上海地產(chǎn)，2005最終屬相
進(jìn)退首鼠鬧古北
就在上海絕大多數開(kāi)發(fā)商為冷清的樓市一籌莫展的時(shí)候，古北的許多開(kāi)發(fā)商們卻在為是否應該控制樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度而躊躇。自8月下旬古北國際廣場(chǎng)和古北瑪瑙園分別以17500元/平方米和14000元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)以來(lái)，古北板塊的去化速度相當快，幾乎所有的樓盤(pán)都告罄。
看慣了古北玲瓏性格的投資者，再次領(lǐng)略到了古北開(kāi)發(fā)商們“五鼠鬧東京”的性格。許多大的開(kāi)發(fā)商在價(jià)格防線(xiàn)崩潰的時(shí)候，仍然只是采取變相的降價(jià)來(lái)刺激銷(xiāo)售。從全年的情況來(lái)看，古北的開(kāi)發(fā)商們仍然堅信一點(diǎn)的就是，不論外邊多大的雷雨，都驚擾不了古北人高房?jì)r(jià)的夢(mèng)。一個(gè)很明顯的例子，在經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調控后，古北人依然相信捂盤(pán)是其堅守價(jià)格的最好辦法。從孟春的有價(jià)無(wú)盤(pán)到仲夏的少量樓盤(pán)投“市”問(wèn)路，再到如今的全面開(kāi)花，古北開(kāi)發(fā)商的精明程度是最高的。金九銀十，古北瑞仕花園、古北瑪瑙園迎頭趕上，在年關(guān)到來(lái)之前辦理好了各種銷(xiāo)售手續，以期作最終的決斗。
2005年的古北，從瘋狂逐漸走向了理性，從期待走向了觀(guān)望。開(kāi)發(fā)商們進(jìn)退維谷，心思無(wú)疑是最復雜的。如果說(shuō)年中是購房者的相繼觀(guān)望，現在則轉換為了開(kāi)發(fā)商們的面面相覷。誠然，憑借悠久的國際化生活背景，古北新區是上海國際型社區中境外人士投資比例最高的社區�？磥�(lái)今年的年關(guān)，古北的新盤(pán)不會(huì )太多放量，價(jià)格會(huì )有些微妙的下調，成交量依然會(huì )是上海地產(chǎn)的翹楚。估計，金色貝拉維、古北國際花園都將推出，估計下半年到明年年初，古北供應量在40萬(wàn)平方米左右。
[點(diǎn)評]碩鼠碩鼠，無(wú)食我黍，四歲慣汝，莫我肯顧…… 當年五鼠鬧東京，雖歷經(jīng)磨難，但終究讓天下人對世道看了個(gè)明白。走過(guò)2005，古北的三只老“鼠”鬧騰聲逐漸安靜下來(lái)，無(wú)論是香港投資者、臺灣投資客還是海外基金，古北的曲折離奇耐人尋味，不禁讓人聯(lián)想溫州客在中國市場(chǎng)要扮演什么角色？古北地產(chǎn)要亡羊補牢，而不要因噎廢食。
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牛犢飲水北外灘
2005年的北外灘，一個(gè)讓人熟悉而又陌生的名字。熟悉，是因為它有著(zhù)頗長(cháng)的歷史淵源。陌生，是由于它在整個(gè)地產(chǎn)中的新生兒。當各大媒體不惜筆墨呼吁投資者進(jìn)入北外灘，開(kāi)始上海灘頭的“北伐”時(shí)，2005年的宏觀(guān)調控，讓這一切戛然而止。
整個(gè)2005年，北外灘的房子、塔吊如雨后春筍，鱗次櫛比�；厥啄瓿�，白金府邸、耀江國際廣場(chǎng)、浦江名邸、臨潼苑•濱江雅苑都讓人領(lǐng)略到了高價(jià)不勝寒。北外灘地區的房市一向以強勢規劃與景觀(guān)效應作為背景，高開(kāi)高走，漲幅驚人�！皣藯l”之后，北外灘區域推出的新房并不多，市場(chǎng)更顯得“冷清”起來(lái)。從年初的盤(pán)少量多開(kāi)始，到后來(lái)的“房子豎起來(lái)的越來(lái)越多，開(kāi)盤(pán)的卻越來(lái)越少”不難看出，隨著(zhù)成交量的日漸萎縮，北外灘開(kāi)始了買(mǎi)賣(mài)雙方曠日持久的博弈。太多的新盤(pán)，太多的景觀(guān)炒作，導致了北外灘的泛濫成災。
2005年，倒是北外灘的寫(xiě)字樓來(lái)了把“重裝上陣”。短短一年之內，北外灘地區的高級寫(xiě)字樓日租金報價(jià)，已從0.3美元/平方米，飆升至0.6美元/平方米，漲幅幾達100%。這足以讓北外灘那些高檔樓盤(pán)汗顏。
無(wú)敵江景和北外灘航運中心的龍頭地位，成為北外灘地區高級寫(xiě)字樓崛起的兩大要素。今年，北外灘地區的寫(xiě)字樓供應量約占今年上海北區供應總量的50%。預計世茂集團在北外灘的項目啟動(dòng)后，北外灘核心區的整體商務(wù)環(huán)境有望得到進(jìn)一步提升。不過(guò)2005年，北外灘終究揮之不去它的擔憂(yōu)：能否觀(guān)賞到浦江景觀(guān)是北外灘樓盤(pán)價(jià)值的判斷標準，在規劃還沒(méi)有完全落實(shí)之前，一切都有變化的可能，當前的景觀(guān)房視野一旦受到遮擋，北外灘還是2005年的北外灘么？
[點(diǎn)評] “牛氣沖天”的企業(yè)家今年不少，而北外灘的開(kāi)發(fā)商們，是相當打眼的幾個(gè)。如果用“�！眮�(lái)形容北外灘今年的發(fā)展，那么應該說(shuō)全體北外灘人都發(fā)揚了“拓荒�！本�，將石庫門(mén)鏟平殆盡，將一幢幢房子立得高聳入云。北外灘，如今對于那些投資者來(lái)說(shuō)，堪執牛耳？上海只有一個(gè)北外灘，2005年，你們悠著(zhù)點(diǎn)。
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虎嘯回蕩陸家嘴
2005年的陸家嘴樓市，故事曲折離奇，一波三折。始終處于上海樓市高端主流的小陸家嘴景觀(guān)樓，這幾天因為11萬(wàn)元/平方米天價(jià)的湯臣一品大廈入市而震動(dòng)。其實(shí)，從香格里拉出發(fā)，沿著(zhù)濱江大道向南走，湯臣國寶、鵬利海景、財富海景廣場(chǎng)等多個(gè)住宅樓盤(pán)，這里堪稱(chēng)是目前上海觀(guān)黃浦江江景最美的住宅區之一。地段稀缺、景觀(guān)稀缺，決定了濱江住宅產(chǎn)品的稀缺。如此稀缺的地理位置，也造就了舉國無(wú)雙的稀缺價(jià)格。
至今為止，陸家嘴樓價(jià)從3月份高位下跌了近10%，有的樓盤(pán)甚至達到30%的降幅。已經(jīng)沒(méi)有人矢口否認陸家嘴的高空置率與泡沫性，已經(jīng)有越來(lái)越多的購房者開(kāi)始理性投資，而非借助陸家嘴的稀缺性能登高一呼。2005年，陸家嘴給人印象最深刻的就是，美食街拆了，中介店少了。宏觀(guān)調控與“國八條”政策相繼出臺后，陸家嘴的各大樓盤(pán)如坐虎口，而今，他們個(gè)個(gè)都虎口脫險�？康氖鞘裁�，就是他們率先降價(jià)，忍痛割?lèi)?ài)。不論開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)還是被動(dòng)，但2005年，他們還是各個(gè)化險為夷。
盤(pán)點(diǎn)2005年歲末的陸家嘴，雖然成交量略微的提升讓開(kāi)發(fā)商稍感欣慰。咫尺千里，就長(cháng)期來(lái)說(shuō)，陸家嘴仍然是好的投資選擇。它已經(jīng)成為了上海、乃至于中國的圖騰，像磁石一樣吸引著(zhù)來(lái)自世界各地的移民；它也是那些想要建立和拓展中國業(yè)務(wù)的外國公司青睞的目的地�？纯春商m國際集團(ING)和摩根斯坦利等外國公司在2005年的陸家嘴都做了些什么吧！
[點(diǎn)評]嘯于山林的王者永遠只有一個(gè)，但虎虎生威的王者如果脫離自己的勢力范圍，如果獵人將槍口對準了你？2005年的陸家嘴，留給人們最大的懸念就是，會(huì )不會(huì )落入虎落平陽(yáng)的窘境？一山不能容二虎，可就是在陸家嘴，卻多虎和諧共生的場(chǎng)面不得不讓人瞠目結舌。陸家嘴的開(kāi)發(fā)商們，有的是資金儲備，所以他們敢于調虎離山。對于他們來(lái)說(shuō)，未來(lái)的癥結不是劇情的跌宕起伏，而是真正的賣(mài)座。
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世紀公園赤兔追風(fēng)
玉兔是月亮的代名詞，在世紀公園的眾多樓盤(pán)中，由國際著(zhù)名華人陳香梅女士親自命名題字的香梅花園，以其獨具特色的建筑與公園景觀(guān)，彰顯其與眾不同的神采。超現代“七星拱月”的建筑外觀(guān)已經(jīng)成為世紀公園的建筑地標。香梅花園見(jiàn)證了2005年，也見(jiàn)證了世紀公園板塊的興衰榮辱。世紀公園向來(lái)以景觀(guān)為賣(mài)點(diǎn)，但不可否認的事實(shí)是，太多的買(mǎi)家看中了景觀(guān)，卻忽略了這個(gè)板塊生活質(zhì)量，諸如出行、購物的問(wèn)題。自九月份開(kāi)始，世紀公園板塊在理性回落了一個(gè)季度后在原先基點(diǎn)上略微有所反彈。估計歲末年初，低迷期的世紀公園板塊也不會(huì )有太過(guò)驚艷的表演。
世紀公園區域的開(kāi)發(fā)商們深諳一個(gè)道理，就是世紀公園的景觀(guān)。眼下，世紀公元開(kāi)闊的景觀(guān)已經(jīng)被四周的高樓大廈逐漸吞噬。賣(mài)完了景觀(guān)，還能賣(mài)什么？于是，精裝修呼之欲出。能將世紀公園板塊的精裝修房賣(mài)到17500元/平方米的，只有香梅花園。對他們來(lái)說(shuō)，他們的“株”不是別的，是品質(zhì)。
新上海人和境外人士為主的投資客成就了世紀公園的高樓價(jià)。2005年，無(wú)論是能看見(jiàn)公園綠地還是根本不能看見(jiàn)小區花園的房子，都被冠上景觀(guān)房的美名拿來(lái)炒作，僅拿一窗風(fēng)景就能給普通的公寓房拼命加價(jià)銷(xiāo)售。在世紀公園周?chē)�，高價(jià)而有唯一的景觀(guān)房好像變成了一件藝術(shù)品，試問(wèn)藝術(shù)品的價(jià)格豈能用市場(chǎng)來(lái)衡量？2005年留給世紀公園最多的，恐怕是理性的挑選，正如那首歌唱的一樣：“你選擇了我，我選擇了你，這是我們的選擇�！�
[點(diǎn)評] 用守株待兔來(lái)形容2005年的世紀公園，再貼切不過(guò)。宏觀(guān)調控前，開(kāi)發(fā)商只需要做一個(gè)諸如“景觀(guān)房”的樊籠，就能讓自己的售樓處車(chē)水馬龍。景觀(guān)房，不論是炒作還是真正的品質(zhì)保障，都不能作為市場(chǎng)永恒的話(huà)題。2005年世紀公園板塊，樓價(jià)連續兔躍了幾年后，峰回路轉般恢復了平靜。2005年的世紀公園，真理和謬誤之間只差一步。
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蛟龍飛舞新天地
臺灣雜志曾這樣評價(jià)新天地：“上海的新地標---新天地廣場(chǎng)是個(gè)充滿(mǎn)矛盾因子的綜合體：既古典，又新潮；深具文化情懷，也具有商業(yè)氣息�！� 2005年，新天地里的蛟龍如何過(guò)海，是一個(gè)懸念。高總價(jià)的特征決定了這些購買(mǎi)者是具有資金實(shí)力的人群，如果是投資客的話(huà)不僅抗市場(chǎng)風(fēng)險能力強，同時(shí)更注重穩定的長(cháng)線(xiàn)投資回報。目前投資散戶(hù)陸續將持有物業(yè)掛牌拋售，對于價(jià)格也不會(huì )輕易下調。他們對于未達到心理期望價(jià)位的迅速成交并不感興趣，并且在掛牌出售的同時(shí)也樂(lè )于接受出高額租金的求租客戶(hù)。
由于連續出臺的政策有非常明確的指導意向，短期內新天地板塊成交價(jià)格已不可能再有明顯漲幅。盡管從年初到歲末并未見(jiàn)華府天地5.8萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)售價(jià)有任何變化，但就在這個(gè)原本“金九銀十”的日子里，華府天地采取了“股東吸倉”、內部售價(jià)僅2.9萬(wàn)元/平方米的措施，以緩解其銷(xiāo)售壓力。盡管不是正式對外的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)，但上海最貴公寓華府天地約五折出售的信息，無(wú)疑向市場(chǎng)傳遞出一個(gè)價(jià)格向下的信號。
不管采取何種手段，開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售速度以回籠資金的意圖是明顯的。至于兩大頂級樓盤(pán)的價(jià)格走向，盡管翠湖天地和華府天地在品質(zhì)、區位上有細微差距，但作為同屬新天地板塊的頂級樓盤(pán)，在市場(chǎng)需求的調節下，兩個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格將會(huì )趨近與同一化。
[點(diǎn)評] 2005年新天地，令老客戶(hù)懷舊追憶，新買(mǎi)主感受到了樓市的橫空出世。龍飛騰于九天之上，游走于市場(chǎng)之間，有利則來(lái)，無(wú)利則可飛身而走�？梢哉f(shuō)，新天地是樓市的一條蛟龍。正因為有了年初華府天地的翻江倒海，才有了新天地板塊樓價(jià)的氣勢洶洶。2005年，新天地是舞盡了希望還是揮霍完了萬(wàn)千嬌寵？總之，不論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)家，潛龍勿用，再合適不過(guò)。
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地龍佘山起風(fēng)云
2005年焦點(diǎn)在佘山，但不在紫園。占地2500畝的紫園以其創(chuàng )下我國房產(chǎn)銷(xiāo)售史上的價(jià)格之最1.3億元而聞名遐邇，可今年， 這個(gè)以瞄準富豪而打造的天價(jià)別墅因銷(xiāo)售不佳，也淪入了為融資整體成為銀行抵押物的處境。今年6月，位于上海佘山的“紫園”已經(jīng)成為某家股份制銀行的抵押資產(chǎn)。盡管銀行為紫園提供了3億元的資金支持，但只是按紫園別墅評估價(jià)的6成提供資金，而且這一項目是以銀行的投資銀行部的名義進(jìn)行操作。
我們在關(guān)注紫園命運歸屬問(wèn)題的同時(shí)，也在關(guān)注著(zhù)佘山的這些出類(lèi)拔萃的豪宅們。在佘山別墅板塊的客戶(hù)構成中，有超過(guò)5成的買(mǎi)家都是境外人士，另外還有不少是有海外生活背景的中國人。2005年，佘山別墅板塊有了佘山高爾夫俱樂(lè )部，在建項目有世貿國際會(huì )議中心，規劃項目包括宋慶齡國際學(xué)校、國際游艇俱樂(lè )部、奧特萊特品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)、水上旅游集散中心以及淀山湖黃金觀(guān)光水道等，加上五星級黃金假日酒店，佘山的豪宅，告訴我們在2005年，這里還是一片被遺忘的世外桃源。
2005年，在佘山的核心區域內，有了紫園、佘山高爾夫郡、月湖山莊、紫都•上海晶園及中凱佘山別墅。歲末盤(pán)點(diǎn)佘山的時(shí)候，這個(gè)曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨，甲胄富商云集的集合地，正在獨自品嘗著(zhù)市場(chǎng)與社會(huì )鉗制下的雙重現實(shí)滋味。
[點(diǎn)評]社會(huì )環(huán)境炒作了紫園，也同時(shí)導致了它的幾近夭折。當2005年上海市政府的兩個(gè)“1000萬(wàn)”扶貧工程做得如火如荼時(shí)，佘山這個(gè)國家級的4A風(fēng)景區究竟發(fā)生了什么？媒體顯得心不在焉。豪宅的詞匯如雷貫耳，豪宅的價(jià)格有如天文數字，在一片建設和諧社會(huì )的環(huán)境下，但愿佘山不是第二個(gè)畫(huà)蛇添足的廬山。
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天馬行空碧云間
碧云社區是上海唯一通過(guò)國際ISO14000環(huán)境認證的區域。這里已入住的10萬(wàn)人中，境外人士就占了60%，尤以歐美人士居多。碧云擁有德威學(xué)校及幼兒園、中歐國際工商學(xué)院、協(xié)和國際學(xué)校、平和雙語(yǔ)學(xué)校等在上海及全國范圍內都堪稱(chēng)先進(jìn)的教育體系，浪漫、幽雅的歐洲小鎮氣質(zhì)和大面積的體育休閑中心、高爾夫練習場(chǎng)、橄欖球場(chǎng)等，已吸引了來(lái)自全球500強企業(yè)的幾十位總裁級人物的入住。
在打折成風(fēng)的市場(chǎng)環(huán)境下， 碧云板塊也不能幸免，社區內各大新盤(pán)也出現了規模不等的下調售價(jià)情況。特別是本應在3月就入市的碧云新天地家園，直到7月中旬才姍姍來(lái)遲降價(jià)開(kāi)盤(pán)。另外，碧云國際花園也不甘示弱，紛紛下調在售樓盤(pán)價(jià)格，以期拯救市場(chǎng)于水火之中�？v觀(guān)全年，降價(jià)新盤(pán)給碧云板塊內二手房銷(xiāo)售帶來(lái)很大壓力，價(jià)格也被逼全線(xiàn)跳水。 碧云社區“難免一降”主要由于該類(lèi)板塊內高檔物業(yè)投資客比例較高，受大勢影響而價(jià)格下滑。
該類(lèi)國際社區在上海并不多見(jiàn)，且配套較為完善，對國際客戶(hù)的吸引力也較強，長(cháng)線(xiàn)出租市場(chǎng)仍有很大潛力。因此等到投機客和實(shí)力不濟的投資客大部分隱退時(shí)，市場(chǎng)預計會(huì )逐漸形成以長(cháng)線(xiàn)租賃為支撐的穩定局面。另外，在蕭瑟的寒風(fēng)中，碧云板塊出現了一些韓國買(mǎi)家。倘若能抓住這些真實(shí)的“韓流”，2006年，應該屬于藍天碧云。
[點(diǎn)評]國畫(huà)大師徐悲鴻先生畫(huà)的馬，用潑墨寫(xiě)意或兼工帶寫(xiě)，千姿百態(tài)、倜儻灑脫，有的回首長(cháng)嘶，有的騰空而起、四蹄生煙……碧云社區于上海的區域建設來(lái)說(shuō)，可謂一馬當先。碧云社區建設，不僅外形逼真，而且神態(tài)雄健，給人以躍動(dòng)的感覺(jué)。雖遇宏觀(guān)調控，但碧云的開(kāi)發(fā)商們懂得厲兵秣馬，理性入市，不愧為誠懇的表率。好環(huán)境馬不停蹄，惡劣環(huán)境避免馬失前蹄，碧云是高明的。
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羊觸藩籬徐家匯
宏觀(guān)調控之后，進(jìn)入絢爛季節的徐家匯樓市幾乎停頓下來(lái)，供求雙方都開(kāi)始回歸理性。一些開(kāi)發(fā)商紛紛在銷(xiāo)售策略上作出調整，而整個(gè)市場(chǎng)的成交量也由前期的直線(xiàn)下降逐漸轉為震蕩整理。從部份樓盤(pán)價(jià)格出現松動(dòng)端倪開(kāi)始，徐家匯的各家開(kāi)發(fā)商們都在套用亡羊補牢的實(shí)用模式。
繁華商都、人文之地的徐匯區歷來(lái)是眾多買(mǎi)房者的首選，不過(guò)隨著(zhù)宏觀(guān)調控的逐漸深入，2005年仲夏到金秋，對于想把家安在徐匯區的新樓盤(pán)里的一些白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，真成為了“光榮與夢(mèng)想交織的任務(wù)”。
徐家匯的中心版塊又稱(chēng)為內圈，是往南不過(guò)萬(wàn)體館、往北至與盧灣交界處的一塊。見(jiàn)慣了熱火朝天的開(kāi)發(fā)商們也正在適應新政后的門(mén)可羅雀。在徐家匯，紅火的時(shí)候，市場(chǎng)上的二手“羊”都能在短暫的兩三天內售罄�？扇缃�，就算是徐家匯地區最有代表性的高檔樓盤(pán)東方曼哈頓，也開(kāi)始把價(jià)格輪番刷新，看來(lái)，開(kāi)發(fā)商是想在年關(guān)前，將今年的“羊”作品全部殺青。投資客比例較大的樓盤(pán)附近的南丹路上，10家中介門(mén)店已關(guān)門(mén)了4家。次新房行情每況愈下，也給了新盤(pán)銷(xiāo)售以很大壓力，目前還有亞都國際名園、天際花園等在堅守陣地。2005年，是徐家匯內圈的多事之秋，而在未來(lái)的日子里，習慣了徐家匯熱鬧的人們不妨把眼光放在上海南站。
[點(diǎn)評] 商人逐利，就像羊兒逐草。然而，如果不顧耳邊的警鐘，一味認定前面的山坡上是更豐美的鮮草，只知吃草不知看路，結果只能落入懸崖，摔得粉身碎骨。徐家匯的許多中介們，終究摔的粉身碎骨。調控風(fēng)暴刮起后，開(kāi)發(fā)商的資金鏈幾近斷裂，任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都明白：稍有不慎，結果只能是窮途末路。識時(shí)為“英雄”，也造就了徐家匯樓盤(pán)的“英雄豪杰”。亡羊補牢待來(lái)年，只要水草豐美，羊還是會(huì )多起來(lái)的。
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世博會(huì )沐猴而冠
作為世博會(huì )住宅配套板塊和魅力輻射區，一直是樓市焦點(diǎn)的世博會(huì )板塊區成為全國頂尖開(kāi)發(fā)商最集中的開(kāi)發(fā)區域，多家專(zhuān)業(yè)品牌開(kāi)發(fā)商云集于此。2005年，隨著(zhù)數家實(shí)力開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)陸續入市，世博板塊的供應量也在年底前提前井噴。而在這之前，樓市調整期的激烈同質(zhì)化競爭已令該板塊均價(jià)競相下調，個(gè)別樓盤(pán)調價(jià)甚至達三成。年關(guān)來(lái)到，各大樓盤(pán)紛紛放手一搏，一場(chǎng)爭奪同一客源、爭當區域樓市主導者的正面戰役即將打響。
“僧多粥少”的樓市調整期，一度靠世博概念領(lǐng)漲的該板塊不可避免地受到?jīng)_擊：持幣觀(guān)望人數上升，開(kāi)發(fā)商遭遇資金難題。而世博區域內，也充滿(mǎn)了變數。
同時(shí)，爭當標竿開(kāi)發(fā)商同質(zhì)競爭已日漸白熱化，誰(shuí)也輸不起，誰(shuí)也不愿輸，激烈巷戰的背后，其實(shí)是一個(gè)虛化與飄渺的市場(chǎng)。日本愛(ài)知世博會(huì )真正吸引了多少市場(chǎng)？明眼人都明白。借助概念炒作起來(lái)的樓盤(pán)在這風(fēng)口浪尖注定是不能承受打壓。2005年，鐵的定律闡明了這一切。
[點(diǎn)評]孫悟空有七十二變，世博會(huì )板塊的開(kāi)發(fā)商們，借概念的本領(lǐng)比起猴王來(lái)有過(guò)之而不及。所幸運的是，世博區域的開(kāi)發(fā)商們雖無(wú)孫悟空之三頭六臂，但耳聽(tīng)八方的本事還是有的，2005年，他們了解到市場(chǎng)各方之心態(tài)，在世博會(huì )的道路上更弦換曲，就在昨天，世博會(huì )板塊的地價(jià)、樓價(jià)還是筋斗云，可今天，宏觀(guān)調控后就現出原形了。什么時(shí)候能取到真經(jīng)，但愿不再只是炒作。
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聞雞起舞靜安寺
2005年伊始，靜安中心一些知名樓盤(pán)，如：靜安豪景、國際麗都城等物業(yè)開(kāi)盤(pán)當日即告售罄，消費者在購買(mǎi)物業(yè)的過(guò)程中抱著(zhù)不買(mǎi)就虧了的心理瘋狂搶購。但是，3月后一系列政策出臺，矛頭直指房產(chǎn)交易中的短期投機行為，依靠銀行貸款進(jìn)行多套投資的消費者頓時(shí)悄無(wú)聲息。靜安寺區域的樓市在擺脫了短期投機者后分外沉寂，樓市新政除了帶給自住客、投資客充裕的選房空間外，還留給購房者深深的“觀(guān)望”情緒。
在各大樓盤(pán)相繼跳水的壓力下，靜安還是那個(gè)靜安。由于靜安區是上海老牌的高尚生活聚居區，目前仍然堅持南留北改政策，并且提倡用商業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的方針。通過(guò)打造南京西路頂級商圈、商務(wù)圈來(lái)拉動(dòng)周邊房地產(chǎn)發(fā)展。目前，此舉效果明顯，可以肯定，未來(lái)的這條路會(huì )繼續走下去，靜安的樓價(jià)，在整個(gè)區域降價(jià)中依然有著(zhù)逆風(fēng)堅定的個(gè)性。除規模大盤(pán)國際麗都城外，規模較小的樓盤(pán)也因周邊項目相繼交房投入使用而形成群聚效應。區域內標桿樓盤(pán)靜安豪景整體銷(xiāo)售率在30%左右。聰明的政府，在相繼開(kāi)發(fā)了閔行、徐匯、盧灣、浦東后，今后兩年的重點(diǎn)，應該是靜安。
所以說(shuō)上海的樓市只有一種定律，要么分板塊漲，要么分板塊跌。杠桿，則是宏觀(guān)調控。
[點(diǎn)評]挨進(jìn)年關(guān)，靜安的各大盤(pán)口均有氣色，大有揚眉吐氣的味道�？上�，生不逢時(shí)。時(shí)下，
如果降價(jià)的禽流感病毒變成以塊傳塊，那么，靜安板塊的未來(lái)就變得撲朔迷離了。目前上海各大開(kāi)發(fā)商最擔心的是降價(jià)病毒發(fā)生變種，其后果“難測”，在資本市場(chǎng)，這種后果可以輕描淡寫(xiě)，但同樣地，怎么夸張都不為過(guò)。未雨綢繆，聞雞起舞，才是度過(guò)難關(guān)的最好辦法。
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戌狗瀟灑華山路
100年前，今日的華山路并不叫華山路，而叫“徐家匯路”，它是從靜安寺到徐家匯的唯一通道。華山路上多故事，比如傳說(shuō)中的丁香花園，一切都有如金粉世家。2005年，昔日的故事早已成過(guò)眼云煙，路上風(fēng)景除了百年華蔭如蓋，除了一路上特色各異的商店酒家，那焦點(diǎn)，便是這紛呈的樓市。按照發(fā)達國家區域經(jīng)濟“T+1”概念分析：距離市政設施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1公里為所在區域最佳住宅地塊。華山路，就是符合這一因素。
嘉園、金柏苑、東方劍橋、靜安麗舍等占據一級地理位置的樓盤(pán)自然成了許多上海市民的首選。地段不可或缺性加之出入方便、周邊生活設施齊全、保值性大、回報率高等因素，使得華山路板塊當仁不讓讓成為2005年眾多自住客選擇的“王牌”。嘉園的空置率很低，應該說(shuō)適時(shí)“逢低進(jìn)倉”，無(wú)論是自住還是投資都是一個(gè)較好的理財選擇。
在華山路上，若談?wù)撈鸱孔�，討論最多的恐怕是華山路的樓及其樓主的故事。作為一個(gè)老牌的富人街區，2005年的華山路雖然取得了不小的成績(jì)，但于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，似乎正在逐漸喪失發(fā)展的動(dòng)力與目標。到如今，走在華山路上，已經(jīng)沒(méi)有那些舊時(shí)貴族富豪的身影了。擦肩而過(guò)的，都是這個(gè)時(shí)代新的主人。他們和這條馬路最佳的切合點(diǎn)，就是都一樣地做著(zhù)遠離人間煙火的繁華夢(mèng)。未來(lái)的華山路，會(huì )是怎樣的呢？
[點(diǎn)評] 華山路的枕流公寓，誰(shuí)能知曉周璇曾經(jīng)住過(guò)多年？墻外行人，墻內千秋，2005年，更多的人們愿意用在華山路買(mǎi)房來(lái)填補舊時(shí)的海上繁華夢(mèng)。如此，華山路的氣質(zhì)，是大家大族的。一種天然的高傲和落寞，體現在一種“似這般繁華，都富裕殘垣斷瓦之中”的意境中。每一幢華山路幽深的宅第，雖已物是人非，但其價(jià)值不菲說(shuō)明了其故事的源長(cháng)。華山路的老房子與新房，都是上海人文的聚集所在，這里的樓盤(pán)，在白衣蒼狗的時(shí)空轉換里，演繹著(zhù)歌詞：當花瓣離開(kāi)花朵，暗香殘留。
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豬圓玉潤中山公園
進(jìn)入8月以后，中山公園板塊出現了明顯的交投活躍跡象，與6、7月份相比，其成交量有了顯著(zhù)的提高。特別是臨近年關(guān)，中山公園附近的次新房源掛牌量繼續放量，目前掛牌的房源有75%都是前期的投資客購買(mǎi)的，他們在持續拋出手中的房源。而與此同時(shí)，需求者看到房?jì)r(jià)下跌，逐漸由觀(guān)望轉為購買(mǎi)。伴隨供應放量，成交價(jià)也開(kāi)始出現下跌。
圣約翰名邸是該區域內開(kāi)發(fā)較早的高檔樓盤(pán)，價(jià)格持續穩定，目前，其單價(jià)仍然維持在20000元／平方米左右，但近來(lái)也有低價(jià)房拋出。至于園林天下，則因為前期炒作過(guò)熱，近來(lái)房?jì)r(jià)持續走低。相比今年三月，每平米的跳水已經(jīng)接近一萬(wàn)大關(guān)。而路易凱旋宮的價(jià)格則全年都相對穩定。
臨近年關(guān)，中山公園能出手的新房已經(jīng)越來(lái)越少，對于僵持的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，凱欣豪園的放盤(pán)不知道是不是一粒強心丸。就中山公園的地理位勢來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們十分尷尬。前期買(mǎi)盤(pán)的大部分業(yè)主都是沖著(zhù)投資來(lái)的，這也就是為何以中山公園為典型，以及整個(gè)中環(huán)線(xiàn)內持續低迷的最主要原因。隨著(zhù)社會(huì )財富懸殊的逐步拉大，工薪階層選擇了外環(huán)，富有階層選擇了內環(huán)，而那些炒房者現在分身乏術(shù)，怎樣自救？顯而易見(jiàn)，整個(gè)板塊利益已經(jīng)不明顯，大多數開(kāi)發(fā)商已視這塊地為燙手山芋，未來(lái)的供應量將持續走低。
[點(diǎn)評]如果說(shuō)到圓滿(mǎn)，非豬莫屬，它的外表胖胖圓圓，是傳統所認為的財富、福氣的象征，因此在所有生肖當中，豬是名副其實(shí)的“攬財高手”。囤聚在中山公園的開(kāi)發(fā)商中，里面并不缺乏攬財的好手，當宏觀(guān)調控深度套牢了那些投資者后，他們未來(lái)的一門(mén)心思，應該是如何解套。所謂的市場(chǎng)健康，只能是想辦法解決自身的問(wèn)題了。何解，只求豬突豨勇的氣勢，只求變通圓滑的技巧。
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(來(lái)源：新住宅視點(diǎn) 作者：羅彥）
