中新網(wǎng)9月20日電 據《國際金融報》報道，今年宏觀(guān)調控政策密集出臺以來(lái)，滬上房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都沒(méi)有走出降價(jià)的陰影。每年9月、10月由于銷(xiāo)售旺盛而被稱(chēng)作“金九銀十”。開(kāi)發(fā)商視之為救命稻草，而今年“金九銀十”并沒(méi)有改變上海樓市的疲態(tài)。雖然開(kāi)發(fā)商搶先開(kāi)盤(pán)、降價(jià)銷(xiāo)售以求資金回籠，市場(chǎng)也沒(méi)有達到往年的效果。
“去年‘金九銀十’，平均房?jì)r(jià)下跌20%-30%。而今年在連續的宏調之后，市場(chǎng)逐漸適應，雖然房?jì)r(jià)的下調幅度不會(huì )那么大了，但是下跌依然是趨勢所在�！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施泓睿表示。
上市井噴，成交低迷
8月中旬以來(lái)，上海樓市新盤(pán)就加快了上市的速度。
易居(中國)的數據顯示：9月4日至9月10日，全市共有49個(gè)樓盤(pán)有新增供應上市，總供應量達到62.85萬(wàn)平方米。其中，商品住宅新增供應量共2458套，達到29.79萬(wàn)平方米；辦公商業(yè)類(lèi)物業(yè)的新增供應量為14.73萬(wàn)平方米，較前一周大幅增加61%；動(dòng)遷配套房新增供應15.93萬(wàn)平方米，較前一周大幅增加74%；商品房新增供應量63.08萬(wàn)平方米，比前一周上漲了21.1%，日均供應量達到9.01萬(wàn)平方米。
雖然放量巨大，市場(chǎng)的吸收情況卻并不令人滿(mǎn)意。
在49個(gè)新增樓盤(pán)中，去化率低于10%的新增樓盤(pán)達45個(gè)，其中有42個(gè)樓盤(pán)目前尚未成交。去化率100%的項目?jì)H有位于閔行區的靜安藝閣，項目屬性為商業(yè)，首日推出的3套商鋪全部成交完畢。新增銷(xiāo)售率在10%-50%之間的新增樓盤(pán)有3個(gè)，其中安亭俱樂(lè )部一條街D地塊和江橋鎮張掖路商辦樓兩個(gè)項目銷(xiāo)售良好，分別銷(xiāo)售36套和12套。
易居分析師表示，在經(jīng)歷了7、8月份市場(chǎng)的調整期后，市場(chǎng)已進(jìn)入“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度希望搶占市場(chǎng)先機，期望在9、10月實(shí)現樓盤(pán)的快速去化。
這就是說(shuō)，被許多業(yè)內人士寄予厚望的“金九銀十”并沒(méi)有在上海樓市取得預想的效果，上海樓市“金九”開(kāi)局不利。
中國指數研究院(華東)分析師指出，從統計數據上看，盡管目前成交量仍然低迷，市場(chǎng)銷(xiāo)售不盡如人意，但多數開(kāi)發(fā)商仍然對9月寄予厚望。今后幾周，市場(chǎng)供應量仍有增加的可能。
業(yè)內人士表示，前段時(shí)間，國家相關(guān)部門(mén)連續出臺一系列的宏觀(guān)調控政策，提高了購房者的入市門(mén)檻，打壓了樓市升值的空間，外籍人士和投資客基本被排除在外，而自住性客戶(hù)對樓市的走勢判斷不確定性更強，大多數購房者選擇觀(guān)望。
二手房虧本銷(xiāo)售
事實(shí)上，銷(xiāo)售不利的情形并非僅僅出現在一手房市場(chǎng)。
漢宇地產(chǎn)區域董事范成章透露，現在中介門(mén)店里，經(jīng)常會(huì )出現二手房虧本銷(xiāo)售的情況。
“其實(shí)這種現象在很多區域都有。我們公司春申店近期成交的幾套春申玫瑰苑，成交價(jià)都在7780元/平方米左右，而2005年2月業(yè)主的買(mǎi)入價(jià)格在7850元/平方米，目前該樓盤(pán)剩余的少量一手房平均價(jià)在7500元/平方米左右。這就是說(shuō)，業(yè)主已經(jīng)發(fā)生了一定的虧損，再加上現在未滿(mǎn)5年全額營(yíng)業(yè)稅以及其他的稅費，估計這些房子的業(yè)主要虧損八九萬(wàn)元，而且這種現象在一些板塊已經(jīng)不是個(gè)別現象�！�
對此，范成章分析，今年的宏觀(guān)調控以后，不論是政策方面的壓力還是累計可售一手房的量都超過(guò)去年，這讓一些小的投資者終于認識到對住宅的短期投資獲利可能性非常小，所以開(kāi)始拋售自己手中的物業(yè)。此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，投資商鋪、寫(xiě)字樓的行為并不在國家宏觀(guān)調控范圍內，目前和未來(lái)一段時(shí)間內其租金的收益是可以預期的。熟悉經(jīng)濟學(xué)的人都非常清楚，一個(gè)行業(yè)的利潤率大幅降低的時(shí)候，資金就會(huì )從這個(gè)行業(yè)中流出，所以小業(yè)主虧損拋售手中物業(yè)，也可以認為目前投資住宅的利潤明顯小于投資商業(yè)地產(chǎn)或者投資股票所能獲得的利潤。
不過(guò)，范成章認為，降價(jià)并不會(huì )對市場(chǎng)造成很大的影響。他認為，一手房市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季后，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度希望搶占市場(chǎng)先機，從而實(shí)現樓盤(pán)的快速去化。二手房業(yè)主不論是信息的掌握數量、還是與其他的價(jià)格聯(lián)盟體系以及賣(mài)房策略對市場(chǎng)的影響程度都沒(méi)有開(kāi)發(fā)商來(lái)得大�！八�，是不是降價(jià)、什么幅度的降價(jià)、在什么時(shí)間降價(jià)還是開(kāi)發(fā)商起到主導作用。因此小業(yè)主相對少量的虧本拋盤(pán)并不會(huì )引起或者帶動(dòng)房?jì)r(jià)的整體下滑，關(guān)鍵還是取決于開(kāi)發(fā)商�！狈冻烧卤硎�。
相比于8月下旬，9月上半月上海二手房的交易再次大幅下滑，來(lái)自漢宇地產(chǎn)對全市50家門(mén)店的統計，9月上半月成交在價(jià)位沒(méi)有出現明顯變化的背景下成交量出現大幅下滑，與8月上半月相比，成交量下降。
自住、高檔兩極分化
雖然今年一、二手房市場(chǎng)的房?jì)r(jià)都有所下降，然而受政策影響最大的還是二手房中的高檔樓盤(pán)。施泓睿表示：“今年的連續宏觀(guān)調控政策主要對高檔物業(yè)的影響比較大，導致現在市場(chǎng)價(jià)格上的兩極分化比較明顯：自住物業(yè)與往年相比差異不大；而高檔樓盤(pán)由于受到限制外資購房政策的影響，銷(xiāo)售量減少，不僅如此，二手房征稅又讓高檔樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)上越來(lái)越不吃香�！�
盡管如此，受婚房、動(dòng)遷等剛性需求的影響而產(chǎn)生的購房需求，在滬上依然存在，特別是閘北、普陀、楊浦以及虹口等次中心區域表現突出。其中，閘北區二手房買(mǎi)賣(mài)交易量增長(cháng)明顯。
“目前我們的客戶(hù)中，更多的則是詢(xún)問(wèn)和帶看量，這些的增加意味著(zhù)自住客戶(hù)開(kāi)始試探性入場(chǎng)，所以現在的問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題而是心態(tài)問(wèn)題，特別是內環(huán)以?xún)�，隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的繼續穩定，更多的自住客戶(hù)心理上能夠接受目前的價(jià)格。目前市場(chǎng)的表現讓人們相信二手房成交的回暖將緩慢、持續進(jìn)行，估計11、12月的成交數據要比現在好看得多�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師邵明浩預計。（鄧旭）
