中新網(wǎng)8月1日電 對于上漲的房?jì)r(jià)，廉租房無(wú)疑是一針“鎮靜劑”。據《中華工商時(shí)報》報道，針對這一問(wèn)題，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松表示，廉租房與市場(chǎng)房?jì)r(jià)呈負相關(guān)關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會(huì )迫使房?jì)r(jià)下降3%-4%。而房?jì)r(jià)的下降會(huì )帶來(lái)兩個(gè)后果：一是地價(jià)下降，直接導致政府收入減少；二是拖累經(jīng)濟增長(cháng)、GDP下降，從而使官員在考核中處于不利的地位。
根據國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調研報告，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來(lái)的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上，大約只有15%的土地屬于商業(yè)用地和房地產(chǎn)，為了擴大財源，地方政府拼命圈地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并拼命炒高地價(jià)、房?jì)r(jià)。有專(zhuān)家指出，資金缺乏導致地方政府對于廉租房制度執行不力。
而目前的廉租房融資方式，主要包括財政撥款(直管公房出售或出租收入)、住房公積金增值收益、社會(huì )保障和社會(huì )捐贈。但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設，因而最近剛出臺的政策，才要求地方政府將土地出讓金凈收益中的5%用于廉租房建設。
地方政府參與不夠積極，信貸結構不合理，金融工具缺失，巴曙松如此分析造成廉租房建設資金不足的主要障礙。廉租房的融資方式單一、融資渠道不暢已成為我國廉租房制度建設金融方面的瓶頸。
針對廉租房融資困局，巴曙松提出，金融創(chuàng )新可在一定程度上緩解這個(gè)困局。將廉租房開(kāi)發(fā)貸款證券化，可以加強這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險，則廉租房開(kāi)發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，能拓寬融資渠道。
另外，中國廉租房只租不售的特點(diǎn)，使經(jīng)營(yíng)租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式，由廉租房產(chǎn)權所有者與信托公司合作，將具有穩定性和連續性的廉租房租金應收款打包升級，設計成為一種信托產(chǎn)品，讓市場(chǎng)投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，從而能夠集合更多社會(huì )上的閑散資金來(lái)支持廉租房建設。
政府或者合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可選擇或建立廉租房開(kāi)發(fā)項目公司，依靠項目公司取得銀行貸款或其它方式融資，并通過(guò)租金收益逐步償還貸款，同時(shí)提供稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠措施來(lái)減小還貸壓力。通過(guò)項目融資的穩健運作，廉租房開(kāi)發(fā)項目可以實(shí)現融資目標和風(fēng)險屏蔽。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長(cháng)、風(fēng)險分擔等特點(diǎn)，非常適合廉租房建設與開(kāi)發(fā)融資。
除此之外，巴曙松建議，政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數額，并根據財政收支運營(yíng)狀況合理確定債務(wù)的償還期限，適量地發(fā)行住房建設公債來(lái)支持廉租房建設。（向輝 傅春榮）
