中新網(wǎng)8月31日電 據《北京晨報》報道，一種可能真正實(shí)現“以房養老”的保險產(chǎn)品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉型期房地產(chǎn)融資渠道解析會(huì )”上，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項目方案已經(jīng)獲得批復，在京入市可以預期。
據悉，與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實(shí)際上是一個(gè)保險產(chǎn)品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現金直到身故。這相當于保險公司通過(guò)分期付款(按月支付)的形式，收買(mǎi)投保人擁有的房屋產(chǎn)權。其操作形式類(lèi)似于把“住房抵押貸款”反過(guò)來(lái)做，因此被稱(chēng)作“反向抵押貸款”。
投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現用于養老。顯然，這一險種的推出，有望真正實(shí)現“以房養老”。
孟曉蘇說(shuō)，目前中國大多數老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，有人因此“家產(chǎn)萬(wàn)貫”。但是這些‘百萬(wàn)富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產(chǎn)要住，不可能先行出售或出租贏(yíng)利，因此生活并不富足。
老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。但是有的老人沒(méi)有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負擔是父母的贍養開(kāi)支；也有的子女無(wú)法盡到贍養義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時(shí)又能繼續使用這套房屋，無(wú)疑是解決這些人養老問(wèn)題的好辦法。
住房“反向抵押貸款”方案解析
投保條件
孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產(chǎn)品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。
投保方式
投保人將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。
給付金計算
給付金的計算是按其房屋的評估價(jià)值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息) /[(預期壽命-投保時(shí)壽命)×12]
實(shí)例分析
●實(shí)例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現價(jià)145萬(wàn)元。
●實(shí)例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區較遠。經(jīng)評估房屋現價(jià)80萬(wàn)元。
分析：按中國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬(wàn)元，房屋與土地增值預計26萬(wàn)元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬(wàn)元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬(wàn)元。
分析：按中國女性人均壽命73.33歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為14年。14年后房屋折損19萬(wàn)元，房屋與土地增值預計24萬(wàn)元，計增5萬(wàn)元。保險公司扣除預支貼現利息30%(按年息6%計算)，按70%計算給付額為59.5萬(wàn)元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。
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