中新網(wǎng)2月10日電 據《東方早報》報道，2005年的上海樓市并沒(méi)有如年中調控開(kāi)始不久時(shí)很多人所預測的那樣由抑轉揚，房?jì)r(jià)一路下行已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，而成交量也沒(méi)有如期望中的大幅上升。對于那些一心想著(zhù)“底價(jià)入市”的購房者來(lái)說(shuō)，等待時(shí)間也相應地從三個(gè)月、半年，一直延長(cháng)到了如今雞年逝去，狗年來(lái)臨。
對于2006年上海樓市走勢的判斷，林林總總的地產(chǎn)“業(yè)內人士”看法依然各有不同。只是有一點(diǎn)卻是共同的：如果今年沒(méi)有非常強的利好政策刺激，上海樓市短期內很難走出目前的狀態(tài)，購房者可以繼續等待。
樓市供求不平衡
在沒(méi)有看到利好消息刺激的情況下，大多數業(yè)內人士認為，未來(lái)短時(shí)間內很難走出目前供求關(guān)系不平衡的局面。
中海地產(chǎn)有關(guān)人士表示，目前新盤(pán)量在不斷增長(cháng)，配套商品房和中低價(jià)房所建樓盤(pán)也不斷上市，加上去年沒(méi)有消化的量堆到今年，今年樓市供應過(guò)剩的基調已經(jīng)建立。今年上海樓市將延續去年下半年的狀況，即撐不下去的小公司在關(guān)停并轉，而大型房地產(chǎn)公司則利用這一機會(huì )積極融資吃地，地產(chǎn)世界重新洗牌或許是今年的主調。
臺灣地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民同樣表示，未來(lái)一年，樓市調價(jià)范圍則可能進(jìn)一步擴大。蔡為民告訴記者，根據觀(guān)察上海市中心樓市的價(jià)格情況，從去年年底開(kāi)始，前期價(jià)格穩定的內環(huán)線(xiàn)新盤(pán)也開(kāi)始出現調價(jià)現象，這種現象估計會(huì )持續到今年年中。事實(shí)上，即使是已經(jīng)調整價(jià)格的市中心樓盤(pán)，還是有許多銷(xiāo)售成績(jì)乏善可陳，這意味著(zhù)未來(lái)可能有繼續調價(jià)機會(huì )出現。
留意稅收政策
中房指數研究院(華東區)院長(cháng)陳晟表示，未來(lái)樓市走向需要觀(guān)察一些去年提及的稅收政策比如二手房個(gè)人所得稅是否會(huì )施行。陳晟認為，目前上海樓市已經(jīng)處于供大于求的狀況，因此稅收政策的實(shí)行不可能出現之前其他地區曾經(jīng)出現的價(jià)格上揚的局面，反而，這一政策將再次打擊部分購房者的信心。雖然目前大部分投資客已經(jīng)離場(chǎng)，稅收政策對剛性需求的影響不會(huì )特別大，但由于房子還是具有多重屬性的商品，一部分的投資有利于活躍整個(gè)市場(chǎng)的流通環(huán)節，一旦稅收政策出臺，市場(chǎng)回暖的可能性就更加小。
與此同時(shí)，物業(yè)稅的討論也進(jìn)行得如火如荼，雖然這一稅種經(jīng)歷多年還沒(méi)有正式施行，但很顯然，今年建設部以及稅務(wù)總局對于出臺這一稅收的決心已經(jīng)加強，并開(kāi)始選擇地區試點(diǎn)。一旦稅收實(shí)行，業(yè)內人士認為房產(chǎn)價(jià)格也有可能會(huì )受到一定程度影響。
不必立即出手
陳晟表示，目前剛剛進(jìn)入新年，購房者還是需要觀(guān)察一段時(shí)間。如果是自住用房，則可以在3月以后考慮進(jìn)行挑選，當然，保險的話(huà)可以等到二手房稅收政策出臺看看市場(chǎng)反饋。由于二手房?jì)r(jià)格對于一手住宅有傳導作用，所以還是要留意其影響。
一直關(guān)注最前沿市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的蔡為民的建議則更加具體。蔡為民表示，目前購房者買(mǎi)房需要更加關(guān)注區域的選擇。隨著(zhù)樓市的調整，市場(chǎng)細分變得更加明顯，選擇購房區域是買(mǎi)房的關(guān)鍵。一定程度上來(lái)說(shuō)，內環(huán)線(xiàn)還是一個(gè)比較好的選擇，但是，即使如此，目前內環(huán)價(jià)格也正在回調。蔡為民預測，今年第一季度、第二季度，內環(huán)價(jià)位將會(huì )持續調整，至二季度末應該沒(méi)有往上走的機會(huì )。今年下半年，內環(huán)線(xiàn)價(jià)格將達到階段性底部，整體調價(jià)幅度在10%左右，也不排除部分樓盤(pán)幅度達到20%。蔡為民表示，內環(huán)樓盤(pán)總體來(lái)說(shuō)還是具有較強抗跌性，但是由于前段時(shí)間的過(guò)分炒作，使得這部分樓盤(pán)拉升過(guò)快，必然要調整至合理價(jià)位。
至于中外環(huán)線(xiàn)的樓盤(pán)，考慮到內環(huán)樓盤(pán)價(jià)格的傳導因素，其階段底部會(huì )在第三第四季度露出，整體調價(jià)幅度會(huì )在15%~20%，因此需要購買(mǎi)中外環(huán)房源的購房者可以到第三季度以后再出手。這里所說(shuō)的內環(huán)，指的是上海中心區域內的地區，具體說(shuō)來(lái)指軌道交通四號線(xiàn)環(huán)繞地區，而外圍的樓盤(pán)抗跌性可能還差一些。
此外，蔡為民認為，隨著(zhù)軌道交通越來(lái)越普遍，其對于樓盤(pán)價(jià)格的影響也在逐漸減低，尤其是內環(huán)地區，由于交通原來(lái)就十分便捷，所以軌道交通的影響基本不存在，或者甚至可能因為軌道沿線(xiàn)分流購房者而對其銷(xiāo)售有所抑制。
蔡為民建議，購房者在買(mǎi)房前應該留出半年的準備期，細心觀(guān)察目標區域的價(jià)位變動(dòng)情況，做好充足的準備。房源充足的情況下，可以相對較低的價(jià)格購買(mǎi)到適合的房子。
業(yè)內人士指出，如果希望獲得理想的居住品質(zhì)，買(mǎi)房最好能夠滿(mǎn)足兩個(gè)條件。1、按揭的首付與還款與自己的財務(wù)狀況達到不降低生活水平的比例；2、通過(guò)泡沫等因素，找到符合自己內心期望的房子。(劉秀浩)
