中新網(wǎng)8月7日電 據新華網(wǎng)消息，經(jīng)國務(wù)院同意，建設部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。為便于理解文件相關(guān)內容，記者采訪(fǎng)了六部門(mén)有關(guān)負責人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“有關(guān)負責人”)。
記者：境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，為什么應當遵循商業(yè)存在的原則設立外商投資企業(yè)？
有關(guān)負責人：境外機構和個(gè)人在境內購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出售、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于投資經(jīng)營(yíng)行為，根據《中華人民共和國中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》等規定，應依法申請設立外商投資企業(yè)，并在核準的經(jīng)營(yíng)范圍內開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
記者：《意見(jiàn)》為什么要對外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本占投資總額的比例進(jìn)行調整？調整以后有何具體要求？
有關(guān)負責人：目前執行的《關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規定》是1987年頒布的，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，原有一些規定已不適應形勢發(fā)展，需要進(jìn)一步加以完善。為了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，充實(shí)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的資本，《意見(jiàn)》對投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例進(jìn)行了調整，將注冊資本從不得低于投資總額(1000萬(wàn)-3000萬(wàn)美元)的2/5或投資總額(3000萬(wàn)美元以上)的1/3，統一提高到不得低于投資總額的50%。對于投資總額1000萬(wàn)美元以下的，仍按照原規定執行。
記者：為什么要對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權和項目轉讓?zhuān)约熬惩馔顿Y者并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，在審批程序方面作出專(zhuān)門(mén)規定？
有關(guān)負責人：外資以購買(mǎi)股權等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)了一系列問(wèn)題，主要是：企業(yè)的股權結構雖然發(fā)生了變化，但作為房地產(chǎn)項目主體的企業(yè)名稱(chēng)等有的并未發(fā)生變化；一些企業(yè)新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》；一些企業(yè)訂立固定回報或變相固定回報條款等。而原有審批程序難以保證有關(guān)部門(mén)掌握相關(guān)信息，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的薄弱環(huán)節。為了防止利用股權轉讓和并購投機炒作房地產(chǎn)，防止擅自改變土地用途或規避正常的外資準入審批，按照有關(guān)法律法規和政策，《意見(jiàn)》規定：上述股權、項目轉讓和企業(yè)并購，由商務(wù)主管等部門(mén)嚴格按規定進(jìn)行審批。投資者申請辦理審批手續時(shí)，應提供履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》的保證函，《國有土地使用證》，稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料，以及建設(房地產(chǎn))部門(mén)將變更事項記載于房地產(chǎn)登記系統后發(fā)放的股權變動(dòng)(變更)備案證明。在外匯登記環(huán)節，外匯管理部門(mén)將對投資者切實(shí)履行股權投資責任進(jìn)行監管，做好外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更工作。
為繼續落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善處理現有保證外方投資固定回報項目有關(guān)問(wèn)題的通知》(國辦發(fā)［2002］43號)，《意見(jiàn)》重申，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方不得在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款，有關(guān)部門(mén)在審批中將加強固定回報的審核工作。
記者：為什么規定境外投資者通過(guò)股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉讓金？
有關(guān)負責人：《意見(jiàn)》依照有關(guān)規定，強調境外投資者通過(guò)股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，應對職工安置和銀行債務(wù)處理做出妥善安排，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。作出這樣規定的目的是維護職工的合法權益和銀行的合法權益，維護正常的經(jīng)濟秩序和社會(huì )秩序，同時(shí)也為了保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。為了防止出現投機炒樓，或囤積土地、房源等違法違規現象的發(fā)生，《意見(jiàn)》規定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述并購活動(dòng)。外匯管理部門(mén)將加強股權轉讓外匯登記工作，落實(shí)對境外投資者以自有資金一次性支付全部轉讓款的監管。
記者：《意見(jiàn)》規定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。這是否說(shuō)明對外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴格了？
有關(guān)負責人：這項規定并不代表對外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴格，而是為了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上的一致。這既是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，也是防止境外熱錢(qián)短線(xiàn)炒作境內房地產(chǎn)的措施。譬如《意見(jiàn)》要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)滿(mǎn)足按規定全部繳付注冊資本金、取得《國有土地使用證》和開(kāi)發(fā)項目資本金達到項目投資總額35%這三個(gè)條件，方可辦理銀行貸款，這與目前對中資房地產(chǎn)企業(yè)的要求是基本一致的。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)如果不具備上述條件而擅自借入外債，外匯管理部門(mén)不得辦理其外債登記和外債結匯核準，外匯指定銀行也不得辦理其外匯入賬和結匯手續。同時(shí)，新的外匯管理政策還規定，根據外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格管理的要求，境外機構和個(gè)人存入境內銀行外國投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)的資金，未轉入后續設立的外商投資企業(yè)資本金賬戶(hù)之前，不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
記者：我們注意到《意見(jiàn)》對境外機構和個(gè)人在境內購買(mǎi)自用、自住商品房作出了新的規定，這是基于什么考慮？
有關(guān)負責人：隨著(zhù)我國對外開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展，境外機構和個(gè)人在境內購買(mǎi)房地產(chǎn)日趨活躍，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入規則不夠規范、市場(chǎng)秩序比較混亂。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長(cháng)遠考慮有必要進(jìn)一步加強境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)房地產(chǎn)的監管。
《意見(jiàn)》規定，除經(jīng)批準從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機構和個(gè)人可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準在境內設立的分支、代表機構，二是在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人。境外個(gè)人在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年時(shí)間的，已屬?lài)窠?jīng)濟的“居民”范疇，其經(jīng)濟活動(dòng)的成果計入我國的GDP，自然可以享受境內自然人的部分待遇，因而允許購買(mǎi)生活、工作必需的自住商品房；在境內工作學(xué)習不足一年時(shí)間的，其住房需求可通過(guò)租賃方式加以解決�？紤]到港澳臺地區居民和華僑與內地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒(méi)有在內地學(xué)習、工作，但在內地長(cháng)期生活，允許其在境內購買(mǎi)自住的商品房是有必要的，因此《意見(jiàn)》規定可在境內限購一定面積的自住商品房。
記者：符合規定的境外機構和個(gè)人購買(mǎi)自用、自住商品房為什么必須采取實(shí)名制？
有關(guān)負責人：為防止某些境外機構和個(gè)人違規購買(mǎi)炒作房地產(chǎn)，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的基礎工作，更準確地掌握房地產(chǎn)信息，參照國內居民購房的普遍做法，對符合規定的境外機構和個(gè)人購房實(shí)行實(shí)名制是必要的。境外機構和個(gè)人購買(mǎi)自用、自住商品房時(shí)，境外機構必須持有有關(guān)部門(mén)批準其設立分支、代表機構的證明，個(gè)人則應持在境內學(xué)習、工作超過(guò)一年的有效證明。各地房地產(chǎn)產(chǎn)權登記主管部門(mén)將嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房屋的產(chǎn)權登記。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的商品房，符合條件的境外機構只能在設立分支、代表機構的城市購買(mǎi)用于辦公所需的商品房。各地房地產(chǎn)主管部門(mén)將完善商品房交易登記信息系統，加強商品房預售合同登記備案，發(fā)現境外機構和個(gè)人購房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關(guān)手續。
記者：《意見(jiàn)》出臺后，外商投資企業(yè)、境外機構和個(gè)人購房的資金匯入和結匯的具體辦理程序有什么變化？
有關(guān)負責人：為配合《意見(jiàn)》的落實(shí)工作，進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理，今后境外機構和個(gè)人購買(mǎi)境內商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關(guān)外匯收支和匯兌手續。境外機構和個(gè)人從境外匯入購房款或從其境內外匯賬戶(hù)支付購房款的，應當經(jīng)外匯指定銀行審核確認相關(guān)材料后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶(hù)，不能將外匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外匯賬戶(hù)。境外機構和個(gè)人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購房款購匯匯出的，經(jīng)原結匯的外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認后，可將人民幣購房款購匯劃回境外機構或個(gè)人外匯賬戶(hù)。境外機構和個(gè)人轉讓所購境內商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續并經(jīng)商品房所在外匯管理部門(mén)審核確認后，可購匯匯出。(完)
