中新網(wǎng)8月30日電 據新華網(wǎng)報道，今年4月始，新一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控在節奏、力度上呈漸次加強態(tài)勢。然而，在房地產(chǎn)交易淡季的六、七月份，國內各大城市房?jì)r(jià)并不見(jiàn)明顯下降。是調控效果顯現滯后的原因？還是調控效應遭遇各方因素的消解？
一個(gè)現狀——漲勢難遏并在全國蔓延
數據表明，目前國內各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“異常上漲現象”：
一是漲勢難遏。與去年同期相比，國內各大城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格并沒(méi)有出現明顯下降，相反，房?jì)r(jià)逆“風(fēng)”飛揚態(tài)勢明顯。
5月至7月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅在5.7%與5.8%之間。其中新房?jì)r(jià)格出現較大幅度下挫的僅上海市，其它如錦州、丹東、溫州3城市只出現微幅下調。
二是漲勢蔓延。就新房市場(chǎng)而言，同比漲幅過(guò)10%的城市，5月份有大連、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、廈門(mén)、呼和浩特、包頭、廣州，7月份有深圳、北京。新房市場(chǎng)漲價(jià)現象已由個(gè)別熱點(diǎn)城市向其它大中型城市蔓延，并開(kāi)始出現向中西部“進(jìn)軍”的局面。
“從7月份的統計情況看，中部地區、西部地區房?jì)r(jià)與東部沿海城市一起高。全國各大城市房?jì)r(jià)普漲！房?jì)r(jià)過(guò)高有可能成為一個(gè)全國性的問(wèn)題�！睒I(yè)內人士稱(chēng)，考慮季節性因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比微幅下調還不足以證明宏觀(guān)調控正在對抑制房?jì)r(jià)產(chǎn)生作用。
兩大解釋——巨量資金支持與“政策空置”
為何調控聲聲緊，房?jì)r(jià)節節高？經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶從資本流動(dòng)性的角度給出了一個(gè)解答。他認為，中國的房地產(chǎn)需求巨大。中國改革20多年來(lái)，人均收入的增長(cháng)很多年都是兩位數，而房地產(chǎn)人均居住面積每年的增長(cháng)率都在3%以下，積累了巨大的勢能。有大量的資金和需求足以支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
根據徐滇慶的觀(guān)點(diǎn)，中國目前的資金出路并不多，存錢(qián)是負利率，股市形勢也并不完全讓人放心；投資實(shí)業(yè)，上百種主要商品沒(méi)有供不應求的，投資哪兒，哪兒就過(guò)剩；往外走，人民幣不可以自由兌換，即使通過(guò)非法途徑走，一年帶走也很有限�！按罅抠Y金無(wú)路可走，巨額的資金流必定進(jìn)入房地產(chǎn)，房?jì)r(jià)怎么會(huì )跌呢�！毙斓釕c說(shuō)。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(cháng)陽(yáng)無(wú)陰”還有一個(gè)重要原因，那就是“政策空置”。
7月26日，國稅總局出臺通知，要求自8月1日開(kāi)始，國內居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉讓時(shí)，所得收益須按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個(gè)稅，該稅率固定為20%。但這個(gè)看起來(lái)十分剛性的強力措施中另有一條款規定，沒(méi)有房屋原值憑證的，可以按交易全額的1%-3%計稅。結果包括上海在內多個(gè)城市的“實(shí)施細則”都“用足政策”，紛紛規定，納稅人能提供房屋原值憑證的，可以在減去各種合理費用后，按房屋現售價(jià)和原值差額征收20%個(gè)稅，沒(méi)有房屋原值憑證的，則按交易全額的1%-2%計稅。當然，在實(shí)際操作時(shí)更有可能只按下限執行了。
三重誤區——房地產(chǎn)業(yè)定位是政策消解主動(dòng)力
6月，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資、房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積這兩項重要指標驟然出現大幅反彈，分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。
“這一現象說(shuō)明，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的正效應已出現被消解的狀況。而發(fā)展商對此則是心知肚明�！庇嘘P(guān)專(zhuān)家分析認為，政策的正面效應之所以被快速消解、甚至走向負面，問(wèn)題出在地方政府對房地產(chǎn)業(yè)所作的經(jīng)濟定位上。據分析，這其中有三大誤區。一是強調房?jì)r(jià)增幅下降、暗中排斥房?jì)r(jià)下降。既然價(jià)格受供求影響、圍繞價(jià)值波動(dòng)是規律，適應于所有商品，為什么偏偏商品房必須例外？所謂增幅放緩，其本質(zhì)就是強調房?jì)r(jià)只能升、不能降。在這一思想的主導下，各種政策可能都會(huì )被異化。
“這是最大的理論誤區，與價(jià)值規律不符�！鄙虾７康禺a(chǎn)評論人士顧海波說(shuō)。
二是將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)。不少專(zhuān)家提出，從東部沿海地區看，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史已經(jīng)結束。由于房地產(chǎn)業(yè)在特定時(shí)間、特定空間中的不可持續性，國際上很少有國家將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。從上海、浙江的情況看，思考房地產(chǎn)的非支柱產(chǎn)業(yè)性時(shí)機已到。華東師范大學(xué)教授沈玉芳認為：“在這個(gè)問(wèn)題上，全國不可能一樣。中部、西部地區可能剛起步，但東部沿海是該結束了�！�
三是不少地方仍在迷戀、依賴(lài)“土地財政”夢(mèng)。所謂“經(jīng)營(yíng)城市”本質(zhì)上就是經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。在土地及其相關(guān)收益的分配不能盡快落實(shí)到位的情況下，要房?jì)r(jià)下降，相關(guān)方面都需要更深層次的變革。（徐壽松 蔡國兆）
