中新網(wǎng)1月16日電 據《市場(chǎng)報》報道，從今年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》正式實(shí)施。這一新《辦法》明確規定，除對經(jīng)濟適用房物業(yè)費確定了每平方米0.55元/月政府指導基準價(jià)外，普通住宅和高檔住宅小區物業(yè)費均實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司商議而定。對此，許多消費者憂(yōu)心忡忡，認為這樣的規定很難緩解既有的業(yè)主與物業(yè)間在收費問(wèn)題上的種種矛盾——
隨著(zhù)北京市住宅供應量和需求的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)的空間在不斷擴大，規范市場(chǎng)和有序競爭成為當務(wù)之急，其中價(jià)格成為最好的制衡武器。而近年來(lái)，北京市業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直高居各類(lèi)投訴問(wèn)題前列。那么，新的物業(yè)收費辦法能否給緩解當前物業(yè)矛盾注入一針強心劑呢？
物業(yè)收費方式發(fā)生變化
以往只有高檔住宅實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，普通居住小區、經(jīng)濟適用住房物業(yè)收費實(shí)行政府定價(jià)管理。而剛剛公布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》明確規定，除了對經(jīng)濟適用房確定了每平方米0.55元指導基準價(jià)外，普通住宅小區和高檔住宅小區均實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，將由業(yè)主委員會(huì )根據市場(chǎng)情況與物業(yè)公司議價(jià)決定。
原先在聽(tīng)證會(huì )中各方激辯的“商品房每平方米0.9元物業(yè)費的基準價(jià)”，在新政策中被“業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間協(xié)商確定”所取代，而且一旦改變，要求由業(yè)主大會(huì )或共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的可采取包干制或酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
北京市發(fā)改委相關(guān)負責人在發(fā)布《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》時(shí)解釋說(shuō)，制定一個(gè)統一的指導價(jià)標準很難平衡數千小區業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實(shí)行服務(wù)等級定價(jià)也難以涵蓋現有或今后可能出現的服務(wù)內容。因此將商品住宅小區物業(yè)服務(wù)收費改為實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理。
議價(jià)原則缺乏可操作性
新的物業(yè)收費辦法回避了鋼性標準，沒(méi)有設置普通住宅的收費指導標準，實(shí)施市場(chǎng)調節。換言之，這一缺失很容易發(fā)生矛盾的環(huán)節間接交還給市場(chǎng)。同時(shí)，由于對成本核定等專(zhuān)業(yè)環(huán)節的缺失，業(yè)主也無(wú)法通過(guò)服務(wù)檔次來(lái)套用相適宜的價(jià)格標準。
據了解，雖然《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》已經(jīng)出臺，并賦予了廣大業(yè)主“議價(jià)”的權利，可由于具體操作細節的缺失，相關(guān)條款缺乏可執行性，致使業(yè)主、物業(yè)管理公司是否能就議價(jià)的過(guò)程達成一致還是一個(gè)未知數。業(yè)主李先生表示，“即使在查過(guò)相關(guān)政策后，還是不清楚應該如何議價(jià)”。
“新收費辦法”規定，物業(yè)服務(wù)的收費標準由業(yè)主大會(huì )也就是全體業(yè)主決定�？稍诓僮鬟^(guò)程中困難重重。首先，在社區業(yè)主大會(huì )成立之前，小區的前期物業(yè)管理通常由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)收費價(jià)格也由其單方制定，業(yè)主根本沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。
其次，成立業(yè)委會(huì )的過(guò)程本就非常艱難。根據有關(guān)資料顯示，北京市現有小區4000多個(gè)，有業(yè)主委員會(huì )機構的小區只有300多個(gè)，也就是說(shuō)，絕大多數沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區現在根本不可能議價(jià)。而且，即使成立了業(yè)主委員會(huì )也未必能夠有效制衡物業(yè)公司，例如當業(yè)主不滿(mǎn)意物業(yè)公司服務(wù)的時(shí)候，有權辭退物業(yè)公司，要更換物業(yè)公司就要取得2/3業(yè)主同意，這個(gè)過(guò)程同樣十分艱難，并且現在的物業(yè)管理法規和物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)公司如何退出的條款不完善，缺乏可操作性。
根源在于兩者地位不平等
其實(shí)，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾隱患，早在業(yè)主簽定購房合同的時(shí)候就埋下了，購房合同上往往有這么一條：“業(yè)主同意開(kāi)發(fā)商選定的物業(yè)公司或者同意已經(jīng)擬訂的業(yè)主公約�！薄拔覀冊诤灦ê贤瑫r(shí)，無(wú)法知道開(kāi)發(fā)商指定的哪家物業(yè)公司，也沒(méi)有看到業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同�！睒I(yè)主王女士告訴記者，“業(yè)主如果不簽這個(gè)合同就無(wú)法收房，造成業(yè)主處于先天弱勢�！�
由于大部分小區的物業(yè)公司不是通過(guò)正常的投標方式進(jìn)來(lái)的，這就已經(jīng)造成了業(yè)主對其收費標準缺乏發(fā)言權。而且，在社區業(yè)主大會(huì )成立之前，樓盤(pán)的前期物業(yè)管理公司通常由開(kāi)發(fā)商指定，而這些指定的物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至有的就是開(kāi)發(fā)商的子公司，其單方制定的前期收費，業(yè)主很難討價(jià)還價(jià)。
業(yè)主和物業(yè)雙方在訴訟中地位也不平等。由于業(yè)主只對自己的房子擁有專(zhuān)有所有權，對于綠地、公共場(chǎng)所只有共有所有權，造成單個(gè)業(yè)主不具備訴訟主體資格，無(wú)法用法律手段解決與物業(yè)公司之間的糾紛。而且，業(yè)主都是分散的個(gè)人，在確定物業(yè)收費標準時(shí)沒(méi)有或者難以形成合力，也就沒(méi)有了話(huà)語(yǔ)權，處于不利地位。
針對物業(yè)費“市場(chǎng)協(xié)商”前景不明朗的狀況，業(yè)內人士普遍認為新辦法的議價(jià)原則還需進(jìn)一步細化。當初參加“新辦法”聽(tīng)證的代表邱寶昌說(shuō)，政府只有根據實(shí)際情況，強制要求物業(yè)公司配合，為業(yè)委會(huì )的審批速度設限，掃清“議價(jià)”阻礙，才能將保護業(yè)主權利落到實(shí)處。
新聞鏈接：物業(yè)管理服務(wù)成本包括哪些？
根據《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規定：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；二、物業(yè)共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；三、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；四、物業(yè)管理區域綠化養護費用；五、物業(yè)管理區域秩序維護費用；六、辦公費用；七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；八、物業(yè)共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；九、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主商議同意后的其它費用。
其中物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修基金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。小區綠化物養護、園林水池噴泉等用水用電，不得向住戶(hù)分攤。（王旭輝）
