中新網(wǎng)7月26日電 隨著(zhù)“限制外資炒樓”的171號文正式公布，一個(gè)令海外資本熱血澎湃的中國樓市“淘金時(shí)代”即將宣告終結。和此前一些新政一樣，由于171號文涉及眾多相關(guān)部門(mén)的配合，同時(shí)也需地方制定相應細則，因此若干條款仍定格在框架性指引層面。據《上海證券報》報道，新政中所暴露出的五大盲點(diǎn)也引發(fā)了市場(chǎng)熱議。
盲點(diǎn)一：“自住房”尚未界定
25日，《意見(jiàn)》出臺后的第二天，北京市率先發(fā)文明確“自住房”定義，稱(chēng)港澳臺居民及華僑只能在北京購買(mǎi)一套自住房。
“我們正在討論這條新聞，不知道其他地方是否也會(huì )按此標準執行�！睎|亞銀行貸款部一位負責人對地方細則的等待頗為急切，“部委和地方的細則不出，所有影響和對策目前都無(wú)從談起�！�
永享銀行上海分行一位個(gè)人消費經(jīng)理介紹，由于個(gè)人和機構的房貸對外資銀行日益重要，新政對外資行的業(yè)務(wù)影響巨大�！耙坏┥虾ＰХ卤本┑淖龇�，將自住房定義為當地一套住房，上海外資行的個(gè)貸業(yè)務(wù)將縮水50%�！�
據新政第十條，境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。
市場(chǎng)人士表示，這一說(shuō)法起碼有兩點(diǎn)需要進(jìn)一步的細則明確。一是何為自住，套數與面積如何界定；二是如何對自住房購買(mǎi)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監管�！澳壳般y行信用系統基本聯(lián)網(wǎng)，有房貸的監管可行性較大；如果外資購房是全額付款，并在異地多套購房，監管難度很高�！卑慕鹜顿Y咨詢(xún)總裁章利華表示。
盲點(diǎn)二：結匯限制暗中較勁
在171號文中，結匯方面的說(shuō)法頗為簡(jiǎn)略，卻引來(lái)外資機構最大范圍的震動(dòng)。因為外匯管理部門(mén)早在文件下發(fā)前就已在操作中暗合政策方向。
多家外資機構相關(guān)人士反映，目前已有大量在申請的房地產(chǎn)類(lèi)投資結匯項目受阻。幾個(gè)月內，僅上海就有近50億元的外資收購交易結匯受阻。
而這一做法在此后出臺的新政中并沒(méi)有明示。
新政第十二條僅稱(chēng)，外匯管理部門(mén)需要嚴格審核相關(guān)資金匯入和結匯，“符合條件的允許匯入并結匯”。海外基金人士表示，對外資來(lái)說(shuō)，最主要的制約是因交易手續繁雜而導致投資周期拉長(cháng)。其中，結匯方面的阻礙和拖延是令外資最懼怕的“殺手锏”。
中國社科院金融研究所易憲容曾表示，雖然新政沒(méi)有過(guò)細的外匯限制，但這是作為政府視市場(chǎng)影響情況而準備的下一步棋。一旦調控效果不理想，外匯管理將更進(jìn)一層。
盲點(diǎn)三：稅收規范不明
對外資機構在稅收方面的政策在新政中沒(méi)有特別提及。北京師范大學(xué)金融研究所所長(cháng)鐘偉就此認為，按照內外資的現有區別，外資對中資有競爭優(yōu)勢。沒(méi)有將外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策取消，新政很難起到實(shí)際效果。
對此，仲量聯(lián)行中國區董事陳立民介紹，新政規定外資投資房地產(chǎn)一定要在境內設立公司，這一條已經(jīng)可以將外資交易納入行政監管范圍，并適用33%的企業(yè)所得稅，而不是營(yíng)業(yè)額15%的留滯稅。這其實(shí)拉平了稅收上的中外資區別。
但是另一些專(zhuān)家則表示，目前外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠主要源于某些地方政府違規出臺的“優(yōu)惠”，新政應在此方面給出更明確的限制措施。
盲點(diǎn)四：境外交易“失控”
現在，外資通過(guò)中介公司“過(guò)橋”變相收購物業(yè)的做法正在市場(chǎng)上悄悄流行。業(yè)內人士稱(chēng)，這種做法可以充分抵消新政限制。
具體做法是，某海外基金看好境內物業(yè)，通過(guò)外資中介機構在華分公司收購物業(yè)，然后在境外實(shí)現二次交易。以此完全規避境內政策限制。
“由于海外基金與外資中介有多年的合作和信任度，這種做法的可行性很高�！币患彝赓Y銀行人士稱(chēng)，“但對于希望長(cháng)期投資中國樓市的基金而言，這并非長(cháng)遠的選擇�！�
盲點(diǎn)五：REITs沒(méi)有過(guò)多限制
對于當前市場(chǎng)頗為流行的外資助力境內房企打包資產(chǎn)海外上市（REITs）的做法，新政同樣沒(méi)有提及。而海外REITs在境內的收購也可以通過(guò)上述“過(guò)橋”中介在境外進(jìn)行。
另外，境內中資房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與外資進(jìn)行股權和項目轉讓等方式將資本引入海外、借殼上市，鐘偉認為，這些都可能導致資產(chǎn)外流。
五大盲點(diǎn)代表了一定的政策空隙。市場(chǎng)人士評價(jià)，“雖然不至于有調控失效的風(fēng)險，但確實(shí)會(huì )令市場(chǎng)暫時(shí)陷入混亂�！眮�(lái)自投資機構、中介機構、銀行、個(gè)體購房者的相關(guān)群體也均表示，各部委和地方細則的落實(shí)才是新政實(shí)施的關(guān)鍵，才是完善新政效力的“最終一刀”。（于兵兵）
