在國家宏觀(guān)調控“聲聲緊”的情況下，樓市投資者更加關(guān)注在一線(xiàn)熱點(diǎn)城市如何投資理財，哪些城市還具有升值潛力，哪個(gè)類(lèi)型的房產(chǎn)有投資價(jià)值。為此，四地記者分頭出擊，對當地樓市進(jìn)行深度調查，以饗讀者。
廣州：“以租養供”受青睞
20062004年9月，廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房。房子建于1995年，位于九層，面積73平方米，它的優(yōu)點(diǎn)在于南北對流，這在廣州的新樓房中幾乎“絕版”，在家里還可以看到珠江，屬于一線(xiàn)江景房。蒙小姐當即決定買(mǎi)下此房，房款總額為20萬(wàn)元，按揭10年。時(shí)隔兩年，蒙小姐家旁邊新樓盤(pán)的一線(xiàn)江景房每平方米價(jià)格動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元，連二線(xiàn)江景房也漲到了9000元/平方米左右。蒙小姐樂(lè )滋滋地算了一筆賬，如果這套房子即使以6000元/平方米的價(jià)格算，至少也可以賣(mài)到40萬(wàn)元，這已經(jīng)比兩年前翻了一倍。
房?jì)r(jià)漲了，政策也變了，交易成本也隨之上漲。蒙小姐咨詢(xún)了一下業(yè)內人士，發(fā)現購房滿(mǎn)五年以后再賣(mài)可以節約不少稅收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相當。她說(shuō)：“目前沒(méi)有所謂房奴的感覺(jué)，關(guān)鍵是要學(xué)會(huì )投資�！�
在今年的兩次加息后，像蒙小姐這樣“以租養供”的投資者又有了新的考慮。貸款利息增加的同時(shí)，存款利息也相應上升了，存貸款差距反而縮小，個(gè)人房貸利率的下限由貸款利率的0.9倍擴大為0.85倍。理財專(zhuān)家建議，市民如果有一筆資金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而將其他資金拿來(lái)投資或放在銀行存款。
黃先生如今住在單位宿舍里，他“以租養供”新購買(mǎi)了一套房子。房?jì)r(jià)為7500元/平方米，成交總額57萬(wàn)元。加息后，本來(lái)打算一次性付款的黃先生有了新的考慮。他首付20萬(wàn)元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租賃收入為2800元，因此他每月還有約200元的凈收入用于物業(yè)維護。最近股市行情不錯，黃先生用手里的剩余資金買(mǎi)了一些股票，“別把雞蛋放在同一個(gè)籃子里嘛”。
理財專(zhuān)家認為，依靠出租房屋收取租金來(lái)獲益時(shí)，房屋位置的選擇尤為重要。由于房屋在不同區域、不同地段的租價(jià)相差甚遠。如天河區珠江新城CBD的發(fā)展將提升其城市中心地位，適合在附近工作的金融人士等高收入階層居��；海珠區琶洲大力發(fā)展會(huì )展經(jīng)濟及科技產(chǎn)業(yè)，可能吸引大量的產(chǎn)業(yè)人口和商貿人士。
經(jīng)過(guò)連續幾年的漲價(jià)后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)微妙的時(shí)期。開(kāi)發(fā)商仍然看好后市，但政府不斷出臺宏觀(guān)調控政策，投資者要關(guān)注逐漸增大的投資風(fēng)險，有專(zhuān)家提醒：
首先，要分清房子的用途，自用還是投資。老百姓經(jīng)常問(wèn)，什么時(shí)候買(mǎi)房好。業(yè)內人士的回答是，如果是自己住，那看好了就買(mǎi)，不要等。市場(chǎng)永遠比人聰明，沒(méi)有誰(shuí)能夠完全準確地預測未來(lái)的房?jì)r(jià)。
其次，根據家庭收入，量力而行，切忌借錢(qián)投資。盡管“以租養供”已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新趨勢，但利率不斷提高，銀行對投資者(非買(mǎi)房自住者)往往沒(méi)有優(yōu)惠政策，所以投資者必須綜合考慮長(cháng)期收益風(fēng)險。對于那些渴望通過(guò)房地產(chǎn)投資獲得高回報的市民，專(zhuān)家提醒要根據家庭收入情況適當投資。一般家庭的房地產(chǎn)投資總額應該是家庭總收入(夫妻共同資產(chǎn)總額)的50%，有小孩的家庭最好定為30%至40%。
第三，要計算成本，分析市場(chǎng)，尋找投資熱點(diǎn)�！耙宰怵B供”的前提是房子能夠順利出租，因此投資者不僅要支付首期，對房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，出租時(shí)還可能要購置一些家電，成本可能比想像的要多一些，投資者必須計算好投入產(chǎn)出比例。如果住宅的租金收益與按揭費用僅相差200元至300元，就不要輕易投資，但像黃先生那樣的“無(wú)房戶(hù)”除外。投資者還需要對市場(chǎng)進(jìn)行分析，畢竟熱點(diǎn)區域不是一下子形成的，有一定的延續性，投資者要積極尋找熱點(diǎn)。（俞懋峰 黃玫）
重慶：房?jì)r(jià)低 空間大
目前，重慶正逐步由傳統的產(chǎn)業(yè)城市、重工業(yè)基地綜合發(fā)展為一個(gè)山水園林城市、宜居城市和新型產(chǎn)業(yè)城市。記者從重慶市土地和房屋管理局了解到，這樣的轉變以及把重慶建設成為長(cháng)江中上游經(jīng)濟中心城市的定位為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造了巨大的空間。
與東部發(fā)達地區相比，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，房?jì)r(jià)一直較低。近兩年，隨著(zhù)城市基礎設施的完善和商品房結構的改善及品質(zhì)的提高，居民購房需求得以釋放，商品房?jì)r(jià)格總體上穩定協(xié)調增長(cháng)。今年1至7月，主城區商品住房成交均價(jià)為2696元/平方米，同比增長(cháng)2.31%，房?jì)r(jià)保持穩定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均價(jià)分別是重慶的2.61倍、2.6倍、1.56倍。與成都、西安、蘭州、昆明、貴陽(yáng)等西部主要城市相比，重慶市商品住房?jì)r(jià)格低于成都、西安、昆明，居第四位，價(jià)格同比增幅居第二位(低于成都)。
重慶市土地和房屋管理局有關(guān)人士認為，城市功能轉型、把重慶建設成為長(cháng)江中上游經(jīng)濟中心城市的定位，將為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造巨大的空間。據介紹，重慶房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展上升期。作為西部惟一的直轄市，重慶在資金、項目、政策等多方面都得到了國家的大力支持與扶持。隨著(zhù)重慶建設步伐的加快，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將獲得更廣闊的發(fā)展空間。（李永文 李丹）
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