今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控效果不佳，癥結在哪里？
政府把調控重點(diǎn)放在管住土地與管住銀行信貸上。這樣做沒(méi)錯，但房地產(chǎn)作為周期性較長(cháng)的產(chǎn)業(yè)，管住土地對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響應該是中長(cháng)期的，更何況，在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控之前，許多土地早就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。管住銀行信貸當然是點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的死穴，而且相當多的調控文件都強調了管住銀行信貸的重要性。但是為什么越是對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金越多呢？是政策因素不到位還是有其他原因？
2006年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金16284多億元，同比增長(cháng)幅度28.1%，資金總額同比增長(cháng)了3752億元。而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(cháng)最快的有國內銀行貸款，同比增長(cháng)為51%(2005年同比增長(cháng)為10.9%)，金額同比增長(cháng)為1211億元；利用外資同比增長(cháng)為35.8%(2005年同比增長(cháng)為26.8%)，金額同比增長(cháng)為59億元,其中外商直接投資同比增長(cháng)為62.8%(2005年同比增長(cháng)為19.4%)，金額同比增長(cháng)為59億元；自有資金同比增長(cháng)為27.7%(2005年同比增長(cháng)為41.9%)，遠遠低于2005年的增長(cháng)速度，金額同比增長(cháng)679億元；其他資金來(lái)源同比增長(cháng)為22.1%(2005年同比增長(cháng)為11.5%)，金額同比增長(cháng)為1295億元，其中定金及預收款(一般是指居民住房預售資金)同比增長(cháng)為-5.1%(2005年同比增長(cháng)為13.9%)，金額同比增長(cháng)減少了245億元。
從這組國家統計局的數據可以看到，盡管今年以來(lái)國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的力度不小，但是進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍然在快速增長(cháng)。填補房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金增長(cháng)下降及個(gè)人住房預售為負增長(cháng)的漏洞還有余。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的快速增長(cháng)主要來(lái)源為三個(gè)方面，一是國內銀行之信貸，二是其他資金，三是利用外資。盡管今年利用外資增長(cháng)幅度較快，但由于往年的基數小，利用外資增加金額的比重仍然十分微小(僅占1.6%)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源主要在于銀行信貸及其他資金來(lái)源兩個(gè)方面。
為什么政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，而且增速大于上年的4倍以上？這并非國內商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險，也不是監管部門(mén)監管不力，而在于商業(yè)銀行的利益驅動(dòng)。從已經(jīng)披露出來(lái)的銀行基層的窩案和來(lái)自銀行高層的貪污大案來(lái)看，許多案件與國內銀行機構的管理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尋租行為有關(guān)�？上�，我們沒(méi)有看到哪個(gè)銀行高層管理者由于此類(lèi)尋租行為受到追究。一些事件盡管被國家審計署披露，但再無(wú)下文。
應該看到，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資其他資金來(lái)源看，定金與預收款為4588億元，占比65%。這部分資金一是各種委托貸款，但所占比重不會(huì )太高，更多的可能是通過(guò)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣來(lái)自銀行信貸。因為，無(wú)論是在民間信貸市場(chǎng)還是委托貸款，其成本都大大高于來(lái)自銀行的資金成本(目前民間信貸市場(chǎng)平均利率達17%以上，而銀行信貸的基準利率只在6.12%)。也就是說(shuō)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金無(wú)論是直接的還是間接的，基本上是來(lái)自國內銀行信貸。怪不得早些時(shí)候北京銀監會(huì )要求各家商業(yè)銀行對于自有資金低于35%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得貸款，禁止向未封頂的樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款，立即就有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群起而攻之。
對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，如果能夠真正地落實(shí)在銀行信貸上，一切問(wèn)題就會(huì )迎刃而解。具體而言，一是按現有出臺的規則把信貸政策落到實(shí)處，如對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人按揭貸款進(jìn)行嚴格的市場(chǎng)準入審查；二是有效發(fā)揮其資金價(jià)格機制，讓銀行信貸市場(chǎng)的價(jià)格機制服務(wù)于國內自住消費的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞 作者：易憲容)
