中新網(wǎng)8月9日電 據北京現代商報報道，8月9日是國家七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》第90天，其對二手房市場(chǎng)的影響日漸顯現。伴隨著(zhù)二手房交易量的萎縮，各地產(chǎn)中小中介公司倒閉的消息接連傳出：長(cháng)春有200多家中介出局、溫州有200多戶(hù)中介注銷(xiāo)公司、成都有超過(guò)500家的中介關(guān)門(mén)……北京地區的中介日子也不好過(guò)，一些撐不下去的中介公司也陸續“關(guān)門(mén)大吉”。
二手房成交量歷經(jīng)冰火兩重天
對北京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年4月份是一個(gè)轉折點(diǎn)，成交量從之前的穩步上漲忽然間逆轉。
根據中大恒基提供的今年上半年二手房市場(chǎng)報告顯示：今年1-6月，北京市二手房交易量3.29萬(wàn)套，同比增長(cháng)26%。其中，第一季度同比增長(cháng)39%，第二季度同比增長(cháng)19%，但是第二季度的同比增長(cháng)率明顯低于第一季度的同比增長(cháng)率。而且與去年的環(huán)比相比，2004年第二季度比同年第一季度環(huán)比增幅為51%，2005年第二季度的環(huán)比增幅為30%，比去年下降了21個(gè)百分點(diǎn)。
“交易量的增幅收縮源于今年一系列房產(chǎn)新政的出臺�！敝写蠛慊氖袌�(chǎng)分析人士說(shuō)。業(yè)內人士將此比喻為“四招組合拳”：3月17日，央行再次加息，提高購房成本，遏制投機型的購房者購買(mǎi)；5月11日，國家七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，對營(yíng)業(yè)稅征收標準的重新界定，直接影響了二手房市場(chǎng)；6月1日，契稅標準重新敲定；6月中旬，北京個(gè)別區域開(kāi)始實(shí)行“先稅后證”辦法，征收個(gè)人所得稅。
“營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的征收，這在上半年以來(lái)的一系列新政中，殺傷力最大�！北本┪覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。他介紹說(shuō)，今年6月份，北京二手房的成交過(guò)戶(hù)量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解釋?zhuān)驗檫^(guò)戶(hù)時(shí)間的滯后性，這實(shí)際上反應的是北京二手房市場(chǎng)5月份和4月份的成交情況。
這段日子對于房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種煎熬。其間，記者走訪(fǎng)了多家中介公司，發(fā)現每個(gè)公司都冷冷清清，很少有買(mǎi)賣(mài)房屋的客戶(hù)光顧。根據中大恒基的市場(chǎng)報告，在第二季度里，中小中介的經(jīng)營(yíng)相對慘淡，增幅縮水嚴重，收縮幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收縮的百分比要遠遠低于平均數字。
成本壓力增大 行業(yè)重組暗潮涌動(dòng)
“成本”問(wèn)題讓所有的中介公司不能安寢。于是，包括一些主要的中介公司在內，從下半年開(kāi)始都在調整公司的發(fā)展戰略。主要的手段是：對管理人員進(jìn)行“收編”；減少廣告投入。據了解，不少中介公司已經(jīng)大幅減少了在平面媒體的廣告投入。
弱者倒下，強者出手卻正當時(shí)。實(shí)力差的公司倒下了，而實(shí)力強的公司正在借機擴張自己的地盤(pán)。業(yè)內有一種預感，一場(chǎng)由大型品牌中介公司導演的并購“大戲”即將上演，而這個(gè)過(guò)程注定是漫長(cháng)的。
“雖然有一些中介公司與我們有意向性的接觸，但是目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展�！焙皶熣f(shuō)。而且對外界猜測的并購風(fēng)云，胡景暉的表態(tài)很謹慎，“這種合作往往是失敗的案例比成功的多�！�
胡景暉給我愛(ài)我家的并購對象列了三個(gè)條件：原有的店面布局與我愛(ài)我家已有的相互補充；該公司手中要有穩定的客戶(hù)資源和房源；該公司經(jīng)紀人的素質(zhì)要與我愛(ài)我家匹配。胡景暉說(shuō)，符合這樣條件的房屋中介并不多，甚至應該是在市場(chǎng)上有一定影響力的公司。
另外，目前形勢下，開(kāi)連鎖店也成為一些實(shí)力中介公司主要的擴張之路。據了解，目前我愛(ài)我家、美麗家園、中大恒基等都在執行年初既定的開(kāi)店計劃。
回暖與觀(guān)望并存 “金九銀十”成為共同期待
7月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)有“回暖”跡象，據北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司統計資料分析，7月的客戶(hù)登記量、房源登記量以及成交量均比上月出現明顯的回升。
“7月份一個(gè)月，甚至到10月底這段時(shí)間里，觀(guān)望的氣氛依然會(huì )很濃厚�！泵利惣覉@房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理宮萍說(shuō)。她認為，今年上半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁出臺了系列宏觀(guān)措施，但是市場(chǎng)的消化需要一定的過(guò)程，這取決于政策本身的滯后效應。
宮萍分析，市場(chǎng)出現觀(guān)望的原因是：通過(guò)時(shí)間的推移，政策將會(huì )更加明朗化�！暗�，購房者的需求并不是消失了，而是‘隱藏’了，未來(lái)，隨著(zhù)政策的明朗化，需求會(huì )被重新激發(fā)出來(lái)。估計，二手房交易的‘春天’恐怕要從冬季開(kāi)始�！辨溂业氖袌�(chǎng)分析人士說(shuō)。
但是，對于今年年初京城主要房屋中介公司預計的6.5萬(wàn)至7萬(wàn)套的年終目標能否順利完成，業(yè)界的看法存在分歧�！霸诮�(jīng)歷陣痛、觀(guān)望后，積蓄的市場(chǎng)巨大能量肯定會(huì )爆發(fā)。一方面是強勁市場(chǎng)購買(mǎi)需求的顯現，另一方面是供給方的集中放量，所以對于下半年的二手房市場(chǎng)，我們有一個(gè)好的預期�！敝写蠛慊放撇呗灾行目偙O俞王爭說(shuō)。我愛(ài)我家的胡景暉則是非樂(lè )觀(guān)派的代表�！凹词埂鹁陪y十’這樣傳統的交易旺季來(lái)臨，二手房市場(chǎng)的交易量會(huì )有一個(gè)爆發(fā)，但是這個(gè)增量也有限�！彼f(shuō)。
稅收豁免細則 讓房屋中介望穿秋水
現在最讓房屋中介公司望穿秋水的，是針對二手房交易免稅的相關(guān)細則的出臺。
“原來(lái)，只要有什么相關(guān)政策的風(fēng)吹草動(dòng)，我們就特別緊張�，F在都被等待折磨得有些麻木了�！蹦持薪楣纠峡傉f(shuō)。至于原來(lái)傳言頗多的公房、經(jīng)濟適用房免征營(yíng)業(yè)稅或個(gè)稅等說(shuō)法，直到現在仍沒(méi)有明確的官方表態(tài)。
“可能是涉及到政府的多個(gè)管理部門(mén)，比如市建委、市地稅局，各方面還需要討論、協(xié)調吧�！睒I(yè)內人士寬慰自己說(shuō)。
采訪(fǎng)中，一品牌中介公司的中層表示，他們對下半年二手房關(guān)心的問(wèn)題有三個(gè)：第一，二手房房源的供應量是否能增加。目前北京二手房市場(chǎng)的供需比例為1:6，房源的供需失衡；第二，經(jīng)紀公司是否能夠誠信經(jīng)營(yíng)。目前的二手房交易過(guò)程中，程序復雜、手續繁瑣，而且涉及評估、金融、產(chǎn)權、物業(yè)等許多專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域；第三，對二手房市場(chǎng)的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投機炒房行為；另外，相關(guān)政策能否對二手房進(jìn)行有效扶持、監管，從而保障二手房健康、穩定、持續的發(fā)展，而不是“打擊一大片”。(賀文、張培娟)
