近年來(lái)，房地產(chǎn)一直是市場(chǎng)、政策調控的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)一直保持較高水平，房?jì)r(jià)也在政府房地產(chǎn)調控中一路飆升。那么，房地產(chǎn)調控如何才能落到實(shí)處呢？在我們看來(lái)，首先是要必須明確對房地產(chǎn)投資及對房地產(chǎn)調控目標的認識。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控才能夠做到“有的放矢”。然后，應根據宏觀(guān)調控目標，制定出切合實(shí)際且具有可操作性的具體政策措施。
在此，我們有必要先對房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)調控目標進(jìn)行一番簡(jiǎn)要的分析。在統計上，住房建設一直被歸類(lèi)到固定資產(chǎn)投資項目中，因而房地產(chǎn)投資具有其投資屬性。但是，住房建設與一般生產(chǎn)性投資有著(zhù)極大差別，它并不形成生產(chǎn)能力，而是直接為居民提供消費服務(wù)，因而其終極屬性又體現為消費屬性。所以，對房地產(chǎn)調控的首要問(wèn)題就是要搞清楚住房投資的終極屬性是它的消費屬性。這一認識關(guān)系到我們調控房地產(chǎn)的政策取向，更決定了房地產(chǎn)調控政策的成敗。
經(jīng)過(guò)幾十年壓抑，我國居民形成了巨大的改善居住環(huán)境客觀(guān)需求。安居才能樂(lè )業(yè)。但是，當前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴重超越了我國居民的實(shí)際收入水平，為了實(shí)現居住環(huán)境改善的愿望，相當部分城市只能加大儲蓄力度。這成為抑制我國居民消費的關(guān)鍵因素之一，已構成我國城市化進(jìn)程的重要障礙。特別對東部相當部分發(fā)達城市而言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了其作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段。如果房地產(chǎn)調控做得不好，反而會(huì )嚴重制約當地競爭力水平的提高。
因此，房地產(chǎn)調控必須落腳在：以居民收入相適應的房?jì)r(jià)水平，滿(mǎn)足居民的合理住房需求。并且，在現階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模。
在此基礎上，讓我們再來(lái)分析一下采取怎樣的房地產(chǎn)調控政策與措施。我們認為，首先應當建立覆蓋全國范圍的房屋權屬信息數據庫，這是消除房地產(chǎn)投機、抑制房地產(chǎn)投資需求相關(guān)政策措施取得實(shí)效的基本保證。其次，是要研究制定具有可操作性的具體政策措施。這里，房地產(chǎn)調控的政策措施還需要考慮以下幾個(gè)方面問(wèn)題。
第一，要消除投機、抑制投資需求。首先，以覆蓋全國范圍的房屋權屬數據庫為基礎，制定購買(mǎi)房屋數量限制措施。比如，一個(gè)年滿(mǎn)十八周歲的自然人名下只允許購買(mǎi)兩套住房。其次，制定相應的貨幣政策。一方面，居民購買(mǎi)一定面積標準以下的第一套房屋住宅，可以適用低首付和優(yōu)惠稅率。另一方面，對居民購買(mǎi)一定面積以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供貸款、適用大大高于正常水平的懲罰利率水平。再次，以覆蓋全國范圍的房屋權屬數據庫為依據，采取對居民個(gè)人擁有超過(guò)一定面積標準的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物業(yè)稅等措施，大大提高房屋持有成本。
第二，增加住房有效供給。價(jià)格最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。為了形成合理價(jià)格，我們一方面需要抑制需求，另一方面也必須大力增加有效供給。在此，首先，要大大加快已有土地供給的房屋建設速度，大力打擊囤積土地行為。當前，一些房地產(chǎn)商儲備土地已遠遠超出其合理規模，大量土地供給閑置也成為房屋有效供給難以大幅增長(cháng)的重要障礙之一。因此，必須規定，在土地利用招牌掛等方式正式出讓后，必須在一定期限內(比如兩年)建成達到可入住標準的住宅。否則，一旦超過(guò)期限，即從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的嚴厲懲罰措施。其次，要大力加強廉租房建設。今后，廉租房必須占城鎮當年新交付使用住宅面積中的一定比例(比如20%)。這條措施必須作為地方政府政績(jì)考核的一條關(guān)鍵指標。
第三，完善房地產(chǎn)稅制。必須對土地、房產(chǎn)的持有按照市場(chǎng)價(jià)值統一征稅。當前，取得土地環(huán)節的耕地占用稅和使用環(huán)節的城鎮土地使用稅稅額標準都相當低，且土地未進(jìn)入流通就無(wú)須為土地的增值而納稅，這就起不到調節土地級差收益和高效集約用地的作用，實(shí)際上也鼓勵了土地保有，并助長(cháng)了土地投機。對房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，保有環(huán)節的房產(chǎn)稅對所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，也起不到財產(chǎn)稅對收入分配的調節作用。因此，必須按照市場(chǎng)價(jià)值對土地、房產(chǎn)持有統一征稅。另外，建立合理住房消費的稅收返還制度和對低收入階層的住房補貼制度。
第四，要完善房屋租賃的配套措施。當前，影響我國住房購買(mǎi)需求的一個(gè)重要因素往往是結婚后生子、孩子就學(xué)等與戶(hù)口掛鉤，而沒(méi)有自有住房孩子竟然無(wú)法落戶(hù)口。因此，當前完善房屋租賃市場(chǎng)、鼓勵房屋梯度消費的一個(gè)關(guān)鍵政策措施，就是要從這些方面進(jìn)行配套改革，讓居民租房無(wú)后顧之憂(yōu)，因孩子落戶(hù)口產(chǎn)生的現象也不再發(fā)生。
(來(lái)源：上海證券報 作者：徐平生）
