“國六條”及其系列調控舉措對中國房地產(chǎn)的影響是深刻而久遠的。這其中尤以“90平米以下戶(hù)型占70%”為甚，甚至會(huì )影響一些地產(chǎn)商的生死——有專(zhuān)家預計，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能選擇退出。其實(shí)退出也沒(méi)什么，以中國目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，就是兩年不蓋房子也沒(méi)什么，如同80年代一般，福利分房，沒(méi)有什么商品房(有少量外銷(xiāo)商品房)，國家GDP仍然增幅百分之十幾�！�90平米效應”將是今后相當一個(gè)時(shí)期的主流話(huà)題。這里不妨作出如下十大猜想，供大家參考。
一、部分開(kāi)發(fā)商轉戰非住宅地產(chǎn)。他們已習慣于心理預期較高地賺錢(qián)，也許對90平米以下不屑一顧。商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、園區地產(chǎn)(工業(yè)、科技地產(chǎn))、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、城市土地運營(yíng)商等可能是他們的選擇。
二、大戶(hù)型價(jià)位上升。大戶(hù)型物業(yè)供應量減少而需求量持續上升(畢竟90平米不能滿(mǎn)足后小康及以上家庭的需求，較高收入群體還是希望住得寬松一些)。由于大戶(hù)型比例低，即使價(jià)位較高，也不會(huì )對平均房?jì)r(jià)影響太大，所以可能形成“隱身效應”——高高在上、愿者上鉤、隔岸觀(guān)火(中小戶(hù)型火拼)偷著(zhù)樂(lè )，難成矛盾的焦點(diǎn)。當然，國家還有“殺手曖”——征收特別消費稅(如以不同戶(hù)型級差征收物業(yè)稅或其它稅)，如同對付進(jìn)口豪華車(chē)一般。不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，現在手中擁有大戶(hù)型物業(yè)者，長(cháng)遠來(lái)看仍可寬心。
三、中小戶(hù)型競爭加劇。一項統計表明，如按新政作修改戶(hù)型，僅以北京、深圳等大城市目前的水準，住宅供應套可增加50%以上�？梢韵胍�(jiàn)，中小戶(hù)型會(huì )殺得天昏地暗，那種“雞犬升天”的格局休矣，比品質(zhì)、比戶(hù)型、比裝修、比價(jià)格、比營(yíng)銷(xiāo)……樓市在強大的外力作用下恢復了它相當一部分的本來(lái)面目�！胺颗珎儭币苍S會(huì )舒展雙眉，中低收入階層的置業(yè)壓力有望明顯緩解。
四、中小戶(hù)型租金持續下降。由于供應量激增，除少數核心區域外，多數地段中小戶(hù)型租金呈下降均勢。投資者須謹慎，或降低收租期望值。
五、中國居住形態(tài)將發(fā)生革命性變化。建設部負責人已明確表示，中國不可能選擇美國模式，即低密度HOUSE的居住模式。那么我們選擇什么呢？最大的可能是“日本模式”、“香港模式”(如深圳就有明顯的香港痕跡)。據說(shuō)，萬(wàn)科已派人去日本學(xué)習90平米以下的戶(hù)型設計。在日本，在香港，100平米已屬豪宅。
六、目前如火如荼的郊居運動(dòng)、大盤(pán)運動(dòng)受到挑戰。按原來(lái)的理想，住得遠一些，可以住得寬一些�，F在大部分都是90平米以下，干脆住城里，起碼也是城郊結合部。開(kāi)發(fā)商大片拿地的熱情受到遏制。當然，在軌道交通網(wǎng)完備后，還會(huì )誕生新的衛星城。不過(guò)從日本、香港的情形看，這些衛星城也是高密度、高容積率、節能省地型的。
七、混居時(shí)代來(lái)臨。按照“深圳細則”，單個(gè)項目7:3，中小戶(hù)型與大戶(hù)型共存。原本較為清晰的富人區與非富人區的分野，在一些城市和區域被模糊化了。
八、兩代人分居。90平米以下戶(hù)型住兩代人、三代人顯得局促，所以我們可能不得不看到兩代人分居住的場(chǎng)景，甚至買(mǎi)門(mén)對門(mén)兩套房會(huì )成為新潮流，若即若離，貌離神合，別有一番風(fēng)味。這倒也符合社會(huì )學(xué)家關(guān)于中國家庭越來(lái)越小型化的預測。
九、戶(hù)型精致化。越來(lái)越多的地產(chǎn)商會(huì )像日本人、香港人那樣精耕細作，精雕戶(hù)型，以求效益最大化，提升競爭力。我們將看到90平米的四房二廳(深圳早就出品)，60-70平米的三房，50平米的兩房，30-40 平米的一房一廳，20 平米的一房(深圳最小的一房為15平米)……一批精細化的、專(zhuān)注于中小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商活躍于坊間，成為地產(chǎn)新勢力。
十、地產(chǎn)新政是“庶民的勝利”(一位著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家語(yǔ))。90平米以下中小戶(hù)型的盛行，使中國的置業(yè)人群更加低齡化，越來(lái)越多的人甘心當“房奴”，成為有產(chǎn)者，使由中產(chǎn)、白領(lǐng)、灰領(lǐng)、高級藍領(lǐng)等組成的社會(huì )中間階層日益壯大，使中國社會(huì )階層更快地朝著(zhù)兩頭小、中間大的“橄欖型”方向發(fā)展。人們大多數敬業(yè)愛(ài)崗，努力工作，害怕失業(yè)，不敢輕易跳槽(否則有斷供之危)。他們最終成為建設中國和諧社會(huì )的中堅力量。
(來(lái)源:香港商報)
