中新網(wǎng)1月24日電 據新華網(wǎng)消息，2005年從“國八條”開(kāi)始，一項項限制投機、打壓炒房、穩定房?jì)r(jià)的政策相繼出臺。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢，穩定了房?jì)r(jià)。
據權威部門(mén)預測，進(jìn)入2006年，中低價(jià)格的普通商品住宅以及經(jīng)濟適用房、配套商品房供應將會(huì )增多，高檔住宅的市場(chǎng)比例將逐漸降低，反映在市場(chǎng)上，就是拉低平均價(jià)格，預計今年一些城市平均房?jì)r(jià)會(huì )出現下調。
調查：炒房客越來(lái)越少
最新調查顯示，目前北京以投資為目的的購房者已經(jīng)越來(lái)越少，某些期待短期獲利的投資者陸續被擠出市場(chǎng)。據個(gè)人投資理財網(wǎng)CEO洪曦介紹，投資類(lèi)房產(chǎn)的回報方式通常有兩個(gè)，一個(gè)是做短線(xiàn)投資，等房產(chǎn)升值后將其出售，另一個(gè)則是做長(cháng)線(xiàn)投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時(shí)間和稅收上提出新政策以來(lái)，短線(xiàn)投資的風(fēng)險已經(jīng)非常大，基本只能考慮長(cháng)線(xiàn)投資。
“從長(cháng)期投資的角度考慮，最重要的衡量指標就是租金回報率�！贝鞯铝盒凶≌顿Y部總經(jīng)理岳鋒鋼說(shuō)，“現在北京房屋出租的回報率大約在4%到5%左右�！卑凑�5%這一平均回報率計算，如果投資50萬(wàn)元的房子，每年需要收取租金2.5萬(wàn)元，也就是說(shuō)月租金需要達到2000元，但這一租金水平并不是所有房產(chǎn)都能夠達到。另外，目前3年期國債的投資回報率是3%，只比房產(chǎn)投資低一個(gè)百分點(diǎn)，但是完全屬于無(wú)風(fēng)險投資。
與此同時(shí)，新盤(pán)價(jià)格不斷上升，但租金水平卻遠遠不像房?jì)r(jià)上升得那么快，使得投資者的租金空間進(jìn)一步受到了壓縮。根據我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對京城幾處熱點(diǎn)出租地區的監測，國貿地區目前兩居室的出租價(jià)格平均為1700元至1900元，僅比去年同期上升50元左右，但國貿周邊地區新盤(pán)的價(jià)格則從去年的平均6000多元上升了將近1000元。洪曦說(shuō)：“我認為起碼在一年內樓市的投資機會(huì )很有限�！�
“如果投資預期下降，也許會(huì )對整個(gè)住房市場(chǎng)造成影響，進(jìn)一步促進(jìn)樓市降溫�！痹冷h鋼說(shuō)，“但是這種影響在目前還很難下定論。因為許多人購買(mǎi)的都是期房，需要一兩年之后才能入住，導致了市場(chǎng)影響的滯后�！�
市場(chǎng)：新盤(pán)供應總量大增
去年房?jì)r(jià)的暴漲以及新開(kāi)項目的銳減，使得人們對今年的新項目充滿(mǎn)了希望。讓購房者驚喜的是，新年剛開(kāi)始，京城獲得預售許可的項目便呈現加速的趨勢，據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據，新年第一周就有25個(gè)樓盤(pán)獲得預售許可，比前兩月有明顯增長(cháng)。而且據業(yè)內人士估計，今年新開(kāi)盤(pán)面積至少在2000萬(wàn)平方米，將大大超過(guò)去年的供應總量。
得出這個(gè)結論的依據是，2004年僅“8.31”過(guò)關(guān)的住宅項目用地就有191個(gè)，占地面積2010萬(wàn)平方米，規劃建筑面積3265萬(wàn)平方米。由北京市建委公布的統計數據可以看出，2005年1至10月份，全市商品住宅新開(kāi)工面積1265.5萬(wàn)平方米，同比下降22%。2005年全年，商品住宅新開(kāi)工面積將在1500萬(wàn)平方米左右，這樣看來(lái)，僅“8.31”過(guò)關(guān)項目就有1765萬(wàn)平方米沒(méi)有供應。同時(shí)加上前年公開(kāi)出讓的438萬(wàn)平方米、去年公開(kāi)出讓的近300萬(wàn)平方米的土地，也就是說(shuō)，由于2007年北京可能將不再批準新開(kāi)工項目，2006年理論上至少有2500萬(wàn)平方米的土地可以進(jìn)入市場(chǎng)。
在今年第一周，新獲得預售許可的25個(gè)樓盤(pán)中，住宅類(lèi)共19個(gè)，銷(xiāo)售面積為95萬(wàn)平方米(含部分辦公、底商等)。而去年11月、12月同期，獲準預售的樓盤(pán)均為5個(gè)。同時(shí)根據搜房網(wǎng)提供數據，新年新入市的項目已達6個(gè)，包括兩個(gè)全新項目和4個(gè)老項目的后期。
業(yè)內：平均房?jì)r(jià)會(huì )降低
2005年由于土地供應總量的減少，北京樓市出現了土地有效供應不足，但從平均房?jì)r(jià)看，2006年北京的平均房?jì)r(jià)會(huì )出現下降的趨勢，原因是今年可供開(kāi)發(fā)的土地大都在五六環(huán)了。其實(shí)這一趨勢在去年已經(jīng)有所體現，四環(huán)以?xún)鹊男聵潜P(pán)已經(jīng)明顯減少，而由于級差地租，五環(huán)以外的土地價(jià)格明顯會(huì )低于四環(huán)以?xún)�，房�(jì)r(jià)也會(huì )低于城里，因此，2006年平均房?jì)r(jià)會(huì )降低。
同時(shí)，今年計劃竣工經(jīng)濟適用住房200萬(wàn)平方米，全部為去年續建項目，竣工規模分布在回龍觀(guān)、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區政府組織居民認購選房。
戴德梁行預計，由于城市可供開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，各開(kāi)發(fā)機構將目光落到了城市的近鄰區。因此在2006年度，郊區低密度項目將進(jìn)一步擴大供應量。同時(shí)，北京住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)在2005年第四季度明顯改觀(guān)，說(shuō)明市場(chǎng)的實(shí)際需求客觀(guān)存在。在政策環(huán)境明朗后，居民實(shí)際的購買(mǎi)力釋放需要一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程將延續到2006年上半年。(洛濤）
