雖然雞年是好運的象征，但由猴年漸起的禽流感風(fēng)波卻讓這一年依舊因“雞”而不平靜�！扒輨菸＜�，聞雞色變”，雞年歲末，禽流感已經(jīng)成為人們揮之不去的陰影。
這樣的陰影也同樣擴散到了歲末的滬上樓市。2005年三月開(kāi)始，政府對樓市的調控措施相繼出臺，延續到六月，來(lái)自稅收、房貸、市場(chǎng)交易規則等多領(lǐng)域的緊縮政策令沉浸在“虛熱”喜悅中的市場(chǎng)多方驟然手足無(wú)措，成交量急降至冰點(diǎn)。等待，成了樓市的流行詞。原本七八月份上市的樓盤(pán)，盡管樓已建成，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不揭幕；剛剛購進(jìn)的土地，開(kāi)發(fā)商也不急著(zhù)破土動(dòng)工；甚至連賣(mài)了一半的在售物業(yè)也紛紛捂盤(pán)觀(guān)望。買(mǎi)房者則更不示弱，索性捂好錢(qián)袋，“等”著(zhù)房?jì)r(jià)跳水。
八九個(gè)月過(guò)去了，買(mǎi)房者依舊冷眼等待著(zhù)，而市場(chǎng)卻難掩前期的“虛熱”，不出意外地染上“禽流感”，病癥一一呈現。
病癥一：“精神”沉郁
見(jiàn)食欲廢絕、體溫驟升、精神高度沉郁。這是禽流感常見(jiàn)癥狀之一。
樓市在經(jīng)歷相持階段后，開(kāi)發(fā)商、中介，乃至銀行保險等相關(guān)行業(yè)，也紛紛因“等待的期望”落空而陷入集體精神沉郁。
在記者日前的走訪(fǎng)中，聽(tīng)到不少的嘆息聲。原本規模不大的中小開(kāi)發(fā)商，剛剛因前兩年的熱勢頭應運而生，原本“體虛”，一經(jīng)風(fēng)雨即刻陷入絕望境地。據業(yè)內人士介紹，在滬上四千多家房產(chǎn)企業(yè)中，有不少是小企業(yè)，甚至只是簡(jiǎn)單的項目公司，樓市調整期的半年市場(chǎng)明顯清淡，眾多房企的樓盤(pán)項目銷(xiāo)售放緩而回款放慢，現在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，面臨著(zhù)存亡危機，房企的極度沉郁與悲觀(guān)情緒不言而喻。
有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商盡管有強大的資金支撐，但在半年多的相持期后，原本對未來(lái)的過(guò)度樂(lè )觀(guān)態(tài)度也有所收斂。一位滬上房產(chǎn)五十強企業(yè)的負責人表示，2003年末、2004年初也有一些調控政策出臺，但經(jīng)歷短期觀(guān)望后，市場(chǎng)仍迅速得以釋放并走強，2005年年初調控措施大力度整頓樓市，起初市場(chǎng)還存在對以往釋放反彈的幻想，但如今大半年都過(guò)去了，恢復到04年年末05年年初的“盛況”已成幻影，如此局面也給他們開(kāi)發(fā)商上了一堂課，告誡企業(yè)不練內功、市場(chǎng)投機，隨時(shí)都可能傾覆。他表示，盡管如今市場(chǎng)理性調整有利于未來(lái)發(fā)展，但這樣一個(gè)“急降溫”，也令他們措手不及，內力受到嚴峻考驗，一些急匆匆上馬的項目不僅利潤空間將萎縮，銷(xiāo)售前景也將打折扣。
說(shuō)到房產(chǎn)中介，半年前還戰歌四起，門(mén)店遍布上海大街小巷，短短八九個(gè)月間，或改換門(mén)庭、或縮小“戰線(xiàn)”，沒(méi)有火熱的買(mǎi)賣(mài)局面，中介的抑郁之情溢于言表。在21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一家門(mén)店，一位負責人表示，店里業(yè)務(wù)員大多數早幾個(gè)月前就已跳槽，只有他還在堅守，如今臨近歲末，近三個(gè)月交易量盡管有所回升，但回歸理性之潮已清晰可見(jiàn)，相比半年前大為清淡的生意將是他們中介行業(yè)的歸宿。有關(guān)統計資料顯示，上海房產(chǎn)中介機構總數已由高峰時(shí)的1.2萬(wàn)家降至目前的8000余家左右，近兩個(gè)月內注銷(xiāo)的中介企業(yè)已超過(guò)3000家。
如此沉郁，甚至還波及到銀行。在南京西路上的一家銀行房貸業(yè)務(wù)員表示，房產(chǎn)交易大幅減少，貸款利率上升，如今他們的業(yè)務(wù)幾乎停滯，客源寥寥無(wú)幾，而銀行方面也對此十分著(zhù)急，為此，銀行方面動(dòng)足腦筋，推出打折貸款利率等優(yōu)惠措施。如某外資銀行，原先有不少境外購房客選擇外幣貸款購房，且因多涉及高檔房而貸款數額不低，如今美金走強、人民幣升值，迫使銀行外幣貸款利率也隨之上升，早先該行港幣貸款利率僅為四點(diǎn)幾，如今卻攀升至七點(diǎn)幾，為吸引房貸客，該行推出提供一年到三年五點(diǎn)幾的固定利率，但仍“回天乏力”，門(mén)可羅雀。
病癥二：“呼吸”不通暢
禽流感的癥狀主要還表現在導致輕度直至嚴重的呼吸道癥狀。滬上樓市在遭遇“禽流感”后，資金鏈鋪就的“呼吸道”也危機重重。
有分析人士指出，上海樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，博的就是開(kāi)發(fā)商資金鏈承受能力，一旦開(kāi)發(fā)商資金難以為繼，上海樓市就很有可能出現崩盤(pán)。在上海四千多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，不乏有相當部分中小開(kāi)發(fā)商和簡(jiǎn)單的項目公司，融資能力較弱，抗風(fēng)險能力不強，而在充分利用杠桿作用的情況下，自身的資金鏈又繃得非常緊，在上海樓市陷入危機之時(shí)，他們承受的壓力最大，一旦融資渠道堵塞，就面臨著(zhù)因“呼吸”不通暢而破產(chǎn)死亡的危險。
“呼吸”危機之嚴重從以下消息便可見(jiàn)一斑。有媒體報道，最近幾個(gè)月以來(lái)，一群神秘人物在上海地產(chǎn)界活動(dòng)頻繁。這些人的使命就是尋找在此次宏觀(guān)調控中，資金鏈出現問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，然后以高利率的方式向他們推薦江浙財團的借款。這些“資金掮客”瞄準當前上海樓市陷入僵局，部分開(kāi)發(fā)商資金回籠不暢的機會(huì )，開(kāi)出了高達10%-20%的借款年利率，對于那些急需資金的開(kāi)發(fā)商，有的甚至開(kāi)出了20%以上的利率。盡管這些資金的年利率在同期銀行利率的2倍以上，但為了生存，還是有不少開(kāi)發(fā)商接受了這個(gè)苛刻的借款條件。
購房者的觀(guān)望情緒漸濃，開(kāi)發(fā)商的資金回籠非常緩慢，持續經(jīng)營(yíng)能力受到嚴峻考驗。對于當前普遍采用杠桿作用運作房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商而言，一次小小的資金流轉不暢就有可能導致毀滅性的打擊，在這種壓力下，被迫接受高利率借款也是正�，F象，只是令人不禁生疑：如此艱難“呼吸”，究竟能使生命延續多久？
“呼吸”艱難的痛楚也使不少房企在相持半年多后，最終在歲末選擇了降價(jià)等促銷(xiāo)手段。眾多樓盤(pán)在經(jīng)歷半年封盤(pán)觀(guān)望后，從今年十月開(kāi)始，相繼擺出讓步姿態(tài)，打折促銷(xiāo)，而一些捂著(zhù)不開(kāi)盤(pán)的項目也終于揭幕上市。為了爭取盡量多的有效客戶(hù)，一些新盤(pán)甚至不惜“放下身段”，以低于周邊二手房單價(jià)的“心動(dòng)價(jià)”到二手房展上搶奪客戶(hù)。一些定位較高的項目，則開(kāi)始抓緊時(shí)間尋找境外客戶(hù)。有業(yè)內人士預測，從目前一些搶跑盤(pán)層層下探房?jì)r(jià)底線(xiàn)的情況來(lái)看，年底這一段時(shí)間內上海樓市可能會(huì )出現一定程度的價(jià)格戰，這種價(jià)格戰可能從一些供應量較大的區域率先爆發(fā)，可能表現為各樓盤(pán)中部分“特價(jià)房”之間的競爭。
而無(wú)論是手中拋售、還是向外借高利貸，透示出的卻無(wú)一例外都是樓市的“呼吸”阻障，而這正是源于前期極度膨脹后“內力”的虛弱。
病癥三：“并發(fā)”感染
臨近歲末，滬上房地產(chǎn)企業(yè)、中介商、投資商等市場(chǎng)多方，也因為各自實(shí)力、項目開(kāi)發(fā)等情況不同，表現出輕重不一的“病癥”，其中尤以多處軟肋連動(dòng)，促使“并發(fā)”感染為甚。如有中介商，在去年末、今年年初樓市火暴時(shí)“瘋狂”收購房源，打算“囤積”以謀后市高利潤，如今經(jīng)歷半年多的冷市，不僅手中物業(yè)難以脫手，而且其價(jià)值也大為縮水，加之銀行貸款包袱愈見(jiàn)沉重，其經(jīng)營(yíng)真可稱(chēng)得上“病入膏肓”，而究其病因，還是源于當初盲目投機、為自己虛張聲勢，缺乏對自身整體健康狀況的衡量，自己骨骼尚未健全、肌肉并不強壯，倉促加入了“急行軍”隊伍，最終體力不支，乃至危及生命。
而這樣的并發(fā)癥在房地產(chǎn)企業(yè)中更是不在少數。原本財力有限，只因見(jiàn)到前期樓市如此“好撈錢(qián)”，便想方設法借貸籌錢(qián)，成立項目公司收購土地、或買(mǎi)進(jìn)爛尾樓，以期穩賺、狠賺一把，不料市場(chǎng)風(fēng)云突變，措手不及被迫面對銷(xiāo)售困境、還款壓力，原本市場(chǎng)火暴時(shí)還可渾水摸魚(yú)，可如今，不得不面臨經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)開(kāi)拓、資金周轉等多方問(wèn)題，由此帶來(lái)的連鎖反應更是令其“命”在旦夕。
據上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所介紹，今年第三季度以來(lái)，在該所掛牌轉讓及謀求股份融資的房產(chǎn)企業(yè)數量迅速增加，與年初相比總體增加近五成，更曾有一天內15家房企同時(shí)掛牌產(chǎn)權轉讓的景象，占當天掛牌企業(yè)總量逾10%，他們中不少陷于“有地無(wú)錢(qián)”的窘境，只得尋求有實(shí)力者的援助或干脆拋售。
業(yè)內人士分析，不少房企的樓盤(pán)項目銷(xiāo)售放緩而回款放慢，現在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，各種潛伏的“病情”在經(jīng)歷半年多的積壓后，再也難以掩飾，而最終一觸即發(fā)，促成房企的調整、撤離、轉讓、融資行為更加活躍。
樓市“防禽”貼士
一、增強自身防疫力
自有資金比例低是房地產(chǎn)企業(yè)共有的弱點(diǎn)，而這一弱點(diǎn)此次再經(jīng)歷政府調控期后更是一覽無(wú)余，甚至成為不少房企的致命傷。因此，要使房企提高抗風(fēng)險能力，或量“財”而行，或積極“造血”，都十分必要。
而目前，大量依靠銀行的開(kāi)發(fā)貸款或者按揭貸款是滬上開(kāi)發(fā)商的基本操作手法，有些開(kāi)發(fā)商因為看到前期樓市的火暴，甚至在沒(méi)有資金的保障下，就匆匆上項目，希望“走一步，看一步”，或是先賣(mài)房收錢(qián)、后造房等投機于市場(chǎng)，這無(wú)疑是房企發(fā)展不足的明顯表現。
這一“內力”的不足也影響到銀行等金融機構，因為在這種情況下，一旦市場(chǎng)有變，企業(yè)陷于困頓，銀行也隨之背負資金回籠的重壓和危機。因此，防禽貼士之一，首當其沖是市場(chǎng)各方需要成熟經(jīng)營(yíng)，具有“強健體質(zhì)”，面對市場(chǎng)風(fēng)云變幻，有防病抗病能力。
例如在如今市場(chǎng)低迷情形下，也有房產(chǎn)企業(yè)甚至還逆市叫賣(mài)起高價(jià)樓，湯臣集團就在十一月初以每平方米均價(jià)十一萬(wàn)的天價(jià)推出其位于黃浦江邊的“湯臣一品”幾百套房源，不禁令人對其“膽量”大嘆佩服，也委實(shí)驚訝于其在市場(chǎng)疲軟情形下居然“底氣”不弱反見(jiàn)長(cháng)。開(kāi)發(fā)商一句“不可復制性品質(zhì)”成了天價(jià)的最好理由，同時(shí)也分明地傳達出開(kāi)發(fā)商超然于市場(chǎng)的坦然心態(tài)，而這份自信我們也不能不承認與其自身積蓄的“內力”不無(wú)干系。
二、培育環(huán)境認知度
政府宏觀(guān)調控，令不少房企、金融機構紛紛難以適應，危機四重，買(mǎi)房者也惴惴不安談房色變，究其病根也在一定程度上源于對市場(chǎng)認識的不充分、不成熟。
中國房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程幾乎全部取決于短期性因素，社會(huì )長(cháng)期利益的影響力極小。對于這一點(diǎn)恐怕在滬上樓市火暴時(shí)是絕大多數企業(yè)、機構所忽視的，尤其房地產(chǎn)企業(yè)還對政府依賴(lài)程度高，作為初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供給占市場(chǎng)主導地位，需求方存在較大盲目性等�？吹椒�?jì)r(jià)節節攀升，便也開(kāi)始對未來(lái)形勢不著(zhù)邊際地高估起來(lái)。
同樣這樣的盲目心態(tài)也反映在購房者中。目前社會(huì )中“居者有其屋”的輿論，實(shí)際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。普通人迫切希望改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望，使市場(chǎng)上的需求方普遍存在著(zhù)盲目性。例如超過(guò)自身積累及收入增長(cháng)能力去買(mǎi)“一步到位”的大房子，要求社會(huì )在短期內滿(mǎn)足所有中低收入者的住房需求，對利率、租稅、通脹與通縮等對持有住房者帶來(lái)的長(cháng)期性風(fēng)險普遍估計不足，指望短期“暴富”而跟風(fēng)投資房產(chǎn)等，都是需求方盲目性的明顯體現。盲目跟風(fēng)買(mǎi)房，成為社會(huì )新時(shí)尚和一大景觀(guān)。而這種不切實(shí)際的跟風(fēng)，一旦市場(chǎng)變化即刻化為幻影，走向另一極端，甚至有購房需求的也變得憂(yōu)心忡忡不敢買(mǎi)房。
由此可見(jiàn)，要預防“禽流感”， 市場(chǎng)多方還得對需求客觀(guān)分析，理性認識房?jì)r(jià)，培育起成熟的認識力和判斷力。從自身的發(fā)展形勢判斷，充分認識到房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管仍處于良性發(fā)展態(tài)勢，自主性供求旺盛，但目前市場(chǎng)中仍存在著(zhù)一些主要問(wèn)題決不能視而不見(jiàn)，如短期內投資規模過(guò)大、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、供給結構不合理，以及市場(chǎng)經(jīng)濟秩序混亂等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟性要求各方具有相對成熟的認知力，在推進(jìn)市場(chǎng)不斷完善的同時(shí)，以理性眼光決策長(cháng)期發(fā)展。
(來(lái)源：《新住宅視點(diǎn)》 作者：褚婷婷 轉載時(shí)有刪改)
