中新網(wǎng)2月6日電 據《南方日報》報道,據悉,除光大銀行外,建設銀行、浦東發(fā)展銀行等銀行已將固定利率房貸方案上交銀監會(huì )。今年已經(jīng)開(kāi)始執行新的基準利率6.12%,多數人可享受5.51%的優(yōu)惠利率。固定利率房貸能給投資者帶來(lái)利益嗎?
銀行的理財專(zhuān)家較為普遍的觀(guān)點(diǎn)是:每種還款方式都是根據借款人剩余本金的多少計算利息的。不同的是,有的還款方式歸還本金的速度比較快,有的則較慢,由此導致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的房貸方式,只是為了滿(mǎn)足收入情況不同的各種借款人的需要。
還款方式一 固定利率:進(jìn)入加息周期較合算
據業(yè)內人士介紹,目前國內借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的,央行每一次加息,借款人的月供就要有相應地增加。
而固定利率房貸則不會(huì )“隨行就市”,就是在貸款合同簽訂時(shí),即設定好固定的利率,不論貸款期內利率如何變動(dòng),借款人都按照固定的利率支付利息。以貸款50萬(wàn)元期限為10年的房貸為例,如果從辦理按揭后的第二年開(kāi)始,如果央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn),浮動(dòng)利率第十年的利息就為7.245%,而固定利率就算定為6.12%,10年下來(lái),實(shí)行固定利率可以節省31300元。
有的投資者表示,房貸利率固定,也就固定了未來(lái)每個(gè)月的還款金額,比較容易從資金量上把握。
對此,理財專(zhuān)家提醒說(shuō),固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現行利率,對于打算提前還貸的人來(lái)說(shuō),選擇固定利率貸款是不劃算的。
理財師分析指出,對于有升息預期的投資者比較適合申請固定利率房貸。不過(guò),這也要求投資者具備一定的風(fēng)險鎖定能力。必須根據當前的宏觀(guān)發(fā)展形勢,對預期升息空間作出合理判斷,同時(shí)結合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平,預測今后的升息空間有多大,然后作出決定。如果投資者判斷今后的貸款利率會(huì )升到8%、9%。而且在這個(gè)比較高的階段持續比較長(cháng)的時(shí)間,那就適合選擇固定利率。不過(guò)理財專(zhuān)家認為,近期房貸利率已經(jīng)兩次提高,即使再有一到兩次的加息,此時(shí)申請固定利率房貸,風(fēng)險可能比較大。
還款方式二 按期付息還本:適合房產(chǎn)投資客
“按期付息還本”就是借款人通過(guò)和銀行協(xié)商,為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上,就是借款人按照不同財務(wù)狀況,把每個(gè)月要還的錢(qián)湊成幾個(gè)月一起還。據悉,目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計劃借款人經(jīng)過(guò)與銀行協(xié)商,每次本金還款不少于1萬(wàn)元,兩次還款間隔不超過(guò)12個(gè)月,利息可以按月或按季度歸還。
舉例來(lái)說(shuō),20萬(wàn)元貸款,10年期,借款人可以把利息和本金分開(kāi)還,利息仍然按月和季度還款,數目遞減。按照規定,借款人最少一次要還6個(gè)月的本金,為10000元,下一次還本金不能超過(guò)一年時(shí)限。
據銀行理財專(zhuān)家介紹,按期付息還本方式適用于收入不穩定人群,以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)工商業(yè)者。在當前中小企業(yè)融資較為困難情況下,以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過(guò)企業(yè)本身向銀行申請流動(dòng)資金貸款容易得多。因此,一些本來(lái)購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。不過(guò),據了解,目前很多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向。
還款方式三 等額本金還款:適合目前收入較高的人群
等額本金還款也是一種比較常見(jiàn)的還房貸的方法,借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式將本金分攤到每個(gè)月內,同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
舉例來(lái)說(shuō),假設需要向銀行借款20萬(wàn)元,還款年限為20年,按照目前大部分銀行的利率,選擇等額本金法,在還款初期,第一年每月還款額在1700元左右;最后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬(wàn)元,其中支付利息款金額為11萬(wàn)元。
使用等額本金還款的特點(diǎn)是,借款人在開(kāi)始還貸時(shí),每月負擔比等額本息要重。隨著(zhù)時(shí)間推移,還款負擔便會(huì )逐漸減輕。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法,總的利息支出較低。
如果當房貸利率進(jìn)入到加息周期后,等額本金還款法也會(huì )更具優(yōu)勢。按照現在大部分銀行的規定,部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款,等額本金還款法也不失為一個(gè)不錯的選擇。
還款方式四 等額遞增(減):靈活性強
等額遞增還款方式和等額遞減還款方式,是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí),與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度;在初始時(shí)期,按固定額度還款;此后每月根據間隔期和相應遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。其中,間隔期最少為1個(gè)月。它把還款年限進(jìn)行了細化分割,每個(gè)分割單位中,還款方式等同于等額本息。區別在于,每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬(wàn)元、期限10年為例,如果選擇等額遞增還款,假設把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段,那么第一個(gè)兩年內可能每個(gè)月只要還700多元,第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元,第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元,依此類(lèi)推。等額遞減恰恰相反。
等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是已經(jīng)預期到未來(lái)會(huì )逐步增加的人群。
還款方式五 等額本息還款:適合收入穩定的群體
據業(yè)內人士介紹,銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個(gè)月中。作為還款人,每個(gè)月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來(lái)說(shuō),假設需要向銀行借款20萬(wàn)元,還款年限為20年,按照目前大部分銀行的利率,選擇等額本息法,每個(gè)月大約還1376.9元。還款總額為33萬(wàn)元,其中支付利息款金額為13萬(wàn)元。
對此,銀行理財專(zhuān)家分析,以等額本息還款方式還房貸,借款人每月承擔相同的款項也方便安排收支。等額本息還款方式尤其適合收入處于穩定狀態(tài)的人群,以及買(mǎi)房自住,經(jīng)濟條件不允許前期投入過(guò)大。(史麗)