中新網(wǎng)12月14日電 據《新京報》報道，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示，今年8月，北京住宅預售數量為12357套，比去年同期少2500多套。但到了9月份，銷(xiāo)售量反而比去年同期多出近1500套，10月份這一數字已升至3000多套。從這些數據分析來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年9月開(kāi)始逐漸走出觀(guān)望期，宏觀(guān)調控對北京住宅銷(xiāo)售量的影響已開(kāi)始減小，回暖將在2006年繼續體現。
“明年需求量還將進(jìn)一步釋放，房?jì)r(jià)還將持續上漲�！敝性禺a(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰分析認為。
9、10月住宅成交量超去年同期
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)提供的數據還顯示，2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預售量從5月份起就比去年同期有所下降，這種下降趨勢一直持續到2005年8月。中原地產(chǎn)統計數據也顯示，2005年1—11月份，北京普通住宅預售房供應量約1779萬(wàn)平方米，較2004年同期相比下降了13.5%，預計2005年12月住宅預售房供應量將小幅上升。但由于市場(chǎng)需求并沒(méi)有明顯回暖跡象，所以12月份供應面積也不會(huì )有太大變化，預計2005年全年供應量將不會(huì )大于2004年。同樣2005年1—11月份，北京住宅市場(chǎng)成交量較去年同期相比有所下降，下降幅度約7%.這些數據進(jìn)一步顯示，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀(guān)調控政策影響，使購房者和開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始觀(guān)望，這使2005年預售房供應量開(kāi)始下降。
但北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數據同時(shí)也顯示，北京住宅成交量從今年9月開(kāi)始比去年同期有所回升，而這種上升趨勢已持續至11月�！半m然從整體開(kāi)發(fā)量和交易量來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)比去年有所下降，但從銷(xiāo)售量趨勢來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾個(gè)月已開(kāi)始出現回暖趨勢�！北本┖隄鷦�(chuàng )業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理毛炳輝表示，一方面是今年5月份開(kāi)始的宏觀(guān)調控影響了房地產(chǎn)交易量，另一方面購房者的觀(guān)望態(tài)度也積累了大量購買(mǎi)需求，這些需求從9月起開(kāi)始集中釋放。
事實(shí)上，今年市場(chǎng)的現狀并不能作為未來(lái)市場(chǎng)成交量的參考，由于今年宏觀(guān)政策的出臺，導致大量購房者出現觀(guān)望，這極大地影響了住宅成交量。但北京購房者和外地在京置業(yè)者的需求并沒(méi)有降低，這表明北京住宅市場(chǎng)需求量依然強勁。
2006年預測：土地及住宅供應量將較大增長(cháng)
據了解，8·31過(guò)關(guān)住宅項目用地規劃建筑面積3265萬(wàn)平方米，去年預計2005年全年北京商品住宅新開(kāi)工面積將在1500萬(wàn)平方米左右。但今年通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式出讓的土地規劃建筑面積僅250萬(wàn)平方米。這樣看來(lái)，僅8·31過(guò)關(guān)項目就有1765萬(wàn)平方米還沒(méi)有供應，加上今年出讓的250萬(wàn)平方米的土地，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中至少有2000萬(wàn)平方米存量土地。
“這些項目推遲入市的原因，除了手續繁瑣、資金短缺及某些項目本身開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)外，最主要的原因還是受宏觀(guān)調控政策的影響，使今年入市項目明顯減少。今年推遲入市的項目將于明年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而今年成交的土地也將有一部分在明年上市，這將使2006年住宅供應量較2005年有較大增長(cháng)�！北本﹪H投資發(fā)展有限公司總裁杜猛認為。
同時(shí)他還認為，每年年中都是住宅項目供應較集中的時(shí)期，所以2006年年中可能會(huì )出現住宅項目集中上市現象。中原地產(chǎn)預測數據也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量將超過(guò)2005年。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調研數據也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供應量要比2005年多，甚至會(huì )超過(guò)2004年。
明年供求雙升房?jì)r(jià)漲幅難料
北京近3年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅較大。2004年北京期房均價(jià)為6122元/平方米，較2003年增長(cháng)了5%；2005年1—10月份，普通住宅市場(chǎng)期房?jì)r(jià)格為6860元/平方米，較2004年同期相比增長(cháng)了18.6%，可見(jiàn)，2005年雖然實(shí)行了宏觀(guān)調控政策，但住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格較往年相比漲幅仍很大。
從今年上市項目來(lái)看，大部分都是8·31前批準的土地，而大批8·31過(guò)關(guān)土地還沒(méi)有上市。從8·31過(guò)關(guān)土地規劃用途來(lái)看，住宅用地占絕大比例，其規劃建筑面積所占比例達75%。2006年住宅市場(chǎng)上將以這些項目為主。從土地供應來(lái)看，2006年住宅銷(xiāo)售價(jià)將繼續上漲。
但房?jì)r(jià)走勢最終取決于兩個(gè)因素，即供應和需求，而通過(guò)前面對供應量和需求量的分析可看出，2006年住宅市場(chǎng)將會(huì )出現項目集中供應現象，今年抑制需求也將在明年有明顯釋放，這將使供需量達到平衡，而供應結構則直接決定了明年房?jì)r(jià)的走勢�！拔覀兛梢灶A計，2006年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格將繼續上升，但宏觀(guān)政策的延續性將決定其增幅速度�！崩钗慕苷f(shuō)。（張學(xué)東）
