中新網(wǎng)2月13日電 據《市場(chǎng)報》報道，日前有媒體報道稱(chēng)，“國家統計局近期公布的一系列房地產(chǎn)數據，據此得出結論——中國面臨著(zhù)潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險”。但房?jì)r(jià)還在繼續上漲，對此，有關(guān)專(zhuān)家表示，商品房缺口還大著(zhù)呢。
董黎明：深層矛盾暴露出來(lái)了
“所謂過(guò)�，F象折射出來(lái)的是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的深層次矛盾�！北本┐髮W(xué)城市與區域規劃系教授董黎明表示，過(guò)剩的只是高檔住房和遠郊配套設施較差的住房。這說(shuō)明商品房結構不合理，主要表現為兩個(gè)方面：一是經(jīng)濟適用房和低價(jià)商品房供應嚴重不足。以北京為例，“2005年北京市在土地供應計劃”中為經(jīng)濟適用房安排了200公頃用地指標，但各區縣上報的用地面積僅為80多公頃，只達到了原計劃的1/3。
二是投資性購房的比重增長(cháng)過(guò)快。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)謝家瑾說(shuō)，在上海，投資比例達到16.6%。還有的城市非住宅供應量占據總量的2/3，導致住宅類(lèi)商品房供不應求，房?jì)r(jià)上漲。
董教授分析，投資性購房對房?jì)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。與房?jì)r(jià)高企不相稱(chēng)的是，房租在各地都未見(jiàn)相應上漲。這就意味著(zhù)，從一個(gè)長(cháng)期的價(jià)格波段來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)并不具有持續上漲的基礎，而眼下的過(guò)剩，是投資的過(guò)剩�！伴_(kāi)發(fā)商利潤期望過(guò)大，寧可空置也不愿意降價(jià)�！倍淌谡f(shuō)，去年國家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀(guān)調控措施后，一些消費者持幣待購，而開(kāi)發(fā)商也不降價(jià)，形成相持局面。
業(yè)內分析人士認為，造成今年一些樓盤(pán)春節放假的原因，除了有土地政策的變化外，很重要的一個(gè)原因是部分開(kāi)發(fā)商的“惜售”心理，一些開(kāi)發(fā)商囤積房屋，以便伺機抬高價(jià)格出售。
易憲容：全國平均房?jì)r(jià)仍太高
“這也說(shuō)明房地產(chǎn)調控的效果并不明顯�！敝袊缈圃航鹑谒鹑谥贫仁抑魅我讘椚菡f(shuō)，盡管去年上半年政府出臺了一些政策來(lái)穩定房?jì)r(jià)，但是其效果微乎其微，全國的平均房?jì)r(jià)仍是太高，地方政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導依舊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動(dòng)性、生活必需品等)并借助各種方式來(lái)操縱房?jì)r(jià)。
實(shí)際上，中國房地產(chǎn)業(yè)遠沒(méi)有供大于求。根據有關(guān)預測，即使有20%的城鎮家庭(約2700萬(wàn)戶(hù))想要增加20平方米的住房面積，其需求總量就達5.4億平方米。到2020年，預計城鎮人口將增加3.5億，人均住房面積達到35平方米，這樣算來(lái)我國的商品房不但沒(méi)有過(guò)剩，反而存在巨大的缺口。
而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“廬山真面目”并不是購房者都清楚的。因為有人說(shuō)降，有人說(shuō)漲，購房者無(wú)所適從。易憲容認為，造成這種情況是因為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)嚴重的信息不對稱(chēng)。開(kāi)發(fā)商不僅左右著(zhù)成本信息、銷(xiāo)售信息、價(jià)格信息、房源信息，還借助廣告力量造勢，混攪信息，誤導大眾。信息不對稱(chēng)造就了房產(chǎn)市場(chǎng)的“賣(mài)方市場(chǎng)”。就目前的情況來(lái)說(shuō)，中國房地產(chǎn)信息體系還存在不科學(xué)、不規范、不標準、不公開(kāi)、不透明等現象。
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是高是低？易憲容表示，據東北財大姜春海的研究，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jì)r(jià)比等指標早就超過(guò)國際警戒線(xiàn)。從2004年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入來(lái)看，開(kāi)發(fā)商所獲利比例為20%-30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億元，利潤率為16%左右)；政府占30%-40%(獲利3000多億元)，金融機構占5%-10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%-15%，5%-10%“非正�！绷魇��！翱吹竭@樣一個(gè)誘人的數據，開(kāi)發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒(méi)有推高房?jì)r(jià)的沖動(dòng)呢？可以說(shuō)，國內的房?jì)r(jià)，就是這幾方利用房地產(chǎn)的特殊性合謀推高的結果�！�
易憲容說(shuō)，近幾年來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jì)r(jià)飆升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性�！暗胤秸心芰ν聘叻�?jì)r(jià)，同樣有能力來(lái)平抑房?jì)r(jià)。完全可以通過(guò)對土地拍賣(mài)、住房稅收及銀行信貸利率來(lái)控制房?jì)r(jià)�！�(李忠峰)
