中新網(wǎng)9月26日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，在一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策已經(jīng)出臺的今天，社會(huì )各界對“土地財政”的聲討愈發(fā)強烈。有專(zhuān)家認為“土地財政”正是樓市調控艱難、房?jì)r(jià)居高不下的重要原因。只有叫�！巴恋刎斦�，才能給國內樓市格局帶來(lái)新的氣象。
“土地財政”是房?jì)r(jià)居高不下的重要推手
“‘土地財政’的產(chǎn)生，是有其歷史原因的，在一定時(shí)期它起到了非常重要的積極作用”，深圳市社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕說(shuō)，改革開(kāi)放之初，各地政府手中沒(méi)有多少資金，惟一的生財之道就是把土地出讓給外商使用，可以說(shuō)，正是憑借著(zhù)收取的土地出讓金，很多城市才完成了最初的原始積累。
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，這些城市的土地不斷增值，價(jià)格一路走高，開(kāi)發(fā)商們從政府手中拿地的成本也越來(lái)越大，帶來(lái)的直接后果就是房?jì)r(jià)居高不下。同時(shí)，房?jì)r(jià)的走高也會(huì )拉動(dòng)地價(jià)，政府手中的土地資源也就進(jìn)一步“水漲船高”。如此循環(huán)，是很多地方政府熱衷的“經(jīng)營(yíng)城市”的不二法門(mén)。
高海燕說(shuō)，在城市建設的初期階段，政府主導的“土地經(jīng)營(yíng)”模式可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)互相帶動(dòng)的雙贏(yíng)局面，有利于政府增加財政收入，加大城市建設投入。但是，如果這個(gè)游戲玩得過(guò)頭了，就有可能導致“泡沫經(jīng)濟”，增加金融風(fēng)險，危及社會(huì )穩定。
國務(wù)院發(fā)展研究中心不久前的一份調研報告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來(lái)的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。
以深圳為例，2004年深圳市國土基金總收入128.46億元，是政府固定資產(chǎn)投資的主要來(lái)源之一�！耙粭l地鐵也就50多億元，這些土地收入夠深圳修兩條地鐵了，所以深圳做起事情來(lái)財大氣粗�！币晃簧钲诜康禺a(chǎn)分析人士說(shuō)。
正是因為“土地財政”的巨大“魅力”，很多地方政府舍不得這個(gè)“錢(qián)袋子”，在執行國家的宏觀(guān)調控政策時(shí)一再觀(guān)望等待，希望事情能在等待中轉向。民間甚至流傳一種說(shuō)法：因為執行不到位，很多調控政策都有化為“空調”的趨勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)對國家政策具有“免疫力”了，該怎么漲就怎么漲，完全對調控政策“不感冒”。
“后房地產(chǎn)時(shí)代”逼迫“土地財政”淡出
對此，上海房地產(chǎn)界獨立評論人士顧海波說(shuō)：“這是非常危險的，因為隨著(zhù)宏觀(guān)調控的深入，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)下降周期，房?jì)r(jià)一旦出現波動(dòng)，土地出讓金的減少將在很大程度上限制政府的投資能力，進(jìn)而造成工程爛尾、資產(chǎn)縮水、不良貸款增加等結局�！�
在山東青島，2005年全市房地產(chǎn)業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅(地稅口徑)約20億元，契稅約14億元，三者合計約占地方財政收入的19%�！皣鶙l”和九部委意見(jiàn)下發(fā)后的6月，當地發(fā)改委召集相關(guān)部門(mén)和部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了座談。盡管與東部其他城市相比，19%的比例不算很高，座談紀要還是不無(wú)憂(yōu)心地指出：房地產(chǎn)稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來(lái)源。國家的宏觀(guān)調控有可能導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入穩定增長(cháng)。
事實(shí)上，東部沿海地區已經(jīng)出現了這種情況。2006年上半年，浙江省商品房銷(xiāo)售面積下降12.4%，空置面積增加1.3倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)5.7%。受此影響，地稅部門(mén)征收的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收同比少收13.3億元�！吧习肽暾憬I(yíng)業(yè)稅增幅同比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收的下滑是主因�！闭憬〉囊晃还賳T作出了這樣的判斷。
在上海，類(lèi)似的現象更為突出。2006年上半年，上海經(jīng)濟依然快速增長(cháng)，GDP增速達12.6 %，但地方財政收入同比僅增長(cháng)4.8%，增幅比去年下降19.7%，房地產(chǎn)稅收下降被認為是首要原因。
“統計數據顯示，東部地區財政收入出現增幅下降，這僅僅是個(gè)開(kāi)端。房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì )真正著(zhù)陸，還有待時(shí)間的檢驗，還要看各地對中央宏觀(guān)調控政策的執行力度。但‘后房地產(chǎn)時(shí)代’的到來(lái)，已經(jīng)無(wú)可避免地決定了‘土地財政’淡出的命運�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。
自我改革考驗政治智慧和行政執行力
在一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策已經(jīng)出臺的今天，社會(huì )各界對“土地財政”的聲討愈發(fā)強烈。有專(zhuān)家認為“土地財政”正是樓市調控艱難、房?jì)r(jià)居高不下的重要原因。只有叫�！巴恋刎斦�，才能給國內樓市格局帶來(lái)新的氣象。
顯然國家有關(guān)部門(mén)已經(jīng)注意到了這一問(wèn)題。國務(wù)院出臺的《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》明確提出要建立健全相關(guān)機制，國有土地使用權出讓總價(jià)款將全額納入地方財政預算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。
而據此前有關(guān)人士透露的消息，土地出讓金體制有可能會(huì )從三個(gè)方面作出調整：一是把土地出讓金收支納入財政預算范疇，中央財政分享一部分，以擴大向其他地區的轉移支付力度；二是在地方建立“國有土地收益基金”，為將來(lái)預留發(fā)展建設資金，避免“寅吃卯糧”；三是加大征地拆遷補償及農民社會(huì )保障的力度。
“這確實(shí)是治本之策，如果‘土地財政’真的叫停了，不但國內房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )氣象一新，連政府的運作模式都可能會(huì )出現變革�！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)分析人士如是說(shuō)。在他看來(lái)，改革“土地財政”是政府的一場(chǎng)自我革命，因為它不僅是各級地方政府的投資主要來(lái)源，更重要的它也是政府運作的“原規則”之一。要叫�！巴恋刎斦�，必須改變政府靠固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的方式，實(shí)現政府職能由“投資性政府”向“服務(wù)性政府”的轉變。
據了解，西方一些國家的基層政府主要靠的是不動(dòng)產(chǎn)稅。即，根據每一年財政支出的情況，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對不同區域內的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估，按不同比例征收不動(dòng)產(chǎn)稅，以維護城市的正常運轉。
“這種變革不可能是一朝一夕完成的，各級地方政府要完全脫離‘土地財政’，一方面要靠他們的政治智慧進(jìn)行體制創(chuàng )新，另一方面也考驗政府的行政執行力。如果這兩方面不能有突破，一切都是空談�！边@位分析人士說(shuō)。（彭勇 蔡國兆 徐壽松）
