中新網(wǎng)7月28日電 國家統計局數據顯示，今年上半年全國70個(gè)大中城市房屋價(jià)格同比上漲5.6%.近期頻頻出臺的新政策令下半年的北京樓市更加撲朔迷離。
據《新京報》報道，600余個(gè)已審批但未取得施工證項目無(wú)法開(kāi)工，代理公司預測，北京下半年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)僅為上半年1/2。
開(kāi)發(fā)量：預計新盤(pán)比去年同期有所增加
7月中旬，位于朝陽(yáng)區東三環(huán)北路外的霄云路US聯(lián)邦公寓入市。該項目是燕莎住宅市場(chǎng)沉寂多年后出現的一個(gè)高檔精裝修樓盤(pán)。據該項目負責人介紹，由于項目所處區域位置相對不錯，同時(shí)只有不到300套房，所以盡管正處在宏觀(guān)調控期間，但他們對銷(xiāo)售仍持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。
萬(wàn)科也高調宣布旗下將有3個(gè)新項目下半年入市。據萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理周衛軍介紹，第一個(gè)項目是地處朝陽(yáng)公園板塊的萬(wàn)科東第項目，總套數300套，預計8月份入市；第二個(gè)項目是地處長(cháng)安街永定路的南萬(wàn)科紫臺，該項目有500多套，預計10月亮相；第三個(gè)項目是順義的萬(wàn)科四季花園。
與此同時(shí)，金地集團也表示去年獲得的馬駒橋C2地塊正在進(jìn)行產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、規劃設計、報批報建等前期工作，目前已做好了開(kāi)工準備，項目案名定為金地·格林小鎮6，預計今年秋天開(kāi)盤(pán)。
“從我們了解的情況來(lái)看，今年下半年新盤(pán)可能比去年同期有所增加�！敝性禺a(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰表示，隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策的逐漸深入，尤其是對土地市場(chǎng)執行力度的加強，已出讓的土地必須加快開(kāi)發(fā)速度。根據官方統計數據，截至今年6月，北京已完成審批和尚未開(kāi)發(fā)的住宅土地面積約5000公頃，建筑面積約7000萬(wàn)平方米，這些土地將在今后1—2年內完成開(kāi)發(fā)。
由于目前北京細則尚未出臺，尤其是對“90平方米占70%比例”暫無(wú)明確定論，在這種情況下，已審批但未取得施工許可證的項目無(wú)法開(kāi)工。據官方人士透露，這樣的項目有603個(gè)，其中包括原定今年即將入市的新項目。
“即使8月份對這類(lèi)項目有明確的處理意見(jiàn)，但一個(gè)項目從取得相關(guān)證件到開(kāi)工銷(xiāo)售至少需要4個(gè)月，按此推斷，今年下半年整體開(kāi)發(fā)數量將減少�！彼荚搭檰�(wèn)董事長(cháng)兼總經(jīng)理李國平也持相同觀(guān)點(diǎn)，他表示，根據該公司調查，今年下半年供應量將低于上半年，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)僅為上半年的1/ 2左右。
交易量：觀(guān)望情緒將持續影響項目銷(xiāo)售
從6月份開(kāi)始，京城房地產(chǎn)項目交易量開(kāi)始減少�！缎戮﹫蟆酚浾哒{查東部幾個(gè)高檔住宅后發(fā)現，近兩個(gè)月這兩個(gè)項目成交量均出現下降�！拔覀兦�5個(gè)月每個(gè)月銷(xiāo)售量都在30套左右，現在卻只有18套左右�！背�(yáng)北路某項目負責人表示。
“下半年，北京房地產(chǎn)交易量可能會(huì )出現下滑趨勢�！崩顕椒治稣J為，主要是宏觀(guān)調控政策使購房者產(chǎn)生的觀(guān)望情緒令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定時(shí)期內也會(huì )出現小幅萎縮。因為政策出臺后這一觀(guān)望期至少要持續3—5個(gè)月，所以導致這兩個(gè)月交易量明顯下滑。此情況和去年下半年比較相似。估計經(jīng)過(guò)一定觀(guān)望期后，年末被暫時(shí)壓制的購房需求還會(huì )釋放出來(lái)。
“對于投資性需求而言，近期出臺的對外資及港澳臺購買(mǎi)限制政策，在一定程度上也減少了部分購買(mǎi)需求，東部高檔項目受影響尤為明顯�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理王述這樣分析。
有數據顯示，包括外省市、境外及港澳臺在內的非北京購買(mǎi)需求已占北京購房需求的35%.2005年，外資在京買(mǎi)房金額占全年商品房銷(xiāo)售額的5.21%，港澳臺在京購房交易金額占全年商品房銷(xiāo)售額的5.14%.今年上半年，港澳臺在京購房交易金額占商品房銷(xiāo)售額2.98%，同期，外資在京買(mǎi)房購買(mǎi)金額占商品房銷(xiāo)售額5.73%，兩項合計達8.71%.“頻頻出臺的新政策無(wú)論對自住還是投資需求影響都不小。估計今年下半年交易量不僅比上半年，也要比去年同期低�！蹦稠椖块_(kāi)發(fā)商有些悲觀(guān)地認為。
價(jià)格：開(kāi)發(fā)商可能會(huì )堅挺房?jì)r(jià)
東部幾個(gè)項目后期產(chǎn)品將在9月左右開(kāi)盤(pán)。據了解，這些項目后期將都不同程度地上調銷(xiāo)售價(jià)。合生橄欖季將推出其全新頂級產(chǎn)品萊瓦薩宮，該產(chǎn)品戶(hù)型集中在175平米至186平米之間，銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平米，而之前的價(jià)格只有9500元/平方米。同樣，天鵝灣二期也從10000元/平米上調到12000元/平米。
“雖然從下半年來(lái)看，購買(mǎi)者的購買(mǎi)力在減弱，但開(kāi)發(fā)商依舊會(huì )繼續堅挺產(chǎn)品價(jià)格�！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示，雖然需求在減少，但從開(kāi)發(fā)商自身角度來(lái)看，是不可能降低產(chǎn)品價(jià)格的�！胺�?jì)r(jià)上漲是必然的�！贝蟮仡檰�(wèn)董事長(cháng)段枚焱預測。
他認為，供需失衡往往是導致房?jì)r(jià)上漲的最重要原因。如果今年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量減少，需求量即使有所萎縮，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲。另一個(gè)原因則是隨著(zhù)周邊配套設施的完備，城市價(jià)值也會(huì )提高。
比如說(shuō)交通、環(huán)境等，這些都會(huì )有效拉升土地自身價(jià)值，房?jì)r(jià)也會(huì )隨之上漲。王述的觀(guān)點(diǎn)則比較樂(lè )觀(guān)。
他認為，根據當前市場(chǎng)環(huán)境和交易狀況，下半年，北京市房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )保持相對穩定或適度下跌�！肮⿷繒�(huì )加大，特別是中小戶(hù)型住宅項目供應量將大幅提升�！蓖跏鲞�認為，市場(chǎng)需求出現萎縮只是暫時(shí)現象，如果政策執行得力，取決供需關(guān)系的市場(chǎng)價(jià)格在剔除非市場(chǎng)因素影響外，勢必出現下跌趨勢。同時(shí)，由于“90平米和70%”產(chǎn)品結構的約束，在未來(lái)一段時(shí)間內，住宅市場(chǎng)，特別是小戶(hù)型產(chǎn)品競爭將加劇。在此影響下，北京城市中心區房?jì)r(jià)將相對平穩，近郊區房?jì)r(jià)可能會(huì )適度走低。
限價(jià)房：暫對住宅市場(chǎng)無(wú)影響
業(yè)內普遍認為，北京推出的限價(jià)房今年很難進(jìn)入市場(chǎng)。因此限價(jià)房對今年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)應該沒(méi)什么影響。
“還是因政策的不確定性造成的。首先是限價(jià)房土地還沒(méi)有全部進(jìn)入市場(chǎng)，其次是限價(jià)房購買(mǎi)制度尚未制定出來(lái)，因此限價(jià)房對今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )有影響�！崩顕秸J為。
據了解，目前限價(jià)房尚處在拿地階段，從拿地到銷(xiāo)售起碼要近一年時(shí)間，所以最快也要到明年才能推出。
而且限價(jià)房供應量小，價(jià)格也要比經(jīng)濟適用房高，在購買(mǎi)人資格上的限制也會(huì )使很多人失去機會(huì )，再加上限價(jià)房在地理位置上也比較偏，所以市場(chǎng)需求未必很大。（張學(xué)冬 邢曉利）
