中新網(wǎng)7月26日電 據新華網(wǎng)報道，24日，建設部、外匯管理局等六部門(mén)正式發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，對外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和境外機構及個(gè)人購房管理三個(gè)層面予以規定。
有關(guān)專(zhuān)家認為，新政策的施行意味著(zhù)中國房地產(chǎn)領(lǐng)域從對外資幾乎“不設防”到實(shí)行“外資管制”，體現了三項原則(商業(yè)存在原則、自用原則和國民待遇原則)，執行了兩項制度(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)“核準制”、購房“實(shí)名制”)，將對三類(lèi)不同的主體(游資、機構投資者、“假外資”)產(chǎn)生三種不同的影響。
設限方向：三個(gè)領(lǐng)域
眼下出臺的新政策對外資購樓的設限管制集中于三大領(lǐng)域：外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及境外機構和個(gè)人的購房資格。具體“門(mén)檻”包括：
一是對外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“核準制”。境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，須按規定申請設立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并辦理登記后，方可按照核準的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。
二是對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行“國民待遇”。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付、未取得《國有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。
三是對非中國居民在中國境內購買(mǎi)房產(chǎn)執行嚴格的審批登記和實(shí)名制。只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年的個(gè)人，才具備購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格；購房必須持有效證明辦理相應的登記手續，并且必須采取實(shí)名制。
分析人士認為，出臺這些新政策表明了中國對境外資金大量進(jìn)入境內房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度重視，顯示了中央政府切實(shí)治理房產(chǎn)過(guò)熱的決心，并已將其當作運用經(jīng)濟手段調控宏觀(guān)經(jīng)濟的一個(gè)具體步驟。
市場(chǎng)評價(jià)：三項原則 “兩全其美”
對于外資購樓管制政策，市場(chǎng)已有評價(jià)�；鶑娐�(lián)行投資管理(中國)有限公司的一位分析師說(shuō)，新政策是可以接受的“良方”，因為它所遵循的三項原則、兩項制度符合市場(chǎng)精神。
這三項原則是：商業(yè)存在原則、自用原則和國民待遇原則，兩項制度就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)“核準制”、購房“實(shí)名制”。
“商業(yè)存在原則”，即要求“公司落地”。近兩年來(lái)，海外基金進(jìn)入中國的步伐不斷加快，其中大部分在中國境內并沒(méi)有注冊實(shí)體公司，而是通過(guò)內地管理公司實(shí)現對大量物業(yè)的收購。新政策將要求外資在境內購買(mǎi)非自用房產(chǎn)，須設立外商投資企業(yè)，投資總額超過(guò)(含)1000萬(wàn)美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
“自用原則”在新政策中體現在：境外機構和個(gè)人購買(mǎi)境內商品房的前置性條件是必須在境內工作、學(xué)習滿(mǎn)一年；購房須出示相關(guān)有效證明，實(shí)行實(shí)名制。在境內未設立分支機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，將不得購房。
新政策中的“國民待遇原則”實(shí)質(zhì)上是對外資房企長(cháng)期享受的“超國民待遇”的修正。目前，國內各地對外資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策涉及了土地、貸款、稅收等多方面。中國社科院經(jīng)濟研究所研究員張平認為，新政策加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，符合“國民待遇原則”。
上海房地產(chǎn)獨立評論人顧海波說(shuō)，對外資購樓設限并不表明中國收緊了外資利用政策，而是在原本應該有門(mén)、但卻長(cháng)期洞開(kāi)的地方插上幾道籬笆而已，并無(wú)“歧視”。譬如“商業(yè)存在原則”，既會(huì )對外資投機行為起到抑制作用，同時(shí)又能夠滿(mǎn)足境外投資者基本需求；“自用原則”排斥的是投機而非連“自住”一起打擊，港澳臺地區居民和華僑確因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。這些不失為兩全其美之策。
業(yè)內專(zhuān)家指出，對非居民投資或購買(mǎi)本國房地產(chǎn)進(jìn)行必要的限制是國際社會(huì )的通行做法。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》提供的信息，在其187個(gè)成員中有137個(gè)成員在交易或匯兌環(huán)節對非居民投資房地產(chǎn)加以管制。此前，中國卻是全球為數不多的、對境外機構和個(gè)人投資國內房地產(chǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性限制的國家。
“全世界絕大部分國家都對外資在本國購房提高門(mén)檻�！睆偷┐髮W(xué)中國經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)教授張軍說(shuō)。
政策影響：“遠近高低各不同”
新政策的實(shí)施將產(chǎn)生怎樣的影響？市場(chǎng)人士認為，對不同的主體影響不一。
投機內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外游資將受到打擊。高力國際物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究與咨詢(xún)部助理董事鄭宗杰說(shuō)，在境內購買(mǎi)房產(chǎn)的歐美人士占比較小，港澳臺以及海歸人士占比較大，“實(shí)名制對于港澳臺以及海歸的影響還是較大的�！�
中原地產(chǎn)豪宅部主管岳小龍表示，經(jīng)過(guò)一年多的政策調控，目前境外購房者中短線(xiàn)操作者的比例可能只有3%到5%。如果新政策實(shí)施，短線(xiàn)操作者將更難有立足之地。
但對于機構投資者情況可能不同。中國指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，新政策針對的大多屬于短期個(gè)體行為的消費端，“理性的機構投資者應該不太會(huì )受影響”。
英國投資基金“高富諾泛�！鄙虾Ｊ紫碛陉�(yáng)表示，“從我們目前的投資來(lái)看，融資比例一般被控制在50%至60%左右”，在投資額不變的情況下，如果有很好的海外融資渠道，注冊資金不低于投資總額50%的限制基本上不會(huì )影響基金的利潤。
“倒是那些‘假外資’將面臨被市場(chǎng)剔除的危險�！钡谝惶酱骶S斯研究部翁先生說(shuō)�！凹偻赓Y”是指在英屬維爾京群島、百慕大、開(kāi)曼等避稅天堂離岸注冊的中國境內的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以超國民待遇回到中國投資樓市。注冊資本金的比例提高，將迫使銀行收緊對其信貸政策，最終加速其資金鏈緊張。(徐壽松 蔡國兆）
