建設部官員早幾天已經(jīng)證實(shí)：經(jīng)濟適用房政策將轉向以租代售。這種政策的改變對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成什么樣的影響呢？
平均房?jì)r(jià)：與西瓜加蘋(píng)果一樣荒唐
我們所說(shuō)的房?jì)r(jià)，通常指兩種：市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格與管理部門(mén)統計出來(lái)的平均價(jià)格。對除了房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，這兩種價(jià)格應該是統一的。無(wú)論冰箱、洗衣機、彩電還是糧食，只要統計、匯總運算過(guò)程不出差錯，單價(jià)和平均價(jià)都會(huì )是一致的。唯有房子不行，不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同類(lèi)型的房子不同；就是同一座樓，朝向、樓層、戶(hù)型不同，房子也是不一樣的……可以說(shuō)，世界上沒(méi)有兩套完全一樣的房子。而把一個(gè)城市中如CBD地帶的房?jì)r(jià)和最偏僻的區域的房?jì)r(jià)放在一起相加，把高檔商場(chǎng)、寫(xiě)字樓與低檔住宅的價(jià)格放在一起運算出來(lái)的平均房?jì)r(jià)，與每座具體房子的單價(jià)已完全是兩回事了。
我在教孩子算術(shù)時(shí)發(fā)現，課本上總是畫(huà)著(zhù)“5個(gè)西瓜+2個(gè)西瓜=7個(gè)西瓜”“3個(gè)蘋(píng)果+2個(gè)蘋(píng)果=5個(gè)蘋(píng)果”，從沒(méi)有西瓜加蘋(píng)果的圖片，因為西瓜和蘋(píng)果相加的結果不倫不類(lèi)，失去了現實(shí)的意義。同一城市中最高檔的商鋪價(jià)格與最低檔住宅的價(jià)格可能相差20倍以上，平均相加的結果比西瓜和蘋(píng)果相加的結果更荒唐。這是指在統計的過(guò)程中，不出現任何的偏差的情況下，平均房?jì)r(jià)本身已經(jīng)失去了它的現實(shí)意義。所以有時(shí)在公布平均房?jì)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)真實(shí)成交的房?jì)r(jià)可能是下跌的，因為在這段銷(xiāo)售期間內，可能高檔寫(xiě)字樓、商鋪的供應量大，而低檔住宅成交量少；反之，平均房?jì)r(jià)下跌了，也不一定代表真實(shí)的房?jì)r(jià)就下跌。對開(kāi)發(fā)商和消費者來(lái)說(shuō)，有現實(shí)意義的是每套房子的交易價(jià)格，所以經(jīng)濟適用房政策由銷(xiāo)售改為出租，可能會(huì )讓城市公布的平均房?jì)r(jià)看起來(lái)有上升趨勢。同時(shí)，因為經(jīng)濟適用房作為低檔住宅成交量在減少，中低檔房的房?jì)r(jià)卻有可能是下跌的。
要使統計部門(mén)公布的平均房?jì)r(jià)更接近市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格，就需分門(mén)別類(lèi)地統計，比如，商鋪占多大比重，價(jià)格如何變化；寫(xiě)字樓占多少比重，價(jià)格分別是如何變化的；住宅中的高、中、低檔房子的價(jià)格又是如何變化的等等。政府建設部門(mén)現在實(shí)施的網(wǎng)上交易系統為這種分門(mén)別類(lèi)的統計提供了可能。
富裕家庭搶走了政府“救濟糧”
9年來(lái)，各座城市每年都投入大量資金為中低收入者建經(jīng)濟適用房，但在實(shí)際交易過(guò)程中，真正的購房者卻不一定是中低收入者。那么，大量的資金到底補給了誰(shuí)？人們看到，經(jīng)濟適用房面積大的有200多平方米；有些購房者同時(shí)購買(mǎi)幾套，然后打通；還有經(jīng)濟適用房的樓下停著(zhù)高檔豪華轎車(chē)，等等。最極端的例子是，北京東邊一處經(jīng)濟適用房現在成了外國人的聚集地，這完全背離了當初制訂經(jīng)濟適用房政策的初衷，誰(shuí)會(huì )想到有外國人來(lái)租經(jīng)濟適用房？
有句俗話(huà)說(shuō)“富不過(guò)三代”，困難、富裕的家庭也是隨著(zhù)時(shí)間不斷變化的。今年困難的家庭，明年、后年經(jīng)濟狀況可能會(huì )變化，成為不再困難的家庭。我記得小時(shí)候，我家是村里最有名的困難戶(hù)，鄰居們經(jīng)常會(huì )送一些吃的，幫我們縫衣服，縫被子，幫我們家修房子、蓋房子，等等。鄰居們經(jīng)常對我父母說(shuō)的、也是我最不愛(ài)聽(tīng)的一句話(huà)就是：“別讓孩子們上學(xué)了，讓他們幫幫你們吧，你們是全村最困難的，何必要這樣好強？”但是癱瘓在床的母親和被劃過(guò)右派、身體瘦弱的父親卻一直堅持讓我們兄弟姐妹們一起上了學(xué)。大約在不到10年的時(shí)間里，我們家的經(jīng)濟狀況就發(fā)生了很大的變化，不僅不再是困難家庭，而且還有能力去幫助村里別的困難家庭。
經(jīng)濟適用房的使用年限是70年，這70年中一定會(huì )發(fā)生很多事情影響一個(gè)家庭的經(jīng)濟狀況，困難的家庭不可能永遠是困難的家庭，經(jīng)濟適用房以租代售這種政策有利于糾正讓富裕家庭搶走政府補貼給困難家庭的“救濟糧”這樣的不正�，F象，可以讓那些真正困難的家庭得到政府的幫助，解除他們在住房問(wèn)題上的后顧之憂(yōu)，把更多的精力和資金用在孩子的教育身上，用在醫療上……
經(jīng)濟適用房再不改將成不能流通的“國有股”
經(jīng)濟適用房政策的改革還可以避免像以往的滬深股市那樣因國有股不能流通而造成的尷尬局面。想想股改前，一說(shuō)國有股要流通，曾引起了股市多大的地震啊。如果以前的經(jīng)濟適用房政策長(cháng)期執行下去，那就要考慮這部分房子要不要上市場(chǎng)上去交易？如果不能交易，這將是家庭一筆死的資產(chǎn)，不能變現，也不能隨著(zhù)家庭收入和人口的變化來(lái)調整自己的住房；如果要交易，到底要補多少出讓金和稅金，根據過(guò)去購買(mǎi)時(shí)的出讓金和稅金水平去補交，顯然是國家吃虧了。按現時(shí)交易的出讓金和稅金水平去補交，幾十年之后的房?jì)r(jià)可能是當初購買(mǎi)時(shí)的好多倍，擁有這些經(jīng)濟適用房的家庭愿意不愿意交，又如何去統一他們的意見(jiàn)呢？現在把經(jīng)濟適用房改變成出租就不存在這樣的問(wèn)題了。
當然，這次經(jīng)濟適用房政策的改變還有許多好處，比如房地產(chǎn)發(fā)展商再也不用擠破頭的去爭取開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房的指標了，對所有的開(kāi)發(fā)商更公平了。
(來(lái)源：上海證券報 作者：潘石屹）
