中新網(wǎng)7月25日電 據業(yè)內分析，海外資金對中國普通住宅興趣并不大，主要投資方向是甲級寫(xiě)字樓和高檔公寓，因此六部委新政的出臺對普通住宅影響不大，但對寫(xiě)字樓和公寓市場(chǎng)影響很大。隨著(zhù)《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)24日正式公布，上海、北京等地房市的高端房地產(chǎn)項目受影響較大。
上海：豪宅有價(jià)無(wú)市
“做豪宅的開(kāi)發(fā)商現在挺痛苦的�！笔腊钗豪硎�(下稱(chēng)“CBRE”)住宅部經(jīng)理史培穎對《第一財經(jīng)日報》說(shuō)。CBRE代理了濱江豪宅“鵬利海景”，該項目緊鄰中國內地住宅第一貴——湯臣一品。據史培穎透露，鵬利海景受制于宏觀(guān)調控，又目睹了湯臣一品的銷(xiāo)售不佳，至今還沒(méi)有對外公開(kāi)。這個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商——中糧集團至今舉棋不定。
位于上海小陸家嘴板塊的鵬利海景，與湯臣一品、盛大金磐等濱江豪宅成三足鼎立之勢。截至昨日16：00，網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示：湯臣一品仍一套未售出；兩年前開(kāi)盤(pán)的盛大金磐，累計合同均價(jià)約為3萬(wàn)元/平方米，尚有100套可售。
上海世茂莊園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的世茂山莊，累計合同均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，從去年10月至今年6月，僅簽約7次，但累計合同撤銷(xiāo)次數卻達5次。
無(wú)獨有偶，累計合同均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米的徐匯御苑，從今年2月18日開(kāi)盤(pán)至今，600余套房子僅銷(xiāo)售了不足一成。
“定價(jià)還是太高，開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)形勢的估計或許過(guò)于樂(lè )觀(guān)了�！钡谝惶酱骶S斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司(下稱(chēng)“Savills”)研究部一位分析人士這樣表示，“發(fā)展商定價(jià)自然有一定的客戶(hù)基礎和市場(chǎng)潛力，但一些豪宅高企的價(jià)格使得銷(xiāo)售放緩了不少�！�
除了價(jià)格因素，政策變化也是滬上豪宅銷(xiāo)售乏力的重要原因。CBRE的史培穎告訴記者，171號文件(注：《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》)正式出臺后，實(shí)名制的實(shí)施和外商投資企業(yè)注冊資本金的提高等要求，無(wú)論對于個(gè)人買(mǎi)家還是境外基金購買(mǎi)中國境內的物業(yè)都會(huì )受到一定程度的影響。
《第一財經(jīng)日報》記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，171號文件正式出臺以后，部分業(yè)內人士開(kāi)始認為境外基金將重新考慮在中國內地的投資策略和風(fēng)險。此前湯臣一品又再曝出可能轉售為租的消息。
對此，Savills的分析人士認為，“現在尋找國際買(mǎi)家比較困難。無(wú)論是境外機構還是境外人士都會(huì )因為置業(yè)門(mén)檻的提高而延長(cháng)觀(guān)望期。根據經(jīng)驗，半年或一年之后，國際買(mǎi)家或許會(huì )重新啟動(dòng)收購行動(dòng)，轉售為租倒不失為現階段的一個(gè)辦法。何況帶租約的房子可以成為賣(mài)家談判的一個(gè)砝碼，有助于國際叫賣(mài)�！睋私�，湯臣一品4棟物業(yè)中，B棟和C棟對外出售，A、D兩棟則由湯臣集團長(cháng)期持有。
史培穎也表示，鵬利海景項目的設想之一也是轉售為租，租金水平大約是每套7萬(wàn)~8萬(wàn)元/月，投資回報率是比較低的，僅為6%~7%。(葉國靖)
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