9月5日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)31號文)，該文件要求從土地利用規劃和計劃、土地出讓、土地審批、土地征用、土地收益分配、土地監管、耕地保護、土地管理責任制度等方面，全方位調控土地。
根據31號文，對農民征地，不僅要提高新增用地有償使用費繳納標準，而且要把征收農民土地與農民的生活保障結合起來(lái)；對土地收益分配，讓國有土地使用權出讓總價(jià)款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理；調整建設用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準統一公布制度等。
由于建設用地稅費標準的提高，相關(guān)部門(mén)有人計算，根據31號文件的稅費標準，今后征收地價(jià)會(huì )成倍上漲。正因為建設用地稅費標準成倍提高，有人認為地價(jià)的上漲會(huì )導致住房的成本上升及房?jì)r(jià)上漲，國內又會(huì )出現新一輪房?jì)r(jià)上漲熱潮。這種推論是十分錯誤的。
首先，是房?jì)r(jià)決定地價(jià)還是地價(jià)決定房?jì)r(jià)？本來(lái)是一個(gè)不需要爭論的事情。因為，住房作為一種投資品(國家統計局的標準)，而投資品的價(jià)格是不能預測的，其變動(dòng)由經(jīng)濟活動(dòng)帶來(lái)的預期收益以及影響投資者行為的所有因素決定。當經(jīng)濟處于景氣時(shí)期，投資者普遍對未來(lái)持有樂(lè )觀(guān)預期，容易低估風(fēng)險，因此投資品的價(jià)格就會(huì )暴漲。當投資者對住房持有樂(lè )觀(guān)預期，房?jì)r(jià)就會(huì )迅速上漲，從而導致更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加土地需求及推高地價(jià)。
其次，有人說(shuō)提高新增建設用地補償標準，增加建設用地稅費標準，肯定會(huì )促使土地價(jià)格飚升，從而增加住房的投入成本。其實(shí)，這只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借土地新政來(lái)推高房?jì)r(jià)的一個(gè)借口。因為實(shí)際上，以往政府都是通過(guò)十分低廉的價(jià)格從農民那里獲得土地，其征用土地成本與政府拍賣(mài)出去地價(jià)的收益是兩個(gè)完全不同的概念。比如說(shuō)，一塊地從農民那里征收時(shí)可能是4萬(wàn)元補償，但政府拍賣(mài)出去可能是100萬(wàn)元。如果以往從農民那里征地補償是每畝4萬(wàn)元，政府征地后拍賣(mài)地價(jià)100萬(wàn)元；現在對農民補償增加一倍到8萬(wàn)元，政府該地拍賣(mài)收益可能是120萬(wàn)元，也可能是30萬(wàn)或40萬(wàn)(由于土地市場(chǎng)規范后土地供給增加)。也就是說(shuō)，對農民征地補償的增加，并不會(huì )對土地拍賣(mài)價(jià)格有多少影響。而決定土地拍賣(mài)價(jià)格的高低在于房?jì)r(jià)的高低，在于土地供求關(guān)系。
從31號文件來(lái)看，土地調控新政增加了對地方政府的權力約束與問(wèn)責。也就是說(shuō)，今后土地資源使用會(huì )在中央政府所厘定的規則下進(jìn)行，誰(shuí)違規誰(shuí)就得承擔責任。如果這些規則能夠認真實(shí)行，那么國內目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)短期火爆的局面會(huì )有所改變，而且對地方政府土地的問(wèn)責還表現在對土地的規劃性與集約性使用上，這樣做會(huì )增加土地使用的效率，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的資源，從而增加土地的供給而不是減少土地的供給。
對工業(yè)用地以市場(chǎng)價(jià)格機制的方式來(lái)規劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費，也能夠把一些利用審批工業(yè)用地來(lái)炒作土地的人清除出土地市場(chǎng)，從而減少對土地市場(chǎng)的炒作與尋租行為，自然會(huì )提高土地的使用效率、增加土地的供給，禁止土地的“以租代征”同樣會(huì )增加土地供給。同時(shí)，對工業(yè)用地的限制，會(huì )改變以往那種以低價(jià)土地來(lái)吸引外資的政策。
31號文件的土地新政，基本上是要全面整頓國內土地市場(chǎng)秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都能夠增加土地供應，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)是利多政策。土地補償及稅費標準的上升，只不過(guò)壓縮了政府的收益部分，并不會(huì )影響土地拍賣(mài)價(jià)格的高低，更不會(huì )再次推高房?jì)r(jià)。如果國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想借對農民征地補償提高標準來(lái)推高房?jì)r(jià)，恐怕只是吹大泡沫的一廂情愿。
(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞 作者：易憲容）
