在對地方政府和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行猛烈的炮轟之后，我們或許發(fā)現，道德批評和情緒宣泄，最終只能成為房?jì)r(jià)繼續上漲的伴奏曲。
透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單的供求關(guān)系，對房?jì)r(jià)上漲原因的探尋，應該在宏觀(guān)經(jīng)濟的坐標系中進(jìn)行。
在眾多學(xué)者觀(guān)點(diǎn)中，我認為徐滇慶教授和鐘偉教授的觀(guān)點(diǎn)比較客觀(guān)，而且切中要害。徐滇慶教授認為，房?jì)r(jià)問(wèn)題最終是金融問(wèn)題。我給他的觀(guān)點(diǎn)歸納為兩點(diǎn)，一個(gè)是貨幣發(fā)行量過(guò)快，導致流動(dòng)性泛濫；一個(gè)是銀行信貸偏好，導致開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負債率過(guò)高，資金成本較低。而鐘偉教授認為，解釋房?jì)r(jià)痼疾涉及三個(gè)因素，一是發(fā)鈔過(guò)量，二是地方政府沒(méi)有建立住房保障制度，三是收入分配不公。
徐滇慶和鐘偉都是金融專(zhuān)家，他們對于金融問(wèn)題的研究比較深入，而他們將房?jì)r(jià)問(wèn)題最終歸因于金融問(wèn)題，說(shuō)明房?jì)r(jià)問(wèn)題的確是宏觀(guān)經(jīng)濟問(wèn)題。
無(wú)論是地方政府炒地，還是開(kāi)發(fā)商炒房，其行為都是利益驅動(dòng)下的本能反應。如果撇開(kāi)道德層面的東西，我們發(fā)現，地方政府和開(kāi)發(fā)商的行為都是合法的，也是符合經(jīng)濟規律的。當然，地方政府和開(kāi)發(fā)商的社會(huì )責任缺失，最終使他們的合法行徑遭到了道德批判，也讓中央政府不得不出臺嚴厲的調控政策。
而在撥開(kāi)房?jì)r(jià)供求曲線(xiàn)的迷霧后，不難發(fā)現，導致房?jì)r(jià)一路上漲的最為關(guān)鍵的因素是金融，正是貨幣和信貸政策的寬松，推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷攀升。
簡(jiǎn)單而言，影響房?jì)r(jià)走勢的主要因素是供求關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，而供給不足，價(jià)格上漲就是自然的結果。
那么，又是什么因素促使需求不斷膨脹，致使房?jì)r(jià)不斷攀升？
是貨幣。
正是貨幣的充裕供給，一方面導致房地產(chǎn)信貸大幅增長(cháng)，一方面導致私人貨幣收入大幅增加。
貨幣發(fā)行過(guò)量源于中國經(jīng)濟的外部失衡，也就是說(shuō)，因為持續的外貿順差和外資流入，使得央行被動(dòng)增發(fā)基礎貨幣，導致商業(yè)銀行體系內流動(dòng)性過(guò)剩。而商業(yè)銀行出于自身的經(jīng)濟壓力和利益驅動(dòng)，采用合規和違規的手段，大量發(fā)放房地產(chǎn)信貸。銀行的放貸沖動(dòng)體現在兩個(gè)方面，一方面是違規向地方政府提供貸款，用于土地開(kāi)發(fā)；一方面是合法向開(kāi)發(fā)商和個(gè)人提供大量開(kāi)發(fā)貸款和購房貸款。
地方政府利用銀行貸款進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，在提升土地價(jià)格的同時(shí)，也創(chuàng )造了拆遷戶(hù)對住房的被動(dòng)需求。而開(kāi)發(fā)商在獲得廉價(jià)資金后，則在囤積住房的同時(shí)，既不需要付出太多的財務(wù)成本，也不必承擔金融風(fēng)險。至于購房者，由于銀行房貸供應充足，而且利率很低，則為何不超前消費，又為何不借錢(qián)炒房生財呢？
由此看來(lái)，影響房?jì)r(jià)的根本性問(wèn)題是金融問(wèn)題，是貨幣政策創(chuàng )造了房?jì)r(jià)上漲的宏觀(guān)環(huán)境。
當然，私人貨幣收入的大幅增加，也刺激了房產(chǎn)投資，進(jìn)而擴大了需求。而導致房產(chǎn)投資需求不斷增加的一個(gè)重要因素就是收入分配不公。由于增加的貨幣收入集中在少數人手中，這又創(chuàng )造出少數富人對投資品的需求。這是因為，富人手中的大量現金配置在投機性需求方面，而其用于不時(shí)之需的儲蓄性貨幣需求則比重很低。
很不幸，房地產(chǎn)成為最好的投資品。
投資，進(jìn)而投機，則是推動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的又一個(gè)貨幣因素。
在貨幣政策處于兩難境地的宏觀(guān)環(huán)境下，解決普通居民住房問(wèn)題的最好辦法就是進(jìn)行市場(chǎng)區隔，也就是我在幾篇評論中強調的，住房“國六條”和“十五條”的關(guān)鍵點(diǎn)，就是進(jìn)行了市場(chǎng)區隔。通過(guò)70%規劃和90平米戶(hù)型的限制，區隔出一個(gè)帶有政府管理型的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的目標不是實(shí)現充分競爭，而是要達到提供普通人住房的政策性目標。
在市場(chǎng)進(jìn)行區隔后，貨幣因素在競爭性的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )繼續扮演影響價(jià)格的決定性角色，但那只是富人的游戲道具，而與大眾無(wú)關(guān)，因為房?jì)r(jià)的漲跌只是財富的重新分配，而不會(huì )影響到普通住房的供給和人們獲得住房的幸福感。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉)
