中新網(wǎng)12月26日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，在過(guò)去數年間，隨著(zhù)過(guò)度的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，灼熱的房地產(chǎn)建設不僅為中國經(jīng)濟三大引掣之一的固定資產(chǎn)投資提供了足夠多的燃料，也像海綿一樣吸收了大量的居民消費能力。
由于房屋價(jià)格上升的速度比收入上調速度快，為了買(mǎi)房子，更多的居民只能把大部分收入進(jìn)行儲蓄，形成一個(gè)自我加強過(guò)程。這個(gè)過(guò)程把儲蓄率提高到極致，又把生活水平壓到最低。
有專(zhuān)家認為，如果不能有效遏制房?jì)r(jià)上漲速度，依靠?jì)刃鑱?lái)拉動(dòng)中國經(jīng)濟的理念就有可能流于形式。
房?jì)r(jià)提速投資
1998年前后，中國的住房貨幣化改革政策開(kāi)始逐漸在各個(gè)行業(yè)出臺，與此配套的個(gè)人住房消費信貸亦以逐漸普及。在金融業(yè)務(wù)創(chuàng )新和住房改革的綜合作用下，中國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸開(kāi)始啟動(dòng)，到2002年以后出現高潮，年投資增長(cháng)率達到25%以上，甚至接近30%。
急劇升溫的房地產(chǎn)使得地方政府通過(guò)土地批租獲得了大量收益，根據全國人大副委員長(cháng)盛華仁提供的數據，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數據不過(guò)區區67億。由此可見(jiàn)土地出讓之熱。
可供比較的是，在實(shí)施積極財政政策的1998至2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過(guò)9300億元。這足以說(shuō)明，土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財政。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財政收入的一半。
地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。統計表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設、交易的過(guò)程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%至40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%至40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%至80%。而在歐美國家，地價(jià)、稅費相加大約只占到住房?jì)r(jià)格的20%左右。
在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與固定資產(chǎn)投資有機的結合在一起。由于地方政府可以通過(guò)城市建設提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，進(jìn)而推動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展，為地方官員升遷提供政績(jì)。于是，上世紀90年代后期，中央政府反復通過(guò)國債來(lái)進(jìn)行的基本建設都無(wú)力啟動(dòng)的地方政府建設投資，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景下，重新被啟動(dòng)。
數據顯示，2004年全國固定資產(chǎn)投資增長(cháng)26.7%，是1995年以來(lái)增幅最高的一年。而今年首11個(gè)月的中國城鎮固定資產(chǎn)投資又比2004年同期增長(cháng)了27.8%(今年11月城鎮投資同比增長(cháng)29%)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13240億元，增長(cháng)22.2%。
消費瘋狂擴張
在上世紀90年代后期開(kāi)始的住房、醫療、教育、養老等一系列改革，使得老百姓在支出增加、失業(yè)可能性增加的預期下，進(jìn)一步緊縮開(kāi)支，進(jìn)而加劇了中國有效需求不足的程度。但在這一系列遏制消費的改革過(guò)程中，出現了一個(gè)例外，那就是住房制度的改革不僅拉動(dòng)了投資，也刺激了居民消費。
由于中國的儲蓄率很高，人民幣也展開(kāi)了新一輪的升值周期，為了抵御海外投機資本過(guò)快涌入中國，央行限定了很低的銀行利率。這也意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)可以以很低的成本來(lái)籌措資金。對面臨全面過(guò)剩的勞動(dòng)密集型行業(yè)資本而言，中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利等同于一座新的金礦。
大量在勞動(dòng)密集型行業(yè)積累起來(lái)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)始不斷增長(cháng)，統計表明，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負債率高達76%，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴(lài)賣(mài)“期房”或擴大流動(dòng)資金貸款融通資金。因此，如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“期房”籌資，主要包括居民購房消費貸款和流動(dòng)性資金來(lái)源考慮在內，每年數千億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，約有60%的資金來(lái)自銀行信貸。從數據上看，在中國銀行業(yè)總共17萬(wàn)億元的貸款余額中，超過(guò)半數貸款都是以房產(chǎn)做抵押的。
當所有的資本向房地產(chǎn)聚集后，被不斷推高暴漲的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始脫離老百姓收入增長(cháng)的基本面。但在低利率的支撐下，房?jì)r(jià)依然堅挺。一方面在股市已經(jīng)長(cháng)期衰落的情況下，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的個(gè)人投資者也開(kāi)始不斷增長(cháng)。更何況住房購買(mǎi)能力最多可以達到5倍的擴張(房貸最多可達總價(jià)80%的貸款)，使得中國城鎮化進(jìn)程中積累的住房購買(mǎi)能力出現了集中的釋放。于是，投資以至投機資金的涌入，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動(dòng)力。
數據顯示，中國的房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元上升到2004年底的2.6萬(wàn)億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%。在全國房?jì)r(jià)最高的上海，2004年的新增房產(chǎn)貸款超過(guò)1000億元，占中資金融機構全部新增貸款的3／4強。
第一張骨牌
從內需的角度而言，不斷攀升的高房?jì)r(jià)已經(jīng)成為一部壓榨機器，因為購房者已經(jīng)在房貸上透支了未來(lái)數十年的消費能力，而未購房者在努力工作的同時(shí)，也在盡可能的壓縮消耗品的消費支出，將勞動(dòng)所得存入銀行，以追趕不斷攀升的房?jì)r(jià)。在這個(gè)過(guò)程中，高房?jì)r(jià)不僅吸收了現在的居民購買(mǎi)力，也在透支未來(lái)的居民消費。
更何況在資本流動(dòng)全球化的今天，海外資本已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)扮演了一個(gè)至關(guān)重要的角色。對沖基金行業(yè)已從根本上改變了風(fēng)險定價(jià)，對沖基金已對每年的風(fēng)險進(jìn)行抵消，而隨處可見(jiàn)的低風(fēng)險溢價(jià)已使借貸較以前更方便。自11月底以來(lái)，歐洲最大對沖基金TCI便在短短半個(gè)月時(shí)間內，向3只香港股票注入了約90億港元的巨資，
值得注意的是，TCI大筆買(mǎi)進(jìn)的三只股票，都是香港或內地的地產(chǎn)股，表面上其似乎看好香港與內地的地產(chǎn)市場(chǎng)，因此投入巨資豪賭，但這可能只是表象，它們在買(mǎi)進(jìn)一籃子地產(chǎn)股的同時(shí)，可能另在場(chǎng)內與場(chǎng)外衍生產(chǎn)品市場(chǎng)，部署大量空倉，等待中國房產(chǎn)價(jià)格急回的時(shí)機一到，便可大賺一筆。
而歷史經(jīng)驗也表明，海外投資的一窩蜂涌入都會(huì )造成資本流入國經(jīng)濟的大起大落。在上世紀50年代末期和60年代初期買(mǎi)進(jìn)歐洲證券的投資熱潮止于1962年的利益平等稅。在上世紀70年代初期進(jìn)行海外投資的日本金融機構，也逃不出這一法則。
不過(guò)，日本撤回海外投資倒是日元在1994年強勢的原因，日本房地產(chǎn)也迎來(lái)了新一輪的牛市。但隨后的資本流出卻導致了日本歷史上最為慘痛的經(jīng)濟衰退。(汪洋)
