中新網(wǎng)1月20日電 據《北京晨報》報道，對于投資者而言，選擇在哪兒投資，采取何種方式能提高投資收益率？這些都是投資者最為關(guān)心的問(wèn)題。因此，通過(guò)對影響投資收益率的各項要素的分析，我們將消費者在投資房地產(chǎn)過(guò)程中怎樣提高投資收益率總結了三大原則。
原則一：交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是提高投資價(jià)值的重要因素。
房地產(chǎn)投資收益的主要來(lái)源是靠出租房屋收取租金來(lái)獲益。而房屋在不同區域、不同地段其租價(jià)相差甚遠。因此，對于投資小戶(hù)型的消費者來(lái)說(shuō)，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，較為活躍的地段為商圈周邊如中關(guān)村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、CBD商圈等；地鐵沿線(xiàn)如1號線(xiàn)、2號線(xiàn)；各大高等學(xué)校周邊。這些地段有著(zhù)不同的特點(diǎn)，租金高且穩，投資回報率有保證。
主要有三大租賃人群值得關(guān)注：一是聚集在京城幾大商圈內商務(wù)辦公氛圍濃厚的眾多上班一族，他們中的大部分人會(huì )選擇在工作地周邊租用房屋住，投資者收益有保障。二是工作地點(diǎn)在地鐵沿線(xiàn)區域的人群，交通便利縮短了居住地與工作地的通勤時(shí)間，得到消費者的青睞，其租賃價(jià)格也呈現出穩中有漲的趨勢。第三，許多學(xué)生為了得到更多的自由支配時(shí)間和改善居住質(zhì)量而到校外租住房屋，加之許多考研、培訓之類(lèi)人員的增多，這些因素都在一定程度上活躍了學(xué)校周邊的房屋租賃市場(chǎng)，使需求量的增加。
原則二：認準房屋租賃目標群體，采取有針對性措施來(lái)提高租金回報。
在房屋租賃市場(chǎng)其租金價(jià)格的高低雖與地理位置有直接的關(guān)系，但其室內配套設施與租賃群體的成功對位也是提高租金的一個(gè)重要因素。因此，專(zhuān)業(yè)人士建議業(yè)主在出租房屋時(shí)對其房屋的租賃人群作一準確定位，然后采取有針對性措施對房屋進(jìn)行裝飾，以起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，相應的租金也會(huì )提高一部分。
如CBD區域商業(yè)氛圍相當濃厚且區域生活配套設施齊全，該地區租賃群體主要是中外企業(yè)的年輕白領(lǐng)，他們大多數追求潮流、相對較時(shí)尚些。因此，對于這部分租賃人群來(lái)說(shuō)，提高租金上漲的一個(gè)重要推動(dòng)力量就是對其室內裝修采取有針對性措施。
原則三：貸款需求者，可提高首付，減少利息支出來(lái)提高回報率。
投資者在購房時(shí)最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題就是投資回報率。而投資回報率的高低不僅與收入有關(guān)還與支出有很大關(guān)系。同樣的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。目前由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，消費者一次性購買(mǎi)房屋的可能性不是很大，很多人都是通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購買(mǎi)房屋。只要有貸款這就涉及到銀行利息問(wèn)題，況且目前銀行利率已進(jìn)入一個(gè)動(dòng)態(tài)階段，未來(lái)還有加息的可能，這也就意味著(zhù)若消費者通過(guò)銀行貸款購房的利息支出成本還會(huì )增加，成本的增加勢必會(huì )影響房屋的投資收益率。因此中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究人士建議貸款購房投資者，為了提高投資收益率可通過(guò)提高首付的方式來(lái)減少支出提高其回報率。
舉例說(shuō)明
以劉先生為例，他以45萬(wàn)元在CBD附近購買(mǎi)一套房屋，建筑面積50平方米，物業(yè)費2元/平方米·月，供暖費19元/平米，該套房屋出租的租金為2800元/月。
劉先生購房需交納契稅6750元，印花稅225元，其浮動(dòng)利率為5.508。
假設一：劉先生首付14萬(wàn)，月供2534.27元
則年投資回報率=(月租金×12-物業(yè)費-供暖費)/首付款+契稅+印花稅+按揭款=(2800×12-1200-950)/(140000+6750+225+456168.6)=5.2%
假設二：劉先生首付18萬(wàn)元，月供2207.27元
則年投資回報率=(月租金×12-物業(yè)費-供暖費)/首付款+契稅+印花稅+按揭款=(2800×12-1200-950)/(180000+6750+225+397308.6)=5.4%
通過(guò)上面計算可知，隨著(zhù)支出首付的不斷增多，其相應的利息支出額減少，年投資回報率不斷上升。(王麗婭)
