中新網(wǎng)8月23日電 8月18日，中國人民銀行宣布，自8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。據《國際金融報》報道，業(yè)內人士分析稱(chēng)，央行此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)價(jià)格；自住房受影響不大。
投資進(jìn)一步受抑制
美聯(lián)物業(yè)上海區總經(jīng)理馮泓睿表示，相比今年4月央行宣布提高貸款利率0.27百分點(diǎn)不同的是，本次不僅調整了貸款的利率，同時(shí)也調整了存款的利率。由此可以預計，類(lèi)似4月加息之后所出現的提前還貸潮再次出現的可能性不是很大。同時(shí)可以看出，在進(jìn)行了兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控有所收效之后，本次存貸款利率的調整，不再單單針對國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，而是從各個(gè)角度對國內投資過(guò)熱以及資產(chǎn)回報持續走高的現象進(jìn)行控制。特別值得注意的是，本次調整對于不同年限的貸款利率調整幅度也有所不同。
一年期調整后利率提高了0.27%，而三至五年以及五年以上貸款的利率則分別提高了0.34%與0.45%。由此可以看出，此次加息調整過(guò)程中，長(cháng)期貸款的利率增加高于短期貸款。馮泓睿特別指出，雖然各銀行具體的操作細則仍沒(méi)有出臺，但根據以往經(jīng)驗，在央行公布的利率調整標準上有變數的可能性很小�，F時(shí)相對于購買(mǎi)第一、第二套自住用房且資質(zhì)優(yōu)良的客戶(hù)，可能還可享受八五折貸款利率優(yōu)惠，已經(jīng)購買(mǎi)了兩套以及兩套以上的客戶(hù)則沒(méi)有任何的貸款優(yōu)惠，同時(shí)還要承擔因利率上漲而增加的還貸負擔。
雖然每月增加的還貸額度并非很大，經(jīng)歷過(guò)兩輪政策調控后，目前存留于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內的投資客實(shí)力比較雄厚，由此預計，近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者急拋手中物業(yè)以減輕還貸壓力的可能性不是很大。但由于加息等調控政策的連續出臺，國內投資者對于房地產(chǎn)投資的熱情還是會(huì )比較明顯地“降溫”�？紤]到投資成本的連續增加以及投資回報率的減少，有理由相信，此后國內不動(dòng)產(chǎn)長(cháng)期投資需求極有可能受此影響而銳減，包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)原有的投資客陸續離場(chǎng)，同時(shí)，進(jìn)場(chǎng)客不斷減少。
與此同時(shí)，個(gè)人公積金存款利率的增長(cháng)但貸款利率保持不變的消息，對于有自住需求的購房者而言還是比較利好的。馮泓睿表示，雖然個(gè)人公積金貸款買(mǎi)房額度最高也只有30萬(wàn)，但是加上商業(yè)貸款享受優(yōu)惠利率等一系列優(yōu)惠措施，相信對于自住的購房需求會(huì )起到刺激釋放的作用，而投資需求將受進(jìn)一步抑制。
富陽(yáng)控股分析師表示：央行此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)價(jià)格。它對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購房者都有一定影響。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，會(huì )增加其貸款成本，有利于開(kāi)發(fā)商合理投資，使其投資行為趨于理性。對于自住需求者來(lái)說(shuō)，會(huì )使得更多的購房者提前還款，但由于同時(shí)推出的房貸優(yōu)惠幅度擴大，月供的還款壓力并不是太明顯，實(shí)際影響小于心理影響。
心理影響更大
漢宇地產(chǎn)分析師表示，由于今年上半年GDP增長(cháng)過(guò)快，固定資產(chǎn)投資過(guò)快以及銀行信貸增長(cháng)過(guò)速，通過(guò)加息等金融政策抑制和防止經(jīng)濟過(guò)熱是非常必要的。然而，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加息還是出乎很多人的預料。雖然很多專(zhuān)家認為，本次加息對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要集中在資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商以及投資者身上，但其對自住需求的心理影響作用是最大的。雖然同時(shí)出臺了提高住房公積金的存款利率的政策，然而目前可以依靠公積金解決貸款的房屋在上海幾乎找不到，更多的購房消費采用的是組合貸款。而住房公積金存款利率增加的收入遠遠少于商業(yè)貸款利率增加的支出，同樣一套房子，購房者需要付更多的錢(qián)。一方面，由于很多政策增加了交易的成本，造成投資者不能夠或者不愿意出售手中的物業(yè)，將閑置的物業(yè)出租，造成了租金持續下降；另一方面，對于自住者由于持續加息造成的貸款購房的持有成本不斷上升；租房和買(mǎi)房的天平不斷向租房方面傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒更加濃厚。
“頻繁加息會(huì )讓我們考慮現在買(mǎi)房是否合適，但如果現在需求很緊迫的話(huà)，可能也就不顧那么多了�！币晃挥匈I(mǎi)房意向的陳女士表示。
“推遲自住需求的購房時(shí)間，延長(cháng)非急迫性剛性需求的租房時(shí)間，是一系列調控政策作用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生的明顯現象。這些政策也確實(shí)對一定時(shí)期抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、調整供需結構起到作用。當市場(chǎng)上積累了一定的有效供應量后，即使這種被壓抑很久的剛性需求集中爆發(fā)也不會(huì )造成房?jì)r(jià)大幅度的變化�！睗h宇地產(chǎn)分析師認為：“目前開(kāi)發(fā)房屋建筑面積90平方米占供應總量70%的政策已經(jīng)實(shí)施，一至兩年后，相當規模的生活配套齊全的小戶(hù)型將上市，它們作為一種有效供應，可以滿(mǎn)足很大的自住需求。所以，目前的市場(chǎng)觀(guān)望情緒可能會(huì )持續比較長(cháng)的時(shí)間，直到下一次有效供應的集中上市�！�(鄧旭）
