中新網(wǎng)2月9日電 據《文匯報》報道， 以調控為主旋律的2005年已經(jīng)過(guò)去，自去年5月份遭遇整體性調控的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然經(jīng)過(guò)半年多來(lái)的消化和盤(pán)整，樓市交易逐漸走穩，但終究也沒(méi)回到曾經(jīng)的交易盛況。在新的一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現怎樣的深刻變化呢？
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2006年需要研究和關(guān)注的有以下十個(gè)問(wèn)題：
一、不要尋找價(jià)格底線(xiàn)
在這一輪的宏觀(guān)調控中，房?jì)r(jià)始終是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。自2005年8月上海中環(huán)某樓盤(pán)宣布降價(jià)銷(xiāo)售以來(lái)，調價(jià)風(fēng)潮越來(lái)越常見(jiàn)于市場(chǎng)，預計從2005年3月到2006年3月，上海房?jì)r(jià)將整體調整30%。但是，由于剛性需求的支撐和購房者信心的穩定，2006年一季度以后，這一區域房?jì)r(jià)將在箱體內做小幅震蕩，并保持相對穩定持續較長(cháng)時(shí)間。
二、配套房、中低價(jià)房成主力
2005年初上海市政府宣布的“兩個(gè)1000萬(wàn)”，對平衡上海住宅供應和銷(xiāo)售結構產(chǎn)生了明顯的影響�？梢灶A見(jiàn)，配套商品房和中低價(jià)房仍將在2006年繼續影響市場(chǎng)，通過(guò)結構性的產(chǎn)品調節來(lái)影響房?jì)r(jià)指數，并將對經(jīng)濟、內需產(chǎn)生拉動(dòng)作用，這類(lèi)產(chǎn)品是否受到市場(chǎng)主體購買(mǎi)者、開(kāi)發(fā)商認可，是否能起到拉動(dòng)消費擴大內需，支持GDP增長(cháng)的作用，這一課題值得開(kāi)發(fā)商仔細研究和考量。
三、傳統區位概念重新洗牌
上海近年來(lái)一直在進(jìn)行城區的擴展和改造，市政規劃及市政建設的交叉作用，使得一些地區的價(jià)值得到提升，房地產(chǎn)傳統區域地位發(fā)生改變。如上海市政府規劃的12個(gè)現代服務(wù)集聚區(尤其是大連路沿線(xiàn)、蘇州河沿線(xiàn)、張江地區、五角場(chǎng)新江灣等地區)會(huì )形成新的房產(chǎn)概念高地，重塑一批文化內核板塊，從而帶動(dòng)周邊樓宇的升值機會(huì )。由于市政規劃的密集投入及服務(wù)產(chǎn)業(yè)比重的加大，都將會(huì )給這些區域板塊帶來(lái)升值潛力。
四、土地政策繼續從緊
剛剛結束的全國國土資源廳局長(cháng)會(huì )議傳出重要信號：國家將一如既往嚴把土地供應“閘門(mén)”，預計2006年全年乃至更長(cháng)一段時(shí)間，土地市場(chǎng)供求關(guān)系仍將偏緊。而2006年繼續停止別墅類(lèi)土地供應，也將使別墅市場(chǎng)繼續分化。高端別墅由于其產(chǎn)品的稀缺性繼續保持緊俏，此外，經(jīng)濟型別墅由于滿(mǎn)足匹配了為數眾多的中產(chǎn)階層的需求，一定有產(chǎn)品逆勢成為2006年的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
五、重振消費信心將是重點(diǎn)
2006年將是鼓勵住房消費年。這里的住宅消費是指普通商品房消費，尤其是自住性的商品房消費，這多少定下了2006年的政策走勢和取向。此外，2005年的宏觀(guān)調控導致房產(chǎn)投機者基本絕跡、不成熟的投資者也大多退出市場(chǎng)，在這種情況下，2006年有望取得好成績(jì)的商品住宅將是那些與動(dòng)遷、首次置業(yè)和改良型置業(yè)等剛性需求相匹配的樓盤(pán)。房地產(chǎn)的屬性至少80%應該是自住，20%是投資和保值性屬性，其中套利屬性在任何時(shí)候都要嚴格限制在5%以?xún)�。同時(shí)反過(guò)來(lái)，真實(shí)需求的激發(fā)、重振消費者信心將是全體開(kāi)發(fā)商、研究機構的長(cháng)期重要工作。
六、開(kāi)發(fā)商淘汰力度加大
中國目前有房地產(chǎn)企業(yè)3萬(wàn)多家，但是行業(yè)卻基本呈現出散小差的狀態(tài)。大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是央企的品牌影響力將增大。2004年6月、2005年10月，國資委先后圈定了13家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的中央企業(yè)，國資委191家央企名下共達1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這13家企業(yè)整合。這表明了一個(gè)跡象：隨著(zhù)市場(chǎng)的推進(jìn)和企業(yè)整合力度的加強，2006年國內開(kāi)發(fā)商的淘汰力度將加大。此外，房地產(chǎn)央企在行業(yè)中的品牌效應日益顯著(zhù)。中國指數研究院2005中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果顯示，上年度房地產(chǎn)領(lǐng)導品牌——中海地產(chǎn)即為央企，而包括招商地產(chǎn)、華僑城和保利地產(chǎn)等在內的央企也進(jìn)入了品牌前十位。4家央企房產(chǎn)資產(chǎn)規模合計近500億元，年銷(xiāo)售額合計近200億元。這4家央企不僅實(shí)力雄厚、歷史悠久，而且在客戶(hù)關(guān)系上獲得良好的美譽(yù)度和忠誠度，位居中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值的前列，上海、天津、北京都出現了大型的國企重組，這種趨勢也表明政府希望讓大型房地產(chǎn)國企承擔更多的社會(huì )責任。
七、開(kāi)發(fā)商利潤率須下調
不管是被動(dòng)性的房地產(chǎn)結構性調整導致的利潤率下降，還是市場(chǎng)壓力下開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)調整，開(kāi)發(fā)商利潤率必須向下調整，否則調控力度不會(huì )弱化。房地產(chǎn)的高利潤使得眾多企業(yè)趨之若鶩，其主要原因之一是低廉的土地成本。隨著(zhù)土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產(chǎn)利潤率勢必出現下調。此外，2006年房地產(chǎn)價(jià)格將趨于穩定，開(kāi)發(fā)商任意調價(jià)以獲得高額利潤的現象也將得到有效遏制。還有財務(wù)成本的增加，不可預見(jiàn)風(fēng)險因素都會(huì )使利潤率回到合理區間。
八、融資渠道組合力度加大
2006年，開(kāi)發(fā)商需要注意分散企業(yè)風(fēng)險，加強企業(yè)在產(chǎn)品類(lèi)型、區域類(lèi)型的選擇和融資渠道上的多元化組合，避免風(fēng)險過(guò)于集中給企業(yè)造成危害。事實(shí)上，2005年這一趨勢已有顯現；復地、大華、綠地等紛紛在內地二三線(xiàn)城市布點(diǎn)拿地，不少開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的集中住宅開(kāi)發(fā)轉入商業(yè)、辦公樓、配套商品房的開(kāi)發(fā)，正是順應了這種多元化的需要。
九、融資多元化成必然選擇
房地產(chǎn)金融從2004年未引起重視，到2005年熱門(mén)火爆，進(jìn)入2006年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)的階段。2006年，中國金融業(yè)全面開(kāi)放，利率、匯率改革日漸迫切。在這樣關(guān)鍵時(shí)刻，銀行必將審慎對待信貸風(fēng)險，作為貸款主要去處之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也將受到影響。因此，雖然銀行仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要來(lái)源，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須多方拓展融資渠道，信托、私募及海外基金的引入和擴大勢在必行。同時(shí)源頭上金融機構除信貸以外的金融創(chuàng )新(房貸證券化、房地產(chǎn)基金)也應該加大推進(jìn)力度。
十、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始精耕細作
2005年的宏觀(guān)調控將給房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)轉折，或者也可以說(shuō)是回歸。20世紀90年代中期可以說(shuō)是代理行業(yè)的苦日子，但是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)極為繁榮，形成了明顯的賣(mài)方市場(chǎng)，往往是數以千計的購房者排隊搶購幾百套或者幾十套新房。在這種情況下?tīng)I銷(xiāo)代理企業(yè)幾乎無(wú)需花費力氣，因而也忽視了對營(yíng)銷(xiāo)理念和營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng )新以及對營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓。但是2005年的宏觀(guān)調控，消費者的購房意愿持續低迷，營(yíng)銷(xiāo)代理公司不得不想盡辦法，發(fā)掘各種營(yíng)銷(xiāo)方式和手段，以鼓勵消費者的購買(mǎi)欲望；營(yíng)銷(xiāo)工作也將進(jìn)入新一輪精耕細作的時(shí)代。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也使得代理商的角色發(fā)生改變，開(kāi)始往前端后端延伸。從以往單純的項目策劃和代理銷(xiāo)售，進(jìn)入到需為開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)金融、政策解讀、法律咨詢(xún)和資源整合等各方面的解決方案。營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)開(kāi)始由單純的代理銷(xiāo)售，轉變?yōu)榕c開(kāi)發(fā)商共擔風(fēng)險、共享收益的合伙人。(陳晟)
