中新網(wǎng)7月25日電 24日，經(jīng)國務(wù)院同意，《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)如期由建設部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯(lián)合發(fā)布。至此，被海內外廣泛關(guān)注的中國房地產(chǎn)業(yè)“外資調控”政策最終落定。
據《上海證券報》報道，業(yè)內人士指出，《意見(jiàn)》的出臺，并非是阻止外資進(jìn)入樓市，而只是在每個(gè)環(huán)節上加強了對外資原本寬松的管理。從這個(gè)角度看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“外資本地化”的調控新時(shí)代。
“外資本地化”調控是核心
具體來(lái)說(shuō)，直接改變目前市場(chǎng)行為的細則包括：外資需先設立境內公司再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資，投資項目總額超過(guò)1000萬(wàn)美金的，公司注冊資本金不得低于投資總額的50%；沒(méi)有付清企業(yè)注冊資本金，未取得土地使用證，開(kāi)發(fā)項目自有資金不足的，均不予批準企業(yè)的外匯貸款結匯，且不得承諾任何一方的固定回報；境外機構在境內設立分支、代表機構，境外個(gè)人在境內工作、學(xué)習超過(guò)1年的，可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，并采用實(shí)名制規范購房手續等。
“新政并不是阻止外資進(jìn)入樓市，只是在每個(gè)環(huán)節加強一下原本寬松的管理，達到‘外資本地化’的調控目標�！毙帕x不動(dòng)產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示。
據了解，至6月底，中國新設外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長(cháng)25.4%，實(shí)際使用外資增長(cháng)27.9%。其中，外資直接購買(mǎi)在建項目和成熟物業(yè)現象較為集中，外資購房一季度結匯同比增長(cháng)2倍以上。根據國際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行的統計，今年一季度外資在中國購買(mǎi)建筑物的資金達45億美元，超過(guò)2005年全年的34億美元多達11億美元，相當于官方公布的2005年房地產(chǎn)實(shí)際利用外資額的83%。
在此市場(chǎng)背景下，政府“在借鑒國際慣例的基礎上，按照統籌國內發(fā)展和對外開(kāi)放的原則，依據土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實(shí)際”，出臺規范外資的政策，“最終目的在于維護國家經(jīng)濟安全、維護中小投資者和人民群眾的利益�！�
長(cháng)期內有助推低房?jì)r(jià)
其實(shí)，由于文件初稿早在一周前已經(jīng)在市場(chǎng)流傳，引發(fā)了眾多外資的先期行動(dòng)。據了解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一周已經(jīng)逆市上揚，出現眾多高檔房的“熱買(mǎi)熱賣(mài)”現象。
市場(chǎng)人士介紹，這是外資限制政策與小戶(hù)型開(kāi)發(fā)趨勢共同作用的結果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來(lái)的交易手續可能繁雜，影響交易成本和時(shí)間，正積極搶在政策實(shí)施前購房，而賣(mài)家也在拋盤(pán)退市；大戶(hù)型的稀缺資源則導致了買(mǎi)家接手的熱情高漲。
大多數市場(chǎng)人士認為，目前已有機構投資者放緩或放棄投資計劃。新政必將在未來(lái)長(cháng)時(shí)間影響外資在中國樓市的投資戰略。排除惡意的短期炒作，市場(chǎng)交易量會(huì )有所降低，房?jì)r(jià)也可能因此下降。信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示，隨著(zhù)外資投資的理性意識增強，短線(xiàn)炒房將被抑止，長(cháng)線(xiàn)投資者仍然能找到機會(huì )。
聲音
復旦大學(xué)尹伯成：限制外資炒房符合國際慣例
提高門(mén)檻意在抑制境外機構和資金來(lái)中國境內炒房，而不是說(shuō)不許外國人來(lái)買(mǎi)房，不許外資進(jìn)行房地產(chǎn)長(cháng)期投資。通過(guò)政策的調控，可以避免巨額外資通過(guò)“豪賭”人民幣升值和國內房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫“快進(jìn)快出”，維護中國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定。
關(guān)于限制外資“炒房”是否符合國際慣例，在國際貨幣基金組織的成員中，有130多個(gè)成員國對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)設有嚴格限制�！按舜瘟块T(mén)的意見(jiàn)，是2002年取消外銷(xiāo)房、內銷(xiāo)房的區別后，國內首次對外資投資房地產(chǎn)重設門(mén)檻，是與國際接軌的舉措�！�
“此前中國已就國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控出臺政策，在全球化背景下，只有將內資和外資統一管理，才能使宏觀(guān)調控取得預期效果�！�
新鴻基證券策略分析師彭偉新：地產(chǎn)股初期都受負面沖擊
中國內地的“限外炒房”新政令海外企業(yè)減少了直接投資內地房地產(chǎn)的資金，有效降低了投資內地房地產(chǎn)的金額增長(cháng)，相信內地樓市的投資氣氛很快會(huì )受到打擊，初期對所有中國房地產(chǎn)股都有一定的負面影響。
香港房地產(chǎn)商作為外資一類(lèi)，也受到直接沖擊；但是另一方面，有關(guān)新政令部分內地開(kāi)發(fā)商得益——因為如果海外基金或投資者希望投資內地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以后就需要經(jīng)過(guò)內地公司作為間接投資；一些內地擁有較多土地儲備的開(kāi)發(fā)商，股價(jià)可能會(huì )被推高。
大福證券分析師周健鋒：對海外大基金影響不大
現在還不知道有關(guān)新政最終如何執行，因此估計目前暫時(shí)僅對投資者有一定的心理影響。有關(guān)新政對于海外大型房地產(chǎn)基金的影響不大，但對內地小型開(kāi)發(fā)商或一些“假外資”，或者開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)為主、較多境外買(mǎi)家的一些內地開(kāi)發(fā)商，造成比較大的負面影響；估計中國內地還會(huì )陸續推出有關(guān)調控房地產(chǎn)行業(yè)的細則措施。(于兵兵 柯鵬)
