8月底，筆者在自己的博客上發(fā)表了《2008年房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌？》的短文，主要是從人口結構的變化來(lái)分析2008年前后的房?jì)r(jià)走勢，結論是：由于1978年實(shí)行計劃生育制度，使我國的人口出生率在1978年之后出現很大的下降，該因素導致2008年前后的購房、結婚人口數量將非常明顯的變化，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的。從這個(gè)角度看，2008年可能是中國房?jì)r(jià)的真正拐點(diǎn)。
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從學(xué)術(shù)研究的角度看，上述推理和結論應該是沒(méi)有錯誤的，但讓筆者意外的是，在筆者博客上的兩百多條留言中，90%以上是反對筆者觀(guān)點(diǎn)的，而且言辭非常激烈，充滿(mǎn)著(zhù)語(yǔ)言“暴力”。從今年初到現在，我在博客上發(fā)表了數十篇評論，還沒(méi)有遭遇過(guò)如此集中的“圍剿”。仔細反思后我發(fā)現，問(wèn)題可能出在“房?jì)r(jià)”上。
這不禁使我想起了我的同事易憲容老師的遭遇。2005年底，易老師冒天下之大不韙，提出“未來(lái)北京的房?jì)r(jià)要下跌30%，上海的房?jì)r(jià)要下跌50%”的言論，于是群情激憤。易老師2005年發(fā)表了數百篇文章，唯有該文章引起的反響最強烈。原因何在？皆因房?jì)r(jià)問(wèn)題太敏感！
筆者不打算去評判博客留言者觀(guān)點(diǎn)的是非曲直，但如果我們能從這些留言中去揣測公眾社會(huì )心理的變化可能意義更大，更有利于我們把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機會(huì )與風(fēng)險。
我們把時(shí)間拉長(cháng)些，就會(huì )更清楚地感受到公眾對房地產(chǎn)市場(chǎng)認識的變化。2004年初，筆者撰文認為政府應該積極主動(dòng)地去干預房地產(chǎn)投機行為，一時(shí)間，全國掀起了聲討“溫州炒房團”的旋風(fēng)。2004年底，筆者發(fā)表了上海樓價(jià)將難以為繼的觀(guān)點(diǎn)，當時(shí)的輿論雖分為針?shù)h相對的兩派，但贊成者占大多數。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲，尤其是2005年4月“國八條”出臺后，房?jì)r(jià)大幅度反彈，社會(huì )預期發(fā)生了很大變化。從2005年底開(kāi)始，已經(jīng)沒(méi)有人相信房?jì)r(jià)會(huì )下跌了，不論是易老師的遭遇，還是筆者正在感受的語(yǔ)言“暴力”，都說(shuō)明了這一點(diǎn)。
這是一種十分可怕的現象，它具有很強的破壞性，直接表現為政策失靈。當所有人的預期高度一致時(shí)，就沒(méi)有人會(huì )相信政策調控的效果了。我們已經(jīng)看到，2005年4月“國八條”出臺后，隨后的6月、7月、8月三個(gè)月的房地產(chǎn)統計數據變化非常明顯，交易量大幅萎縮，房?jì)r(jià)出現回落，開(kāi)發(fā)投資的數量也明顯減少，出現反彈是在2005年底。而2006年出臺“國六條”后，隨后的7月份的房?jì)r(jià)統計數據仍然出現上漲，有些城市的上漲速度還加快！原因皆在于社會(huì )心理的上述變化。
出現這樣的結果不奇怪，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規律決定的。國內外的研究結果表明，當房?jì)r(jià)的波動(dòng)在一定范圍之內時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格決定與一般商品的價(jià)格決定沒(méi)有什么不同，但如果房?jì)r(jià)的波動(dòng)超過(guò)一定的范圍，它的價(jià)格變動(dòng)規律就會(huì )出現很大變化：價(jià)格上漲得越快，需求越旺盛，需求與價(jià)格就會(huì )呈正比而不是反比了。簡(jiǎn)而言之，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規律就是“追漲殺跌”。
正因為房地產(chǎn)有這樣的波動(dòng)規律，使政府對房地產(chǎn)的控制變得比較困難。歷史已經(jīng)證明，政府對市場(chǎng)的干預能力是有限的。當然，如果一個(gè)國家的金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很成熟，政府控制房地產(chǎn)的能力會(huì )強些，例如，在美國，完全可以通過(guò)調整利率等手段來(lái)調控房地產(chǎn)，因為美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)對利率非常敏感。而發(fā)展中國家則沒(méi)有這個(gè)能力，從這個(gè)意義上說(shuō)，發(fā)展中國家不能玩房地產(chǎn)泡沫，也玩不起房地產(chǎn)泡沫。
可能很多人對房?jì)r(jià)的波動(dòng)規律并不感興趣，他們最關(guān)心的是結果，是未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢。筆者不敢確切地預測房?jì)r(jià)在什么時(shí)點(diǎn)會(huì )出現拐點(diǎn)，但有一點(diǎn)是可以說(shuō)的：當所有的人都看好市場(chǎng)的時(shí)候，市場(chǎng)的風(fēng)險最大，此時(shí)的房?jì)r(jià)將會(huì )見(jiàn)頂。如果筆者的上述分析正確的話(huà)，房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)也許不會(huì )等到2008年了(包括北京的房?jì)r(jià)在內)，因為當下的社會(huì )預期已經(jīng)高度一致！
�。▉�(lái)源：廣州日報 作者：尹中立）
