中新網(wǎng)2月13日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，目前，中國商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開(kāi)發(fā)商已轉身去經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢(qián)機會(huì )。
但是，不少業(yè)內人士告誡，應謹防商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場(chǎng)風(fēng)險。近日，五合國際中國經(jīng)理劉力表示，目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險，應引起高度重視。
風(fēng)險一：對招商過(guò)分自信
目前，大多數開(kāi)發(fā)商認為只有像設計成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結果直接導致開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項目，在顧問(wèn)公司提出對項目的工作計劃大綱后，開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲。兩年多來(lái)，開(kāi)發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開(kāi)發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展。
風(fēng)險二：產(chǎn)權銷(xiāo)售存在弊端
由于開(kāi)發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量“簡(jiǎn)單”的房屋產(chǎn)權銷(xiāo)售現象。不同于住宅項目直接面對單一住戶(hù)，而商業(yè)地產(chǎn)主要面對的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶(hù)對商業(yè)項目的消費能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開(kāi)發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權銷(xiāo)售形式出現，忽略其業(yè)態(tài)內容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì )輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價(jià)格“草草”出售。
風(fēng)險三：缺乏科學(xué)規劃的招租
目前，國內地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗，對于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場(chǎng)風(fēng)險的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請專(zhuān)門(mén)的商業(yè)業(yè)態(tài)規劃公司，對整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)。
風(fēng)險四：項目定位不準
國內大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規模求大，只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規劃，拿到地進(jìn)行規劃后才進(jìn)行論證。Shopping Mall起源于美國，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴大，汽車(chē)擁有量達到一定程度，郊區人口增長(cháng)設施的基礎上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè )等設施相應增加。因此，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周?chē)貐^交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)。
風(fēng)險五：輕信主力店
Shopping Mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高M(jìn)all的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周?chē)∩啼伒倪\營(yíng)。于是有些開(kāi)發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標、運營(yíng)手段和產(chǎn)品定位，開(kāi)發(fā)商應通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)策劃對Shopping Mall做整體定位，據此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買(mǎi)家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設置自己獨立的對外出入口，顧客流線(xiàn)自成系統，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的經(jīng)濟效益。
風(fēng)險六：片面追求最大
部分開(kāi)發(fā)商認為項目規模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規模和體量，而沒(méi)有考慮超尺度規模所需要的各方面支撐。判斷一個(gè)Mall的規模是否適度取決于三方面因素：一是周?chē)欠裼凶銐虻氖袌?chǎng)需求支撐；二是與其規模相適應的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無(wú)形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。
風(fēng)險七：盲目照搬“榜樣”
凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等，經(jīng)得起長(cháng)時(shí)間考驗。然而很多開(kāi)發(fā)商只看到一些銷(xiāo)售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關(guān)村某商城，其銷(xiāo)售時(shí)適逢市場(chǎng)流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷(xiāo)售火爆、身價(jià)暴漲。于是引發(fā)了更多開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結果是投資者回報率降低，紛紛轉讓甚至空置商鋪。
風(fēng)險八：重建筑設計輕商業(yè)規劃
大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長(cháng)之外，另一特點(diǎn)是“招商應先于設計”。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開(kāi)始整體設計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開(kāi)始設計，往往會(huì )因缺乏定向設計依據，盲目的規劃設計只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關(guān)村某商城，一開(kāi)始即進(jìn)行國際招投標，未經(jīng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)規劃，導致該項目無(wú)法獲得預期經(jīng)濟效益。其次，大型商業(yè)設計不僅僅是地標式建筑，不單靠外觀(guān)形象實(shí)現市場(chǎng)認可和投資收益。
風(fēng)險九：忽視商業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)化需求
由于其體量大、投資高、回報周期長(cháng)等特點(diǎn)，大型商業(yè)設計是特殊專(zhuān)業(yè)中的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。國內現有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區別于住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)模式更加復雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設計不符合規范而卡殼，被迫做出方案調整，浪費了大量時(shí)間、精力。因此只有擅長(cháng)大型商業(yè)建筑規劃設計，擁有豐富設計經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)設計機構，才能在設計中少走彎路，節約時(shí)間和成本。(洛濤)
