中新網(wǎng)8月16日電 “我們天天在一起討論，反正沒(méi)有開(kāi)發(fā)商認為房?jì)r(jià)會(huì )跌�！�——面對宏觀(guān)調控不斷而房?jì)r(jià)卻照漲不誤的現狀，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的信心來(lái)自何處？《中國經(jīng)濟時(shí)報》記者近日采訪(fǎng)多位開(kāi)發(fā)商時(shí)遭遇了對方的集體失語(yǔ)。一些房地產(chǎn)界的學(xué)者和銷(xiāo)售公司負責人表示，開(kāi)發(fā)商失語(yǔ)，一些是因為不能說(shuō)，另外則是不想說(shuō)。
漲價(jià)已經(jīng)不是秘密
“現在二環(huán)以?xún)�，基本上找不到萬(wàn)元以下的住宅項目；東四環(huán)、北四環(huán)以?xún)�，很難找到9000元以下的房子；就連南三環(huán)到南四環(huán)的一些項目，也已經(jīng)賣(mài)到了9000元甚至更高的價(jià)格�！北本┌俅ǚ康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理李亞明表示，近一兩年，北京房?jì)r(jià)上漲的速度的確很快。
“雖然此番調控的力度更大，但業(yè)界一些專(zhuān)業(yè)調查機構的調查結果也顯示多數人都認為房?jì)r(jià)還會(huì )漲�！崩顏喢髡f(shuō)，該公司目前正在銷(xiāo)售的位于南三環(huán)至南四環(huán)之間的“晶城秀府”，雖然均價(jià)已經(jīng)達到了9000元，但是銷(xiāo)售情況火爆。據了解，另一個(gè)同處于南三環(huán)至南四環(huán)之間的住宅項目，預計10月開(kāi)盤(pán)的價(jià)格將達到9500元的均價(jià)。
“越調控越漲價(jià)”——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直叫嚷的漲價(jià)理論顯然已經(jīng)“傳染”了普通消費者。消費者判斷房?jì)r(jià)可能上漲主要是根據以前的調控效果來(lái)看的，那么開(kāi)發(fā)商在面對此番調控政策中的“限價(jià)房”、“兩個(gè)70%”等眾多抑制房?jì)r(jià)的措施時(shí)，又有哪些漲價(jià)的理由呢？
但此時(shí)采訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商顯得非常困難。記者一個(gè)星期的四處“出擊”可謂收獲無(wú)幾。記者致電一位地產(chǎn)大腕時(shí)，對方表示不便接受采訪(fǎng)匆匆掛上了電話(huà)；記者又給幾位開(kāi)發(fā)商打電話(huà)約采訪(fǎng)，結果對方均以“不在國內、最近沒(méi)時(shí)間、敏感時(shí)期不愿接受采訪(fǎng)”等理由委婉回絕了。
“這幾天，我們已經(jīng)回絕了好幾家媒體記者的采訪(fǎng)�！币晃坏禺a(chǎn)公司推廣部負責人表示，老總說(shuō)了，有關(guān)宏觀(guān)調控和房?jì)r(jià)的采訪(fǎng)一律不接受。只有一位在北京具有中等開(kāi)發(fā)規模、不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商在聽(tīng)到記者詢(xún)問(wèn)未來(lái)房?jì)r(jià)走勢時(shí)，脫口而出“房?jì)r(jià)沒(méi)有不漲的道理”。但當記者進(jìn)一步向該開(kāi)發(fā)商求證漲價(jià)的理由時(shí)，他告訴記者，不外乎還是以前的那些理由。說(shuō)完，他表示不愿再多說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商集體沉默，以前那些在媒體上“妙語(yǔ)”不斷，擁有絕對話(huà)語(yǔ)權的開(kāi)發(fā)商都閉口了。就連常常在網(wǎng)絡(luò )上發(fā)表高見(jiàn)的大腕們也都開(kāi)始閑話(huà)天氣、小資等無(wú)關(guān)痛癢的話(huà)題。有消息說(shuō)，他們被封口，也有業(yè)內人士表示，一些開(kāi)發(fā)商正忙著(zhù)調整戶(hù)型，計算成本和利潤新模式呢。
增加小戶(hù)型成為漲價(jià)新理由
“影響房?jì)r(jià)走勢的原因很多，但經(jīng)過(guò)專(zhuān)家以及開(kāi)發(fā)商的總結，引起高房?jì)r(jià)的不外乎‘土地供應量不足、需求大于供給、中低檔住宅供應過(guò)少、城市化進(jìn)程過(guò)快、金融投資理財渠道過(guò)于單一’等幾大原因�！崩顏喢鞅硎�，此輪宏觀(guān)調控之前是這些原因，而調控之后，在這些問(wèn)題依舊存在的前提下，又多了一個(gè)“由于政策規定增加中小戶(hù)型項目導致成本增加，致使房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲”的新理由。
他分析指出，“以一個(gè)5萬(wàn)平方米(除去配套設施和公共設施的面積)的社區體量為例，如果建成每戶(hù)120平方米的面積(為了計算方便，擬定全部以此面積為主)，一共可以建416套房子；而如果建成每戶(hù)90平方米的面積，一共可以建555套房子，從四百多戶(hù)增加到五百多戶(hù)，開(kāi)發(fā)商的成本同時(shí)增加不少�！�
李亞明說(shuō)，從項目建設時(shí)期的門(mén)、窗、管線(xiàn)、墻體等成本支出要增加，到建成以后的公共配套設施也要增加，如活動(dòng)中心、衛生站、車(chē)位等設施的體量都比原來(lái)的大�！斑@部分成本開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )讓羊毛出在羊身上，漲價(jià)是必然的。到時(shí)候，總價(jià)看起來(lái)變小了，但單價(jià)實(shí)際上是漲高了�！�
為了適應宏觀(guān)調控新政，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都將因為調整戶(hù)型、面積等將建設、開(kāi)盤(pán)時(shí)間拉長(cháng)，這使開(kāi)發(fā)商的銀行貸款期限拉長(cháng)，貸款利息增加。最終，這些成本開(kāi)發(fā)商一樣會(huì )加入到房?jì)r(jià)中。
“從目前的市場(chǎng)現狀看，今年北京市的新盤(pán)總體供應量不會(huì )太大，這對本來(lái)就處于供小于求局面中的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，只能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，而不會(huì )下跌�！币晃坏禺a(chǎn)分析人士認為，雖然此番調控中政府推出了限價(jià)房、要求建90平方米的小戶(hù)型，但這類(lèi)項目要真正推上市場(chǎng)，最少也要近一年的時(shí)間。
“由于受2008奧運會(huì )的助推，再加上北京作為國際大都市的首都效應，購房需求依然高漲，但供應量從目前來(lái)看沒(méi)有太大變化。因此，房?jì)r(jià)下跌的可能性并不大�！痹撊耸勘硎�。
調控沒(méi)有打中要害
“宏觀(guān)調控政策并沒(méi)有打中要害�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰膶�(zhuān)家認為，事實(shí)上大家一直爭議的物業(yè)稅、消費稅對規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用可能更大。
“物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機構根據房產(chǎn)的增值情況定期調整稅收額度。如果開(kāi)征物業(yè)稅，投資購房者還會(huì )買(mǎi)第二套房空著(zhù)嗎？如果開(kāi)征物業(yè)稅，購買(mǎi)住房時(shí)，還會(huì )揀別墅、高檔住宅和大面積住房嗎？如果開(kāi)征物業(yè)稅，中國人還會(huì )把房產(chǎn)看為財富象征、把租房看作‘沒(méi)面子’嗎？如果開(kāi)征物業(yè)稅，中國人還會(huì )有超過(guò)美國的住房私有化率嗎……”上海社會(huì )科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明指出。
他認為，開(kāi)征物業(yè)稅，一系列市場(chǎng)問(wèn)題都可以迎刃而解，政府部門(mén)還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢群體的住房問(wèn)題。從理論上說(shuō)，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì )囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買(mǎi)更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì )向少數人集中，價(jià)格和租金會(huì )持續上升，從而導致房地產(chǎn)泡沫。(王小霞)
