中新網(wǎng)12月28日電 據《信息時(shí)報》報道，廣州市個(gè)人轉讓房產(chǎn)新的個(gè)稅征收辦法將明年1月1日實(shí)施，為了讓市民對新政有更詳細了解，廣州市地稅局27日下午召開(kāi)了新的稅收政策宣講會(huì )，對市民的諸多疑問(wèn)做了解答，如毛坯房的裝修費不能計入房產(chǎn)原值；按揭付款所產(chǎn)生的利息也不能計入房產(chǎn)原值；夫妻雙方婚前各自購買(mǎi)的商品房，婚后要算做兩套。
答疑1：一年內“先買(mǎi)后賣(mài)”也可退稅
按照新的政策，個(gè)人賣(mài)房后一年內重新購房，可以全部或者部分退稅。但是不少市民表示，如果我先賣(mài)房再買(mǎi)房，那必然有段時(shí)間沒(méi)房住，市地稅能不能夠允許市民把這個(gè)順序掉過(guò)來(lái)，也就是說(shuō)一年內市民先買(mǎi)房再賣(mài)方，結果還是唯一的一套住房。市地稅稅政二處的潘仲其副處長(cháng)表示，雖然國家稅務(wù)總局對此沒(méi)有明確的規定，但是廣州市地稅局會(huì )參照“先賣(mài)后買(mǎi)”原則，對居民唯一一套住房，即使是先買(mǎi)后賣(mài)，仍然給予部分或者全部退稅。
答疑2：婚前各自房產(chǎn)婚后算兩套
對于如何確定是否為家庭唯一住房，廣州市地稅局表示，這主要是根據產(chǎn)權人所持房產(chǎn)證來(lái)確認。要通過(guò)房管部門(mén)的記錄以及個(gè)人自覺(jué)申報兩種手段來(lái)進(jìn)行監督。對于如果是夫妻雙方各自在婚前擁有一套房產(chǎn)，婚后就必須算做兩套，不能享受“個(gè)人轉讓自用達五年以上、唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅”這一政策。但是如何監管該套商品房是否家庭的唯一住房時(shí)，廣州市地稅的有關(guān)負責人也表示有一定的難度，目前就是靠房管部門(mén)提供的有關(guān)材料和自行申報的途徑。
案例：廖先生和李小姐婚前各自都擁有一套自己的住房，婚后雖然在各自名下仍然是一套住房，但是夫妻中一人把其名下的房產(chǎn)(已超過(guò)5年)出售，所得的盈利仍然要按照新政繳稅。
答疑3：自家裝修費用不計入原值
不少市民反映說(shuō)，自己原來(lái)購買(mǎi)了毛坯房，后來(lái)進(jìn)行裝修，再銷(xiāo)售出去的費用能不能算做合理費用，列入房產(chǎn)的原值。廣州市地稅局表示，這要分為兩種情況，如果該房的裝修是由開(kāi)發(fā)商提供，就可以列入房產(chǎn)的原值，在稅前進(jìn)行抵扣；如果是自己對毛坯房進(jìn)行的裝修，就不能計入房產(chǎn)的原值。另外，市民住房所花費的煤氣管道安裝費以及發(fā)展商賣(mài)房時(shí)一起贈送的家電也不能算做“合理費用”，不能在稅前進(jìn)行扣除。
案例：市民陳先生兩年前在天河購買(mǎi)了一套80萬(wàn)元的毛坯房，他花10萬(wàn)元對該房自行進(jìn)行了裝修。陳先生現在把這套房子以85萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，那么他所繳納的稅費是：(85-80)×20%＝1萬(wàn)元。陳先生用做裝修的費用不能計入房產(chǎn)的原值。
答疑4：按揭利息不屬于“合理費用”
目前不少市民購房都是采取按揭付款的方式，按揭付款當然會(huì )產(chǎn)生利息，這部分的利息，廣州市地稅局認為是屬于融資費用，不能算做“合理費用”，不能在稅前扣除。
案例：市民黃先生在海珠區購買(mǎi)了一套價(jià)值60萬(wàn)元的房子，他首付三成，按揭七成，分20年還清，所產(chǎn)生的利息大概是8~10萬(wàn)元。黃先生所支付的總成本是68~70萬(wàn)元，但是黃先生現在再把這套60萬(wàn)元的房子賣(mài)出的話(huà)，他的房產(chǎn)原值只能是按照60萬(wàn)元計算，不能加上銀行利息。
答疑5：兩種征收方式可自行申報
按照廣州市地稅局的個(gè)人轉讓房個(gè)人所得稅新的征收辦法，有“據實(shí)征收”和“核定征收”。對于這兩種征收方式，廣州市地稅局表示，市民可以自行申報，但是最終須由主管稅務(wù)機關(guān)根據納稅人所提供資料的實(shí)際情況，審核后確認。市地稅局強調，征收方式選擇的主動(dòng)權在稅務(wù)部門(mén)，稅務(wù)機關(guān)將按照效率、便利和切合實(shí)際的進(jìn)行操作。
如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料的，可根據稅法的規定按“財產(chǎn)轉讓所得”項目據實(shí)征收個(gè)人所得稅。個(gè)人在轉讓房產(chǎn)過(guò)程中，如果有出現以下情況：未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；未能提供合法、有效的購房合同和構成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計算房產(chǎn)原值的；未能提供支付合理費用相關(guān)憑證，不能正確計算合理費用的；申報房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門(mén)出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書(shū)》所審定的價(jià)格，又無(wú)正當理由的；個(gè)人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關(guān)資料憑證的，實(shí)行核定征收。
答疑6：實(shí)行退稅房產(chǎn)均須在廣州
有市民提出，如果在廣州購買(mǎi)一套房，現在想把該套房賣(mài)了，然后一年內在深圳再購買(mǎi)一套新房，這套新購買(mǎi)的房是否可以算做個(gè)人的唯一一套住房，是否可以進(jìn)行退稅。廣州市地稅局的潘仲其副處長(cháng)表示，這樣是不可以的。實(shí)行“先買(mǎi)后賣(mài)”或者“先賣(mài)后買(mǎi)”這兩種退稅制度，都是要求兩套房子都在廣州市區內，如果不在該范圍內，那么就不能享受退稅這個(gè)優(yōu)惠待遇了。
答疑7：經(jīng)濟適用房按當年市值計
對于個(gè)人轉讓已購公有住房，該文件也作出明確規定。個(gè)人轉讓已購公有住房的“應納稅所得額”為個(gè)人出售已購公有住房的銷(xiāo)售價(jià)，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標準的房?jì)r(jià)款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額，適用稅率同樣是20%。其中經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。對于廣州市經(jīng)濟適用房的價(jià)格，廣州市地稅局的負責人表示各區不一樣，沒(méi)有具體的標準，只有少數類(lèi)似于同德圍等地的經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格大概是在2500~3000元。
案例：市民王某2000年在棠下購買(mǎi)了一套80平方米的經(jīng)濟適用房，當時(shí)的購入價(jià)格是15萬(wàn)元，如今王某想把該套經(jīng)濟適用房以30萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，那么按照該地對于經(jīng)濟適用房規定價(jià)格是2500元／平方米的話(huà)，那么王某所繳稅就按照：(30萬(wàn)-0.25萬(wàn)×80)×20%＝2萬(wàn)元(本案例中合理費用忽略不計)。該房產(chǎn)的原值是按照按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定，而不是按照王某原來(lái)購進(jìn)房產(chǎn)的價(jià)格。
答疑8：房改房也按新規20%計稅
在1999年，廣州市取消了分配房改房的政策。由于當時(shí)該房產(chǎn)是作為福利分給員工的，價(jià)格自然比市場(chǎng)價(jià)格低，那么對于這類(lèi)房產(chǎn)該如何計算其成本呢？廣州市地稅局表示，除了必要的合理費用之外，其房?jì)r(jià)是按照廣州市同等地區或者同類(lèi)住宅小區的平均交易價(jià)格為參考。如果納稅人能夠提供完整的房產(chǎn)購買(mǎi)證明材料，而計算出來(lái)房產(chǎn)轉讓沒(méi)有所得的，則不用交納個(gè)人所得稅。如果“高買(mǎi)低賣(mài)”，虧損部分不能對今后買(mǎi)房所交個(gè)稅進(jìn)行抵扣也不能抵扣同期其他項目的個(gè)稅。
案例：市民趙小姐在1999年的時(shí)候，單位給其分配一套面積為100平方米的房改房，她向單位交了30萬(wàn)元，購買(mǎi)了此套住宅，而當時(shí)同類(lèi)住宅小區的平均交易價(jià)格為4000元／平方米，那么趙小姐現在想把該套房子以50萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，那么其所繳納的稅費為：(50萬(wàn)-0.4萬(wàn)×100)×20%＝2萬(wàn)元(該套房產(chǎn)的合理費用忽略不計)，該套房產(chǎn)的原值是按照40萬(wàn)元計算，而不是30萬(wàn)元。(葉靜 張瑩)
