中新網(wǎng)9月4日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，中央實(shí)施以穩定房?jì)r(jià)為目的的宏觀(guān)調控政策以來(lái)，北京房?jì)r(jià)漲幅仍然沒(méi)能控制在兩位數以下。有了去年觀(guān)望的教訓，大部分消費者看來(lái)不愿停下或放緩置業(yè)的腳步。那么，未來(lái)一段時(shí)期內，北京房?jì)r(jià)究竟會(huì )呈現什么樣的走勢呢？
拆遷難 土地實(shí)際供應不樂(lè )觀(guān)
“地荒論”在北京樓市曾經(jīng)盛行一時(shí)，后來(lái)遭到土地管理部門(mén)的嚴厲回擊。如今，一些項目預售兩年卻不能交房甚至連地基都還沒(méi)打，更有大量獲批土地連拆遷都沒(méi)有完成。事實(shí)證明，所謂的“土地供應充足”只是停留在理論層面，難怪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一線(xiàn)人士近日又舊話(huà)重提。
8月29日，在搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)主辦的“8·31大限兩年祭——撲朔迷離的土地市場(chǎng)”論壇上，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹不客氣地指出，2004年8月31日協(xié)議出讓土地大限之前，不少?lài)鴥瘸鞘幸呀?jīng)實(shí)行土地招拍掛出讓?zhuān)本┻�在搞協(xié)議出讓?zhuān)芏嗳擞X(jué)得誰(shuí)在“8·31”前圈出地來(lái)誰(shuí)就能發(fā)一筆大財，于是大家一擁而上，結果圈出了很多問(wèn)題。
“有些企業(yè)根本不搞市場(chǎng)研究，對市政條件配套不配套、房子有沒(méi)有人買(mǎi)等一概不考慮，出讓金是交了，但地上的拆遷現在都沒(méi)做完，相當一部分項目都是盲目拿下的�！迸苏f(shuō)。
出席論壇的北京思源置地董事長(cháng)李國平則列舉了兩個(gè)重要數據：“8·31”前北京倉促過(guò)關(guān)的土地可建面積大概是4600多萬(wàn)平方米，目前看來(lái)，至少有2000多萬(wàn)平方米的土地是拆不動(dòng)的�！�
李國平承認，在他自己的公司手里，這類(lèi)受阻的搶關(guān)項目就有4、5個(gè)，推進(jìn)不下去的主要原因是拆遷�！拔矣X(jué)得政府沒(méi)有理由把這類(lèi)土地收回去，因為是拆遷問(wèn)題解決不了�！彼f(shuō)，“那些地本來(lái)就不符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件，因為無(wú)法形成有效供應�！�
不久前，北京城南一項目驚爆出預售兩年卻根本沒(méi)有開(kāi)建，遭到購房客戶(hù)抗議的“丑聞”， 據說(shuō)背后原因也是有關(guān)政府部門(mén)曾經(jīng)承諾的拆遷，最后未能完成。京西一經(jīng)濟適用房項目后期遲遲不能推進(jìn)，同樣是受阻于拆遷。
“這兩年每年北京真正通過(guò)招拍掛出讓的土地只有1100多萬(wàn)平方米，與市場(chǎng)每年2000多萬(wàn)平方米的消化量相比，反差是明顯的�！崩顕秸f(shuō)。潘石屹也表示，北京近兩年公開(kāi)出讓的土地量非常少，每年土地供應計劃完成比率很低，在供地不足而市場(chǎng)對房子需求量很大的情況下，房?jì)r(jià)自然會(huì )漲得比較高。
報批慢 短期可售房源減量
今年5月開(kāi)始的新一輪宏觀(guān)調控，對近一段時(shí)期北京樓市可售商品住宅供應量的影響也很明顯。在一些專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，這又是房?jì)r(jià)漲幅依然很高的一個(gè)重要原因。
九部委《意見(jiàn)》出臺后，審慎的北京市政府遲遲未出臺地方執行細則，按照調控政策規定，新的項目(包括已經(jīng)拿到規劃許可證但在6月1日前未拿到施工許可證的項目)都原地待命。幾次有關(guān)細則的內部討論會(huì )上，政府規劃部門(mén)和開(kāi)發(fā)商在“90/70政策”上，都因為技術(shù)層面問(wèn)題——如人防、車(chē)位、學(xué)校等配套設施的配比指標和經(jīng)濟效益等等難以達成共識而不歡而散。
據有關(guān)人士估計，在北京，受到這一局面拖累的項目有幾百個(gè)。即便現在重新報批新規劃，到獲得規劃許可、拿到預售許可證形成實(shí)際供應，至少也要兩個(gè)月時(shí)間。毫無(wú)疑問(wèn)，這些項目都會(huì )錯過(guò)“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季。
融資苦 地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)能力打折扣
制約市場(chǎng)供應量的，還有地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)能力，資金實(shí)力尤為關(guān)鍵�！八械姆康禺a(chǎn)企業(yè)都缺錢(qián)，現在資金門(mén)檻更高了，需要開(kāi)發(fā)商有更高的財技�！币患抑�(zhù)名房企老總直言不諱地說(shuō)。
大牌的上市房企如萬(wàn)科、首創(chuàng )置業(yè)等可以采取增發(fā)的手段再融資，那些沒(méi)有打通股市融資渠道的企業(yè)，則只能尋找合作伙伴、發(fā)行信托產(chǎn)品。在政府監管越來(lái)越嚴的形勢下，如今無(wú)論哪條融資渠道都不那么容易如愿了。所以，近來(lái)尋求轉讓手中項目的中小房企，也越來(lái)越多。
鑒于以上種種因素，北京地產(chǎn)界對未來(lái)兩年房?jì)r(jià)普遍看漲，而今年以來(lái)圈內專(zhuān)業(yè)人士掀起買(mǎi)房投資小高潮，也從側面印證了這一判斷。（謝紅玲）
