中新網(wǎng)8月10日電 據《深圳特區報》報道，6、7月份最令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外，恐怕就算是房產(chǎn)新政了。5月底，九部委穩定房?jì)r(jià)的15條意見(jiàn)出臺；6月1日起，國家開(kāi)始對不滿(mǎn)5年的住房轉讓征收營(yíng)業(yè)稅；7月24日，對外國人購房設限；7月26日，國稅總局針對二手房交易重申將征個(gè)稅；8月1日，二手房轉讓個(gè)人所得稅開(kāi)始強制征收……在這些新政下，市民買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)要注意些什么？
現象——房產(chǎn)新政影響購房心理
近日搜房網(wǎng)上公布的一份調查問(wèn)卷，讓很多充滿(mǎn)疑惑的人也能了解到其他人的想法。調查設計了這樣幾個(gè)問(wèn)題：在接二連三的新政下，您的購房計劃有無(wú)變化？是否會(huì )對您購房的面積產(chǎn)生影響？新政對房?jì)r(jià)市場(chǎng)的影響大嗎？上述三個(gè)問(wèn)題，有近七成的受訪(fǎng)人表示購房計劃會(huì )有變化；有87.8%的受訪(fǎng)人表示會(huì )購買(mǎi)90平方米以下的小戶(hù)型；有66.7%的受訪(fǎng)人認為“新政對房?jì)r(jià)市場(chǎng)的影響很大”。
房地產(chǎn)專(zhuān)家分析，市民產(chǎn)生上述反應不足為怪，舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)持有房子不滿(mǎn)5年的市民準備在當前房?jì)r(jià)高位出手，原來(lái)50萬(wàn)元的房子價(jià)位升至70萬(wàn)，扣掉各種各樣的費用，贏(yíng)利至少可以達到18萬(wàn)元。但碰上新政實(shí)施，先是5%的營(yíng)業(yè)稅就扣掉3.5萬(wàn)元，再扣掉至少3000元的個(gè)人所得稅。在贏(yíng)利減少的情況下，他有兩種選擇，一種是把這部分費用轉嫁到買(mǎi)方，一種是繼續持有出租獲益。前一種做法直接會(huì )導致二手房?jì)r(jià)升高，讓買(mǎi)者的負擔加重，這又勢必會(huì )影響購房者的積極性。近日在采訪(fǎng)中，很多籌備買(mǎi)房的市民表示都碰到了這方面的問(wèn)題，面對趨高的房?jì)r(jià)，他們唯一能做的就是等待。
成交減少價(jià)格上升
而市民推遲買(mǎi)房計劃的做法直接導致的結果就是二手房交易大幅下降。一份關(guān)于新政下深圳樓市成交量的統計則顯示，6月以來(lái)深圳二手樓市場(chǎng)呈現供求關(guān)系相悖狀態(tài)，成交減少但價(jià)格卻上升。資深房地產(chǎn)分析員朱先生認為，這種狀況一方面是因為業(yè)主將稅費轉嫁給了買(mǎi)方，另一方面則是因為放盤(pán)量的減少，大戶(hù)住宅供應受限。由于深圳出臺調控房?jì)r(jià)的實(shí)施細則后，新房市場(chǎng)價(jià)格在短期內將不會(huì )有太大的浮動(dòng)，不少投資客雖然開(kāi)始放盤(pán)，但并不急于出售，他們對于深圳房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然看好，所以他們只是試探性地放盤(pán)，放盤(pán)價(jià)普遍偏高。
深圳市房地產(chǎn)權登記中心一位工作人員透露，自6月6日以來(lái)，該中心收到的二手房過(guò)戶(hù)登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著(zhù)市場(chǎng)上的觀(guān)望氣氛。
解讀——稅收政策拉高二手房成交費用
6月1日的營(yíng)業(yè)稅和8月1日的二手房個(gè)稅，這兩個(gè)稅收舉措也是抬高二手房?jì)r(jià)格的直接因素。按照6月1日起開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅的規定，購買(mǎi)不足5年的住房轉手交易的需全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。地產(chǎn)專(zhuān)家朱先生稱(chēng)，這意味著(zhù)，二手房交易費用將明顯增加，投資成本會(huì )增大，短期內要獲得較高的投資回報已經(jīng)很難，由此可有力打擊投機炒賣(mài)行為。另一方面，根據去年征收營(yíng)業(yè)稅政策出臺后的實(shí)施情況來(lái)看，大部分賣(mài)家將營(yíng)業(yè)稅費轉嫁到買(mǎi)家身上，直接造成房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。而現在營(yíng)業(yè)稅的征收由2年延長(cháng)至5年，估計將導致更多二手房的轉售價(jià)上漲，同時(shí)在市場(chǎng)上流通的二手房源將減少。
支招——賣(mài)方：以租代售 買(mǎi)方：靜觀(guān)待變
在房產(chǎn)新政下，二手房轉讓交易的限制越來(lái)越嚴格，新政下，買(mǎi)家和賣(mài)家有哪些需要注意的地方？市場(chǎng)分析人士認為，買(mǎi)賣(mài)雙方都應該用好目前的優(yōu)惠政策。
專(zhuān)家提醒，對賣(mài)家來(lái)說(shuō)，新政意味著(zhù)售房成本的提高，倘若還存在炒房的意圖，那么受新政影響，炒房利潤所得會(huì )大幅減少�；诖�，建議賣(mài)家采用“以租代售”或“以租帶賣(mài)”的方式，同樣不失為一個(gè)好的投資方式。所謂“以租代售”是指業(yè)主用出租房屋的方式來(lái)代替出售房屋，短期投資轉為長(cháng)期投資，以便獲取穩定收益，保障業(yè)主利益最大化。尤其是在現行的政策環(huán)境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營(yíng)業(yè)稅征收范圍內的業(yè)主�！耙宰鈳зu(mài)”：是指業(yè)主在看不清房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢時(shí)，可以先將房屋投入到租賃市場(chǎng)中來(lái)，靜待市場(chǎng)發(fā)展變化尋找合適時(shí)機，一邊租房一邊搜尋合適的買(mǎi)家，最終實(shí)現業(yè)主套現獲利的愿望�！耙宰鈳зu(mài)”對于那些不知在現階段出售房屋是否合算的業(yè)主來(lái)說(shuō)，較為適用。
此外，根據國稅總局的規定，對個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房產(chǎn)，可以免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅(普通住宅)。專(zhuān)家建議，在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿(mǎn)后再進(jìn)行出售，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。
對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，在現在情況下，賣(mài)家可能會(huì )把增加的售房成本轉嫁到買(mǎi)家身上，提高買(mǎi)家的購房成本。專(zhuān)家建議，確有購房意愿的市民，面對新政，要冷靜判斷房?jì)r(jià)走勢再做出決定，等待不失為一個(gè)好的選擇。另外，對于一些準備換房子的市民，需要清楚二手房個(gè)稅的一些優(yōu)惠措施。比如，對出售自有住房后一年內按市場(chǎng)價(jià)格再購房的市民，其出售原有住房應繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。市民個(gè)人出售自有住房前后一年內購買(mǎi)了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現住房的銷(xiāo)售額，那么，現住房銷(xiāo)售時(shí)應繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購房的金額小于現住房銷(xiāo)售額，則可以按照購房金額占現住房銷(xiāo)售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
[1] [2] [下一頁(yè)]
