中新網(wǎng)8月30日電 今日出版的《中華工商時(shí)報》刊載評論文章指出，建立什么樣的住房制度，需要實(shí)行相應的土地出讓制度；改革土地出讓制度，需要首先搞清楚政府應該擔負怎樣的住房保障責任，土地出讓制的改革需要從長(cháng)計議。
文章指出，“8·31大限”兩周年了�？偨Y兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的思路，大致可以看出，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控已從開(kāi)始時(shí)的降低房?jì)r(jià)漲幅，轉變?yōu)橹匦陆⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)體制，重新確定房地產(chǎn)業(yè)游戲規則，調控手段也從調控供應到調控需求，再到調控結構，日趨多元化。
其中，第一次作為宏觀(guān)調控手段出現的土地，其游戲規則的變化尤其顯著(zhù)。概括來(lái)說(shuō)，主要表現在幾個(gè)方面：一是土地供應方式，從以拍賣(mài)為主轉向以招標為主；二是土地審批權限進(jìn)一步向上集中；三是建立國家土地督察制度，對各省、直轄市、自治區及計劃單列市的土地審批利用進(jìn)行嚴格監管；四是土地供應對象從以商品房為主，向以中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等為主轉移；五是土地出讓金的分配，從地方政府占用為主，變?yōu)榈胤胶椭醒牍蚕�，并向被征地農民傾斜，同時(shí)土地出讓金的管理，實(shí)行收支兩條線(xiàn)；六是加大了對閑置土地的處置力度。除此之外，還有一些針對開(kāi)發(fā)區及工業(yè)用地等的政策出臺。
就在“8·31”兩周年即將到來(lái)之際，全國人大常委會(huì )再次審議了《物權法》草案，其中，圍繞70年土地使用權到期后，土地及房產(chǎn)處理出現的爭論，特別引人注目。已有人大常委會(huì )委員提出，70年住宅使用權期滿(mǎn)后應慎收土地使用費，并傾向于讓原土地使用者無(wú)償使用直到地上房產(chǎn)滅失，他們的理由是制定法律應具有前瞻性。
應該說(shuō)，這些委員的意見(jiàn)是有遠見(jiàn)卓識的。相比人大常委會(huì )委員們的遠見(jiàn)，目前的土地調控也應從長(cháng)計議，不拘泥于眼前的治標，而應尋求更遠的治本之策。
文章指出，土地是不可再生的寶貴資源，中國人多地少的國情決定我們不能無(wú)節制地開(kāi)發(fā)土地資源，因此，對土地出讓附加戶(hù)型面積價(jià)格等條件、對購買(mǎi)多套住宅、對投資住宅、對外資購買(mǎi)住宅等加以限制是非常必要的。
眾所周知，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地屬于國有資產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)購買(mǎi)商品房，政府、開(kāi)發(fā)商及購房者都參與了國有資產(chǎn)的第一次分配，因此，國家應該盡可能地保證首次分配的公平性。
通過(guò)拍賣(mài)出讓國有土地的弊端在于，地方政府為了獲得更多的土地收益往往做高價(jià)格，這也是這些年為何商品房開(kāi)發(fā)一枝獨秀、價(jià)格高企的本質(zhì)原因，在這個(gè)過(guò)程中，國有土地收益大量流失，很多有權參與分配的主體不僅被剝奪了應有的權利，而且要付出更大的代價(jià)去獲得基本的居住權。
文章強調，建立什么樣的住房制度，需要實(shí)行相應的土地出讓制度，住房制度改革時(shí)設計的住房制度是高收入者購買(mǎi)商品房，中低收入者購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，低收入者租住廉租房。政府要通過(guò)無(wú)償拿出土地，限制開(kāi)發(fā)商利潤的方式，來(lái)為廣大的高收入以外的人群提供住房保障。如果嚴格實(shí)行這樣的制度，那么用于商品房開(kāi)發(fā)的土地供應量應該不會(huì )太大，而價(jià)格理應更高，因為只有這樣，才能保證一次分配的公平性。這樣做，也不會(huì )影響絕大多數購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的老百姓。
從目前實(shí)施的保障中低價(jià)位商品房的土地供應等政策來(lái)看，中央政府已經(jīng)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從以開(kāi)發(fā)商為主體，變?yōu)橐哉疄橹黧w，而這次的方式不是限制開(kāi)發(fā)商的利潤，而是限制政府的土地收益。政府已經(jīng)犧牲了部分土地收益，但顯然，這樣的做法，已從原來(lái)無(wú)償提供土地的住房保障制度上倒退了。而改拍賣(mài)為招標，更容易形成交易黑幕，使得已經(jīng)形成的土地交易公開(kāi)化面臨威脅。在政府壟斷土地一級開(kāi)發(fā)的情況下，獲得土地的企業(yè)更有可能是從事一級開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。另外，如何將一次分配與將來(lái)可能實(shí)施的住宅永久土地使用權(二次分配)銜接起來(lái)，也是應該考慮的問(wèn)題。
因此改革土地出讓制度，需要首先搞清楚政府應該擔負怎樣的住房保障責任，搞清楚我們應該實(shí)行怎樣的住房制度。
