中新網(wǎng)8月1日電 今后，北京凡是有物業(yè)管理資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將不得承接本企業(yè)以及相關(guān)單位開(kāi)發(fā)的新建住宅項目的物業(yè)管理——這是日前北京市建委下發(fā)通知的規定。
今日出版的《新京報》載文指出，打破開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)、自己售樓、自己進(jìn)行物業(yè)管理的“一條龍”服務(wù)壟斷，無(wú)疑是一條正確的思路。
一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是物業(yè)糾紛產(chǎn)生的重要原因，北京市消協(xié)對北京市100個(gè)居住小區和99個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機抽樣調查顯示，由開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導致的物業(yè)糾紛，占到小區物業(yè)管理糾紛的80%以上(6月28日《人民日報》)。而之所以一些開(kāi)發(fā)商能夠“暗埋地雷”，很大原因就在于開(kāi)發(fā)商充分掌握了前期物業(yè)管理的話(huà)語(yǔ)權，有權決定前期物管企業(yè)，而物業(yè)管理條例只是“提倡”建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
為“肥水不流外人田”，不少開(kāi)發(fā)商紛紛成立自己下屬的物管企業(yè)，接管自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。這種開(kāi)發(fā)商與物管的“父子”關(guān)系，使得在物業(yè)承接過(guò)程中，物管很難有效監督、制約開(kāi)發(fā)商，因此樓盤(pán)項目許多隱性的問(wèn)題得以“遺留”下來(lái)。業(yè)主與物業(yè)之間矛盾沖突不斷，開(kāi)發(fā)商卻成了甩手掌柜。此外，由于業(yè)主委員會(huì )還沒(méi)有普及，這就導致前期的臨時(shí)物業(yè)實(shí)際上成了長(cháng)期物業(yè)，這些物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不少是質(zhì)次價(jià)高，而真正能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)卻被排除在外，顯然，這阻礙了公平的物業(yè)市場(chǎng)競爭格局的形成，損害了廣大業(yè)主的利益。
所以，把前期物業(yè)管理的“建管分離”由“提倡”上升為“強制”是非常有必要的，如此一來(lái)，樓盤(pán)交接中，各方的責權利就更加明確了——由于物業(yè)并非“一家親”，開(kāi)發(fā)商將很難再隨意把各種包袱和問(wèn)題甩給物業(yè)；物業(yè)為了規避日后可能出現的風(fēng)險，將會(huì )盡心盡責地勘察小區可能存在的遺留問(wèn)題，并與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，確定遺留問(wèn)題的責任方和解決方式；而業(yè)主也不會(huì )再認為物業(yè)和開(kāi)發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣，在問(wèn)題出現時(shí)一味向物業(yè)發(fā)難，采取拖欠物業(yè)費等非理性舉動(dòng)，物業(yè)糾紛案件的發(fā)生幾率將大大降低。
建管分離并實(shí)行招投標，這一措施要實(shí)施起來(lái)并不容易。因為，開(kāi)發(fā)商在前期物管中的絕對話(huà)語(yǔ)權并沒(méi)有改變，這種優(yōu)勢可以讓開(kāi)發(fā)商采取一些變通的做法。例如，開(kāi)發(fā)商可以有意選擇一些專(zhuān)業(yè)水平差、經(jīng)驗不足的物管企業(yè)，用欺詐隱瞞的手段，繼續將遺留問(wèn)題甩包袱；開(kāi)發(fā)商之間也可以進(jìn)行交易，你聘請我下屬的物管企業(yè)，我聘請你下屬的物管企業(yè)……總之，權力若不受約束與監督，難免會(huì )出問(wèn)題。
因此，在前期物業(yè)的選聘中，有必要對開(kāi)發(fā)商的權力進(jìn)行約束。這種約束包括：招投標的過(guò)程和相關(guān)信息應該公開(kāi)接受社會(huì )監督；政府相關(guān)部門(mén)應對中標企業(yè)進(jìn)行最終審查，對不合格或與開(kāi)發(fā)商有私下交易的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行否決和處罰；由于現在購房者大多買(mǎi)的是期房，所以完全可以讓這些購房者提前行使業(yè)主權利，介入前期物業(yè)選聘，制約和監督開(kāi)發(fā)商的權力；政府提供幫助，讓小區業(yè)主大會(huì )盡早召開(kāi)，當然，在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司就可以光明正大的參加競選，接受業(yè)主大會(huì )的選擇。
一些開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司合謀侵害業(yè)主權益是當下物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個(gè)根源，關(guān)系著(zhù)社區的和諧與穩定。所以，北京打破開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的不合理利益關(guān)聯(lián)，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的競爭，值得肯定和推廣。希望國家盡快完善立法，把“建管分離”早日寫(xiě)入物業(yè)法律，為社區自治創(chuàng )造更好的制度環(huán)境。
