中新網(wǎng)1月19日電 北京美然動(dòng)力街區的業(yè)主們終于維護了自己的權利，并有望過(guò)上平靜的生活。
2004年8月，美然動(dòng)力街區業(yè)主委員會(huì )向當時(shí)提供物業(yè)服務(wù)的美晟物業(yè)發(fā)出退出小區移交物業(yè)管理設施和資料的函件，但美晟物業(yè)拒絕退出和移交。2005年3月，業(yè)委會(huì )提起訴訟，10月8日，朝陽(yáng)法院判決美晟物業(yè)退出小區，此判決得到二中院的支持。但美晟物業(yè)拒不向新物業(yè)交接，同時(shí)又停止提供保安、保潔、供暖、供熱水等服務(wù)，整個(gè)小區幾乎癱瘓。為此，小區業(yè)委會(huì )向朝陽(yáng)法院申請強制執行。
2006年1月17日，朝陽(yáng)區法院實(shí)施強制執行，美晟物業(yè)終于撤出美然動(dòng)力街區，結束了近3年的物業(yè)管理，新物業(yè)正式上崗開(kāi)始提供服務(wù)。
這似乎是一個(gè)光明的結局，但很顯然，1800多戶(hù)業(yè)主為此也付出了相當大的代價(jià)。
今日出版的《新京報》載文指出，大冷天，沒(méi)有暖氣，那是什么滋味？人們不僅疑惑，為什么美晟物業(yè)那樣肆無(wú)忌憚，而業(yè)主們的喜悅來(lái)得那樣晚？
大規模的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)使相當大一部分市民居住在商業(yè)住宅小區內，其所接受的物業(yè)服務(wù)也都是商業(yè)化的。從法律上說(shuō)，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主掏錢(qián)聘請的，自然也可以依約解聘。然而，“請神容易送神難”。這幾年來(lái)，各地頻繁發(fā)生了業(yè)主解聘物業(yè)管理公司而物業(yè)管理公司卻拒不撤離的事情，甚至因此而造成沖突。
可以理解，作為追求贏(yíng)利的企業(yè)，哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不愿意喪失服務(wù)合同。但按照正常的市場(chǎng)交易規則，物業(yè)公司想掙錢(qián)，就得按照當初的合同約定，誠實(shí)地向業(yè)主提供各種服務(wù)。業(yè)主如果覺(jué)得其服務(wù)不滿(mǎn)意，也完全有權按照法定條件解除合同。
但是，物業(yè)公司強賣(mài)的事情卻似乎不少。值得注意的是，圍繞物業(yè)管理合同所發(fā)生的大多數糾紛，都與前期物業(yè)管理公司有關(guān)。事實(shí)證明，這一前期物業(yè)管理安排存在一定的不合理之處。這個(gè)合同帶有一定程度上的強賣(mài)性質(zhì)，因為，它是開(kāi)發(fā)商指定給業(yè)主的，業(yè)主在買(mǎi)房子的時(shí)候只能無(wú)條件接受。
這樣，從一開(kāi)始，前期物業(yè)公司就帶著(zhù)某種心理優(yōu)越感，認為自己的合同并不是與業(yè)主簽訂的，業(yè)主對它不能怎么樣。而在物業(yè)服務(wù)的前期，恰恰最容易出現糾紛。這種客觀(guān)情況與物業(yè)公司的主觀(guān)心理結合在一起，導致糾紛不斷，且物業(yè)公司不愿與業(yè)主心平氣和地進(jìn)行商談。
物業(yè)管理公司的傲慢和強橫，也可能與某些政府部門(mén)處理不當有關(guān)。很多新興住宅小區沒(méi)有建立傳統的居民委員會(huì )，有些政府部門(mén)就把物業(yè)管理公司當成管理居民的一級機構，讓它帶上了半政府的色彩。面對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，政府部門(mén)有時(shí)會(huì )偏向物業(yè)公司，這讓物業(yè)公司底氣十足。
要改變這種狀況，首先需要政府相關(guān)部門(mén)在處理圍繞物業(yè)服務(wù)的糾紛時(shí)，更充分地考慮業(yè)主的權利和利益。政府理應在商業(yè)交易的雙方間保持平衡的立場(chǎng)。前一陣，朝陽(yáng)區法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主堵被窩強制執行，引起輿論的強烈反響。本次朝陽(yáng)區法院對物業(yè)公司強制執行，顯示了政府更為公平、妥善地處理物業(yè)糾紛的趨勢。
不過(guò)，司法解決是最終的解決辦法，關(guān)鍵還在于防患于未然，讓物業(yè)公司從一開(kāi)始就樹(shù)立正確的心態(tài)，在業(yè)主與物業(yè)公司之間建立起一種平等的關(guān)系。為此，按照孔子的“正名”說(shuō)，沒(méi)有必要使用“物業(yè)管理”這個(gè)詞，這個(gè)詞可能會(huì )讓物業(yè)公司以為自己有管理業(yè)主的權力。這當然是十分荒唐的，物業(yè)公司只是服務(wù)者，因此，“物業(yè)服務(wù)公司”可能是更恰當的名字。同時(shí)，前期物業(yè)公司中的“前期”也比較曖昧，應當使用更明確的“臨時(shí)”二字。
在正名之后，可以考慮通過(guò)修改法規，更合理地安排前期物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系。有人士提出，前期物業(yè)服務(wù)費應當由開(kāi)發(fā)商承擔，這一提議并非沒(méi)有道理，因為，這個(gè)前期物業(yè)公司本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商聘請的。相關(guān)法規也可以對前期物業(yè)服務(wù)合同明確規定一個(gè)時(shí)效條款，即臨時(shí)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同期滿(mǎn)后即自動(dòng)失效，業(yè)主享有選聘正式物業(yè)公司的全部權利，這種權利應該得到司法的有效保障。
當然，行政部門(mén)也可以再運用其監管權力，約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)。北京市建委近日發(fā)布了《關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問(wèn)題的指導意見(jiàn)》，對“新老物業(yè)”交接過(guò)程進(jìn)行規范。這個(gè)將于2月1日起施行的紅頭文件規定，在小區物業(yè)管理項目交接過(guò)程中，原物業(yè)拒不撤出，或新物業(yè)強行接管，造成物業(yè)管理狀況混亂、出現重大事故、社會(huì )影響惡劣的，該企業(yè)資質(zhì)將被停止，并限期整頓。這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應當起到一定震懾作用。
總之，政府相關(guān)部門(mén)應當從細微處入手，調整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，讓業(yè)主可以更充分地行使自己的權利，為社區的和諧創(chuàng )造條件。(秋風(fēng)）
