中新網(wǎng)8月8日電 據新華網(wǎng)報道，對外資進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)設立一定的標準、門(mén)檻，是否意味著(zhù)“歧視外資”？7日，建設部等六部門(mén)就《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》答記者問(wèn)。 分析人士認為，限制外資炒作是對投機性市場(chǎng)的糾偏，在嚴控投資、消費的真實(shí)性，追求內資、外資的平等性，監管的可控性和有效性過(guò)程中，《意見(jiàn)》兼顧了政策的嚴肅性和實(shí)用性，體現了公平原則，合乎商業(yè)慣例。
其一，嚴控投資、消費的真實(shí)性。
無(wú)論是規定境外機構和個(gè)人購買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，還是要求其在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)應當遵循商業(yè)存在原則，《意見(jiàn)》體現和嚴守的準則只有一個(gè)，即交易的“真實(shí)性”。
業(yè)內人士認為，這其實(shí)并不是什么新規，而是起碼的商業(yè)慣例：凡經(jīng)營(yíng)展業(yè)必先“落地”，凡交易買(mǎi)賣(mài)必須真實(shí)。
其二，追求內資、外資的平等性。
眼下，在一些外資房地產(chǎn)企業(yè)中流行一種觀(guān)點(diǎn)：“外資設限”新政策對外商投資企業(yè)貸款和外匯的管理更嚴格了。其理由是《意見(jiàn)》對投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例提高到不得低于投資總額的50%；開(kāi)發(fā)項目資本金須達到項目投資總額35%以上，否則不得貸款、結匯。
業(yè)內人士認為，這既說(shuō)不上是對外資的政策更加嚴格，更不是“卡脖子”，實(shí)質(zhì)上是對外資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上一視同仁�！鞍匆幎ㄈ坷U付注冊資本金、取得《國有土地使用證》和開(kāi)發(fā)項目資本金須達到項目投資總額的35%方可辦理銀行貸款，這不是為外資特設的新規，調控政策早在兩年前就這樣要求中資房地產(chǎn)企業(yè)了�！薄偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，這樣的規定既是防止境外熱錢(qián)短線(xiàn)炒作境內房地產(chǎn)、穩定房市之需，更是通過(guò)打擊投機，建立內外資一體的公平市場(chǎng)競爭環(huán)境的必然要求。
事實(shí)上，國際上出于土地資源的稀缺性、公共利益、經(jīng)濟安全和保護國民財富等原因，各國均對房地產(chǎn)行業(yè)設置程度不一的準入限制。而中國自2002年取消外銷(xiāo)房后，目前對境外機構和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節沒(méi)有實(shí)質(zhì)性限制�！兑庖�(jiàn)》的出臺無(wú)非是對漏洞的填補。
其三，謀求監管的可控性和有效性。
業(yè)內人士認為，六部委《意見(jiàn)》的一個(gè)顯著(zhù)目的是使外資進(jìn)入境內樓市處于可控狀態(tài)。而此前，外資以購買(mǎi)股權等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)滋生各種問(wèn)題：或名實(shí)不符，或暗度陳倉，還有一些企業(yè)竟訂立固定回報條款，與投資權益、風(fēng)險對等原則明顯不符，其實(shí)質(zhì)是規避正常的外資準入審批，利用股權轉讓和并購投機炒作房地產(chǎn)。而由于原有審批程序難以保證有關(guān)部門(mén)掌握相關(guān)信息，外資這個(gè)最需監管的領(lǐng)域卻成了房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的薄弱環(huán)節。
分析人士認為，《意見(jiàn)》中規范投資、外匯等措施其實(shí)正是出于完善樓市監管制度的考慮。新的外匯管理政策規定，根據外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格管理的要求，境外機構和個(gè)人存入境內銀行外國投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)的資金，未轉入后續設立的外商投資企業(yè)資本金賬戶(hù)之前，不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。這種對海外資金通過(guò)借款給國內企業(yè)的形式進(jìn)行投資的限制，將可能更多地過(guò)濾掉“投機”資金涌入境內樓市，監管的實(shí)效性將提高。
其四，體現政策的嚴肅性和實(shí)用性。
業(yè)內專(zhuān)家還指出，更重要的是，對外資進(jìn)入樓市的設限新政策沒(méi)有“一刀切”，而是在堵塞投機渠道的同時(shí)，為那些在中國興辦實(shí)業(yè)的外資企業(yè)、長(cháng)期居住的個(gè)人預留了廣闊的空間，并未堵死市場(chǎng)投資之路，也沒(méi)有排斥合理的居住需求。譬如，考慮到港澳臺地區居民和華僑與內地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒(méi)有在內地學(xué)習、工作，但在內地長(cháng)期生活，因此《意見(jiàn)》允許他們在境內限購一定面積的自住商品房。上海樓市專(zhuān)刊境外發(fā)行人蔡為民評價(jià)說(shuō)，樓市外資設限新政策“兼顧了政策的嚴肅性和操作的實(shí)效性”。(徐壽松 蔡國兆 姚玉潔)
