中新網(wǎng)9月26日電 據《中國證券報》報道，根據最新的8月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格體系，深圳房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數增幅環(huán)比為100.6，幾近全國平均水平并低于北京、武漢、沈陽(yáng)、南京等城市。從這個(gè)數字上來(lái)看，深圳的房?jì)r(jià)已無(wú)去年來(lái)一路領(lǐng)漲的孤勇氣勢，最終從房?jì)r(jià)“漲價(jià)第一城”引退。對深圳房?jì)r(jià)今后的走向，各方雖仍存在一些分歧，但短期難再瘋狂則成為基本看法。
“雙限”擴大住宅供給
從過(guò)去幾年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況看，政府控制土地供應是房?jì)r(jià)上漲的最重要原因之一。
在2001年，為了控制房地產(chǎn)投資增幅，消化房地產(chǎn)市場(chǎng)存量，深圳市政府實(shí)施了“三年內控制土地供應”的措施。業(yè)內人士分析，深圳土地供應政策控制了每年的土地供應量，自然讓土地價(jià)值因稀缺而上升。再加上公開(kāi)競投土地使用權，使土地市場(chǎng)價(jià)格水漲船高。而開(kāi)發(fā)商為了保證自身的利潤空間，惟有頻頻推高房?jì)r(jià)水平。綜合開(kāi)發(fā)研究院宋丁認為：“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年，地產(chǎn)消費渠道縮小，變相加大了需求市場(chǎng)。這是房地產(chǎn)漲價(jià)最重要的原因之一�！�
另外，深圳房地產(chǎn)投資金額至2005年開(kāi)始呈現下降趨向，導致全市批準預售面積出現下降。
但從目前情況看，由于建筑面積和開(kāi)發(fā)比例的“雙限”，相對增加了房屋的供應量，供求關(guān)系將得到某種程度的改善。因為單套住宅建筑面積的限制和小戶(hù)型住宅比例的限制，實(shí)際上不僅降低了單套住宅的價(jià)格，在社會(huì )投資基本不變的情況下，也增加了住宅的套數，增加了住房的有效供給。從這個(gè)意義上說(shuō)，“雙限”緩解了土地供應的不足，土地推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的作用將受到抑制。
港人置業(yè)不再盲目
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，近年來(lái)以自住型為主的住宅需求增長(cháng)呈現剛性，供求關(guān)系日趨緊張，直接引致房?jì)r(jià)持續增長(cháng)。而其中港人在深圳置業(yè)與地產(chǎn)投資，也成為推動(dòng)深圳房?jì)r(jià)上升的因素之一。
根據置業(yè)國際的一項調查，由于CEPA的簽署，港人從2003年購買(mǎi)深圳物業(yè)因工作和作投資用途的兩者比例持續上升到41%，首度超過(guò)作度假、退休或供親友居住用途的39%比例。隨著(zhù)2004年香港經(jīng)濟的回升，港人對深圳的地產(chǎn)需求也進(jìn)一步增大。根據中原地產(chǎn)統計，2004年港人在深圳置業(yè)的宗數達到9400宗，同比增長(cháng)11%；而成交金額約56.4億，同比增長(cháng)21%；成交面積約60萬(wàn)平方米，增幅超過(guò)50%。
盡管從趨勢上看，港人在深圳置業(yè)不會(huì )明顯減少，但目前情況是，2005年之前曾活躍的港資，受到市場(chǎng)和政策的影響，不再茫然進(jìn)入商品房市場(chǎng)。另外，在宏觀(guān)調控的作用下，作為推波助瀾短期炒作房地產(chǎn)的投機力量，也已經(jīng)受到重創(chuàng )。
理性和秩序占主導
從目前看，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控的層層落地，深圳房?jì)r(jià)從領(lǐng)漲的城頭跌落下來(lái)，新商品房交易量呈現萎縮，三級市場(chǎng)價(jià)量雙跌。業(yè)內人士分析，雖然至今還沒(méi)有像上海這般出現總體下跌趨向，但深圳房?jì)r(jià)已經(jīng)到了漲跌臨界點(diǎn)，拉動(dòng)房?jì)r(jià)下跌的力量開(kāi)始呈現。
就大局觀(guān)察，深圳房?jì)r(jià)市場(chǎng)已經(jīng)是理性和秩序占到主導地位，房地產(chǎn)非理性消費和短期投資被有效遏制。
當然，能夠推動(dòng)深圳房?jì)r(jià)不跌的力量仍然存在：一是剛性需求，由于深圳人口基數不斷擴大，市場(chǎng)對于房屋的需求仍然是不可引退的；二是來(lái)自土地資源的壓力，預計今后5年內，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)新房需求保持在900萬(wàn)—1100萬(wàn)平方米，這對土地供應的壓力是可想而知的。
房?jì)r(jià)今后的去向，市場(chǎng)大致分持兩種觀(guān)點(diǎn)。其一是認為深圳房?jì)r(jià)根基已趨松動(dòng)，目前房?jì)r(jià)曲線(xiàn)已經(jīng)至高回調，將來(lái)的房?jì)r(jià)總體上將會(huì )下跌；而另外一種觀(guān)點(diǎn)則認為深圳房?jì)r(jià)近期內以小幅震蕩為主，其漲跌幅度均不會(huì )超過(guò)5%之內。
無(wú)論如何，從近期市場(chǎng)來(lái)看，深圳房?jì)r(jià)將會(huì )維持一段低迷平穩的過(guò)渡。而從中長(cháng)期剛性需求以及資源的稀缺性來(lái)看，即使排擠投機資金，房?jì)r(jià)跌空力量不濟，但不排除某些房?jì)r(jià)虛高區域有所適度回落。（謝雋）
