中新網(wǎng)9月7日電 據新華網(wǎng)報道，變“集資建房”為“市場(chǎng)化運作”，轉“低價(jià)房”為“團購折扣房”，從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……這是建設部、監察部、國土資源部三部委集資建房“禁令”出臺前后，地方黨政機關(guān)和部委廳局采取的應對措施。不少業(yè)內人士認為，“禁令”的滯后性毋庸置疑，但集資建房產(chǎn)生的大量“隱性囤房”，必須盡快納入調控視野，這樣才能使調控落到實(shí)處。
“自有土地”集資建房運行兩年多
“隱性囤房”難以估量
“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動(dòng)骨，不少先知先覺(jué)的地方廳局早就將‘自有土地’運作成了第二套甚至第三套住房�！本驮谌课Y建房“禁令”出臺前，廣西建設部門(mén)一位負責人坦率地說(shuō)。
事實(shí)上，早在2003年，廳局單位可以利用自有土地建設房屋的相關(guān)文件就已經(jīng)出臺，“集資建房”在文件中變成“市場(chǎng)化運作”第二套房子，但這與“集資建房”如出一轍。
據了解，江西某地政府2000年7月開(kāi)始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設新區，當年底就在新區新建2000多套住房，以“市場(chǎng)化運作”的旗號來(lái)解決市直機關(guān)工作人員住房問(wèn)題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場(chǎng)價(jià)格是1800元-2000元/平方米。而同期新區周邊地區商品房均價(jià)已經(jīng)達到3500元/平方米左右。2006年，這一區域的商品房均價(jià)為3600元-4500元/平方米。
熟悉商品房運作規律的業(yè)內人士姜遼海透露，這類(lèi)做法在中西部省會(huì )城市中屢見(jiàn)不鮮，短短2年至3年時(shí)間，政府就與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手抬高了新開(kāi)發(fā)區2-3倍的土地價(jià)格，看似“市場(chǎng)化運作”的背后，實(shí)際上是將行政權力與牟取部門(mén)利益進(jìn)行了交易。
在東北、華南、華中擁有多家房地產(chǎn)企業(yè)股權的業(yè)內人士吳玉斌認為，這些現象不是個(gè)案，而是地方各級政府和部門(mén)普遍存在的情況�！胺彩怯袡嘤绣X(qián)的單位都在蓋房子，比如公檢法、國地稅、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”吳玉斌估計：“東北市場(chǎng)上集資建房面積占房屋開(kāi)發(fā)總面積的20%-30%，甚至更多，市場(chǎng)經(jīng)濟相對發(fā)達的華南、華東也有2%-15%�！�
開(kāi)發(fā)商“變臉”牟暴利
“權房”交易謀求部門(mén)“陽(yáng)光”利益
記者對一些省會(huì )城市廳局機關(guān)采訪(fǎng)時(shí)，不少“一把手”明確表示：“國家政策要用足，為單位和下屬多謀福利，才能‘得民心’，前幾年沒(méi)有抓住機會(huì )搞房子的，現在還是要學(xué)會(huì )打‘擦邊球’找‘陽(yáng)光’機會(huì )，不然離任之后誰(shuí)也不會(huì )理睬你�！本褪窃谶@樣一種心態(tài)驅使下，房產(chǎn)商和一些地方政府機關(guān)紛紛變“集資建房”為“市場(chǎng)化運作”，挪“低價(jià)房”為“團購房”，從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……確保自身利益實(shí)現。
變“集資建房”為“市場(chǎng)化運作”。其基本程序是：把單位或者部門(mén)擁有的土地向規劃部門(mén)、土地管理部門(mén)上報，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關(guān)部門(mén)做好備案后就可以動(dòng)工；工程全部采用招投標、工程監理等規范做法，房屋分配采用內部“評分”分配。但這一做法大大減少了土地出讓金，單位無(wú)須交納營(yíng)業(yè)稅，這就減少了一半以上的成本，部門(mén)和職工完全可以以低于市場(chǎng)價(jià)格一半以上甚至更低的價(jià)格購買(mǎi)到房屋。
變“低價(jià)房”為“團購房”。在“集資建房”和“低價(jià)房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和廳局為解決問(wèn)題，紛紛采取“團購房”的方式，來(lái)規避風(fēng)險。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在著(zhù)由于資金鏈條發(fā)生問(wèn)題，無(wú)法在規定年限內完成房屋開(kāi)發(fā)的，相關(guān)職權部門(mén)往往開(kāi)出價(jià)碼：允許土地延期開(kāi)發(fā)，但前提是留下一定數量由政府部門(mén)成員“團購”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商杜峰源承認：“團購價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低1/4—1/3，開(kāi)發(fā)商受益、職權部門(mén)受益，國家財政和宏觀(guān)調控措施就打了折扣�！�
從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”�！鞍徇w”“擴容”是政府抬升地方房?jì)r(jià)的主要做法。政府將辦公地點(diǎn)搬遷到新區的同時(shí)，將原辦公場(chǎng)所拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商“共同開(kāi)發(fā)”新區；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉化為開(kāi)發(fā)商的潛在效益。
在搬遷已成定局的情況下，政府和相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)“暗示”開(kāi)發(fā)商低價(jià)內部銷(xiāo)售部分土地，政府部門(mén)則公開(kāi)或者私下要求公務(wù)員集體購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商初期難以銷(xiāo)售的樓盤(pán)，將開(kāi)發(fā)商部分“溢出”利潤轉化為部門(mén)的群體利益，并承諾在其他項目建設過(guò)程中給予開(kāi)發(fā)商更多利益。銀行也樂(lè )于向公務(wù)員貸款，開(kāi)發(fā)商、政府機關(guān)、公務(wù)員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房?jì)r(jià)也就自然節節攀升。
曾留學(xué)韓國的學(xué)者陸群有把這種房屋占有狀況稱(chēng)為“隱性囤房”和職能部門(mén)與開(kāi)發(fā)商之間的“權房交易”。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機關(guān)工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無(wú)從考量，統計部門(mén)也無(wú)法公布這類(lèi)空置房屋的數據，這部分信息不透明恰恰成為房?jì)r(jià)高企的‘助推劑’�！�
將單位、部門(mén)的住房狀況納入統計、審計視野
不少專(zhuān)家學(xué)者建議，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為全社會(huì )高度關(guān)注問(wèn)題的背景下，應該將部門(mén)考核、單位業(yè)績(jì)、干部考核捆綁起來(lái)，將單位、部門(mén)的住房狀況納入統計、審計視野，在最短時(shí)間內弄清楚“隱性囤房”狀況，對全國房地產(chǎn)市場(chǎng)作出正確的評估。（何豐倫 黃玫 陳春園)
