這次央行加息的目的是為了化解國內固定資產(chǎn)投資增長(cháng)過(guò)快、貨幣信貸增長(cháng)偏快等方面的突出矛盾，但實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題仍然是中央宏觀(guān)調控所關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管個(gè)人住房消費信貸余額到6月底上升到2.1萬(wàn)億，比年初增加1820億，同比增長(cháng)15.9%，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達7694億元，同比增長(cháng)24.2%，而在資金來(lái)源上，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的銀行貸款增長(cháng)為56.4%。
這些數據說(shuō)明，今年以來(lái)的房地產(chǎn)投資快速增長(cháng)的基礎是建立在國內銀行貸款上的；個(gè)人住房消費信貸增長(cháng)幅度的下降，說(shuō)明了近來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不顯著(zhù)。
價(jià)格統計缺陷誤導了市場(chǎng)預期
實(shí)際上，房?jì)r(jià)上漲的幅度比公布的數據要嚴重得多。因為，目前國內的住房?jì)r(jià)格指數體系相當的不規范、不科學(xué)。目前我們關(guān)注的住房?jì)r(jià)格通常是指單位住宅建筑面積交易價(jià)格的平均價(jià)格，即平均的銷(xiāo)售價(jià)格。它是指在一定的時(shí)間范圍內，在特定的區域市場(chǎng)上，新建商品住宅和經(jīng)濟適用房的平均交易價(jià)格。
但對于住房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)說(shuō)，它是一種在一定區域內住宅價(jià)格的平均，是一手房的價(jià)格。正因為這種住宅價(jià)格的性質(zhì)，它的價(jià)格比較其實(shí)是一種不同質(zhì)量、不同類(lèi)型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價(jià)格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也容易為地方政府所操縱。如果用二手房市場(chǎng)的價(jià)格指數來(lái)比較，情況就不一樣了，即通過(guò)這種價(jià)格指數對同一產(chǎn)品在不同時(shí)期的價(jià)格來(lái)表示住宅價(jià)格的變化情況。正因為住宅價(jià)格統計上的原因，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度可能會(huì )嚴重低估。而用這種嚴重失真的數據是無(wú)法來(lái)判斷國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢的。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的最為重要的原因是銀行資金的利率過(guò)低，是不少人借助于國內銀行的低利率通過(guò)金融杠桿炒作之結果。因此，提高銀行的貸款利率是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作最為重要的方面�？梢哉f(shuō)，如果央行能夠清楚地認識到這一點(diǎn)，采取連續加息的方式，對房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的打擊是會(huì )很沉重的。
有人說(shuō)這次央行加息的幅度小，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是心理上的因素大于實(shí)質(zhì)上的因素。其實(shí)這種說(shuō)法既不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)也不了解金融工具的實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金成本的增加豈能對房地產(chǎn)沒(méi)有多大影響？如果說(shuō)，央行加息是一次連續性的行動(dòng)(有人說(shuō)，這是今年央行加息的最后一次，我且不認為是這樣)，那么居民就得把自己的金融行為所面臨的風(fēng)險考慮在未來(lái)的決策中，并從中找到應對的方式。如果企業(yè)與居民的預期改變，那么加息豈能對房地產(chǎn)市場(chǎng)不產(chǎn)生大的影響。
政策謹防被炒作者利用
這次央行加息與以往不同一個(gè)重要特點(diǎn)是，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續保持0.9倍。也就是說(shuō)，這次央行利率調整對居民個(gè)人住房貸款利率采取優(yōu)惠的政策。這樣既可以降低居民住房消費貸款的負擔，也希望促進(jìn)個(gè)人住房消費信貸的發(fā)展。
但這里有幾個(gè)問(wèn)題必須厘清。央行對個(gè)人住房消費貸款的優(yōu)惠利率政策是對的，但必須采取對象限制，即這種個(gè)人住房消費貸款利率優(yōu)惠只能限定在購買(mǎi)一套住房及自住者的個(gè)人，而不是對每一個(gè)住房消費貸款都適用的政策。否則，一些人就會(huì )利用這種優(yōu)惠的利率政策、通過(guò)銀行金融杠桿來(lái)炒作住房，制造房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
對大多數住房消費者來(lái)說(shuō)，當利率處于上升通道時(shí)，購房的居民不僅要根據自己的財務(wù)狀況選擇不同的貸款利率模式，而且要考慮讓個(gè)人住房消費貸款的浮動(dòng)利率如何來(lái)規避與鎖定風(fēng)險。在這里，有兩個(gè)方面的問(wèn)題，一方面是已經(jīng)購買(mǎi)過(guò)房子的住房消費信貸者，應該如何把浮動(dòng)利率轉為固定利率以便規避與鎖定利率風(fēng)險；另一方面是那些準備進(jìn)入市場(chǎng)的民眾如何選擇適應于自己的住房按揭貸款利率類(lèi)型。因此，住房消費者應該看到，盡管這次上升0.27個(gè)百分點(diǎn)利率，對現有貸款所增加的負擔不會(huì )太高，但是如果利率還會(huì )上升，其住房按揭貸款的利率風(fēng)險就得高度關(guān)注并采取相應的對策。
這次央行加息也增加了各商業(yè)銀行利率定價(jià)的空間。這當然是為實(shí)現利率市場(chǎng)化的重要方面，也為銀行增加利潤創(chuàng )造了不少條件。但是，目前的國內銀行并非完全是商業(yè)化的銀行，其短期行為十分普遍。政策放寬一尺，商業(yè)銀行的行為就會(huì )放縱一丈。因此，監管部門(mén)加強對商業(yè)銀行的監管是十分重要的。
總之，盡管這次小幅加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)不能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響，但如果央行認識到利率工具的重要性，如果央行能夠連續加息，對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì )是深遠的，只要看看目前美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)(二手房市場(chǎng)價(jià)格下降7%)就可知道。而且這次央行加息對個(gè)人住房消費貸款采取優(yōu)惠的政策，也是一種好的政策開(kāi)端，但這種政策一定得清楚界定對象，不要讓炒作者所利用，否則央行加息的政策效果會(huì )南轅北轍。
(來(lái)源：中國證券報 作者：易憲容)
