房產(chǎn)投資，各人有各人的高招，成本、利潤空間、投資風(fēng)險、市場(chǎng)環(huán)境，一個(gè)都不能少。
機會(huì )成本要牢記
在房產(chǎn)的投資過(guò)程中，單純以收入與前期支出計算投資收益并不是完全可取的，而是應該牢記機會(huì )成本的存在。比如今年3月王女士貸款30萬(wàn)購買(mǎi)一套房產(chǎn)，其貸款資金的成本為5.51%；而其擁有一套45平方米左右的已購公房，如果出售，其售價(jià)為30萬(wàn)，如果出租，年收益為4.2%左右。按國際慣例，如果房產(chǎn)投資的收益能夠達到4%-5%，就說(shuō)明具有較強的投資收益。因此，就簡(jiǎn)單看投資收益，王女士可以將房產(chǎn)出租而非出售。但是，結合5.51%的機會(huì )成本，相信當前出售就更為合理。
空置時(shí)間轉收益
在獲取房產(chǎn)出租收益當中，房屋租金的高低亦可以大體決定整體的房產(chǎn)年收益，從而使得眾多房產(chǎn)投資者陷入了高租金的泥潭。殊不知，出租年收益的高低并非完全取決于月租金的高低，還與房屋出租空置時(shí)間的長(cháng)短緊密相連。比如同區域的張先生和李小姐均有一套兩居室出租，按市場(chǎng)價(jià)該區域的兩居室為2000元/月，空置期一個(gè)月。而張先生的租價(jià)是每月2100元/月，導致其出租空置期達到了兩個(gè)月，李小姐即按市場(chǎng)價(jià)出租。雖然張先生的月租金要高出李小姐100元/月，但全年的收益卻是李小姐高出張先生1000元。因此，要將空置時(shí)間合理轉化成有效收益。
盲目跟風(fēng)必入套
不同類(lèi)型的房產(chǎn)，其投資收益亦存在明顯的差異。一般來(lái)說(shuō)，中高檔物業(yè)的房產(chǎn)投資收益相對較高，普通房產(chǎn)住宅的投資收益要相對偏低，從而給消費者一個(gè)投資置業(yè)的導向，紛紛往中高檔物業(yè)轉移。但是，盲目跟風(fēng)，必然會(huì )使部分投資者陷入套牢的窘境。因此，唯有仔細分析研究之后介入才是上策。
投資策略需先定
有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì )有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須先確定自己的投資策略，到底是以獲取長(cháng)期的出租收益為主，還是獲取轉售的差價(jià)收益為主。
階段差異亦有異
人的一生可以分為不同的階段，在每個(gè)階段中，選擇房產(chǎn)的目的亦會(huì )不同。對于家里已有小孩上學(xué)的家庭來(lái)說(shuō)，其主要的目的可能是為了提升孩子的求學(xué)質(zhì)量，從而會(huì )將置業(yè)區域選擇在一些院校相對集中的地段，這些區域的房?jì)r(jià)往往會(huì )偏高于其他區域10%左右。而當前的一個(gè)現狀卻是，無(wú)論是家有小孩還是單親人群，均往學(xué)校周邊擠。其實(shí)，對于還未成家的單親人群來(lái)說(shuō)，大可不必去擠那個(gè)“獨木橋”，亦可以選擇其他區域。
面面俱到非無(wú)險
在考慮投資風(fēng)險之時(shí)，我們普遍會(huì )存在這樣一種投資理念“要把雞蛋放在不同的籃子里”，在實(shí)際運用中，不少投資者存在這種誤區，他們往往將雞蛋放在過(guò)多的籃子里，使得投資追蹤困難，導致分析不到位，從而降低了預期收益。因此，面面俱到非無(wú)險，而是需要學(xué)會(huì )如何將“雞蛋放在一些優(yōu)質(zhì)的籃子”，使得有限的資金獲取最大的收益，房產(chǎn)投資也不例外，選擇幾類(lèi)自己擅長(cháng)熟悉的物業(yè)投資不失為明智之舉。
視野狹窄遇瓶頸
判斷一項房產(chǎn)投資的價(jià)值高低取決于以怎樣的思路去評判它，是在一個(gè)局部區域或一個(gè)時(shí)段中去思考它，還是在全局范圍或更長(cháng)時(shí)間周期中去思考它，其差異是巨大的。當然，現實(shí)的情況是不同地域或房產(chǎn)類(lèi)型是存在壁壘的，有的你看到了，沒(méi)法進(jìn)入。但是，當前的很多房產(chǎn)投資人并沒(méi)有在盡可能的范圍中去比較投資機會(huì )，往往在限定范圍中自得其樂(lè )，這就會(huì )導致投資回報偏低，甚至遭遇投資的瓶頸。
細節問(wèn)題定成敗
在房產(chǎn)的投資過(guò)程中，某些細節方面是必須要考慮到的，比如今年房產(chǎn)新政之后，對于普通住宅與非普通住宅的劃分有了重新的界定，只要不能同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件即為非普通住宅，其一是建筑容積率為1.0以上；其二是建筑面積在140平方米以下；其三是成交價(jià)格低于同級別土地上住房交易價(jià)格的1.2倍以下。如果在投資過(guò)程中對于這些細節沒(méi)有注意，不僅會(huì )讓自身投資前期的支出明顯增加，而且最關(guān)鍵的還在于后市的退出將遇到更大的阻力。
還款比例要把控
在房產(chǎn)的投資置業(yè)過(guò)程中，相信絕大多數的人群會(huì )借助于金融機構的貸款支持，這就需要投資置業(yè)者應該嚴格把控自己的月還款數額，一般月還款額不宜超過(guò)月收入的40%，在30%-40%之間為佳。在具體確定數額時(shí)，一方面要考慮自己的未來(lái)收入預期，另一方面還要考慮利率調整的因素。
退出機制亦重要
良好的退出機制是保障房產(chǎn)投資獲取較大收益的前提。雖然有些區域房產(chǎn)的未來(lái)升值空間比較明顯，但是，如果缺乏有效的退出機制，將會(huì )出現有價(jià)無(wú)市的現狀，最終導致的只能是名義的獲利價(jià)值，而非真實(shí)的獲利空間。
(來(lái)源：北京青年報 作者：舒東平)
