中新網(wǎng)3月17日電 據《國際金融報》報道,中原月刊顯示,在剛剛過(guò)去的2月份,上海一手住宅市場(chǎng)的新增供應依舊低于同期的成交量,在售樓盤(pán)面積繼續減少,成交量的低迷使得供求比再次下挫,僅為1∶0.05。分析師認為,樓市成交量失去了配套商品房的強力支撐立刻顯出頹勢,這再次說(shuō)明目前開(kāi)發(fā)商面臨的市場(chǎng)窘境。
市場(chǎng)震蕩:交易量長(cháng)期低迷
去年以來(lái),上海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大規模萎縮。網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示,2005年一手房交易總量為1874萬(wàn)平方米,二手房則為1950萬(wàn)平方米。相比2004年,當時(shí)一手房與二手房平均超過(guò)2740萬(wàn)平方米。而到了2006年初,交易量環(huán)比2005年12月下降高達50%!翱梢(jiàn)量縮已成為當前市場(chǎng)的明顯特征!睗h宇地產(chǎn)中國注冊房地產(chǎn)高級職業(yè)經(jīng)理人范偉國分析。
“‘十五’規劃時(shí),上海將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè),鑒于其對上海GDP所作的貢獻,上海政府在政策上對房地產(chǎn)業(yè)作了大量?jì)A斜。而在‘十一五’規劃中,房地產(chǎn)受到中央宏觀(guān)調控政策的影響和控制。上海政府不可能也無(wú)必要出臺政策來(lái)激勵房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?梢(jiàn)產(chǎn)業(yè)結構的變化,將嚴重影響上海樓市的發(fā)展。穩中有跌,將是今年樓市的主基調!狈秱鴮τ浾弑硎。
易居(中國)研究中心數據顯示,由于低價(jià)項目成交量萎縮,近期商品住宅成交均價(jià)出現了小幅反彈;但反彈無(wú)力,商品住宅價(jià)格整體下降趨勢較為明顯。商品住宅價(jià)格整體下降趨勢表現在:原來(lái)價(jià)格相對較高的樓盤(pán)去化速度較慢,而價(jià)格相對較低的新增或降價(jià)樓盤(pán)去化速度較快,導致商品住宅成交均價(jià)下調。
上個(gè)月一手住宅市場(chǎng)顯得異常冷清。中原監控數據顯示,全市19個(gè)區僅有8個(gè)區有新增供應,新盤(pán)上市量51.3萬(wàn)平方米,比去年同期下降19.2個(gè)百分點(diǎn),為近一年來(lái)新增供應的最低值。雖然大部分開(kāi)發(fā)商預計3月的住宅新增供應將會(huì )有大幅的增長(cháng),并且為此積蓄力量,但是大量新盤(pán)的推出必然導致新一輪的價(jià)格大戰。
“今年一年都將以震蕩調整為主!敝蟹街笖笛芯吭(華東)副院長(cháng)陳晟對記者分析:“對于購房需求急迫的自住型購房者,今年底或明年一季度會(huì )是較好的購房時(shí)期,市中心一些實(shí)力較弱投資者手中的次新房將是不錯的選擇!
信心不足:降價(jià)才能刺激買(mǎi)賣(mài)
“現在市場(chǎng)的主導力量是自住需求。年初中央政府提出拉動(dòng)內需,主要解決自住性需求問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商正在面臨營(yíng)銷(xiāo)的嚴峻考驗,定價(jià)太高,賣(mài)不掉;定價(jià)太低,前期購房者將會(huì )有退房風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商進(jìn)退兩難,購房人因為對政策心存疑慮,心理預期正在發(fā)生悄悄地變化。市場(chǎng)警示人們,供大于求已成定局,價(jià)格下跌空間尚存。老百姓持幣觀(guān)望,正說(shuō)明需求客觀(guān)存在,只不過(guò)價(jià)格沒(méi)有到位,持幣觀(guān)望本身就是理性投資的一種表現!狈秱鴮τ浾咧赋觯骸昂腿ツ晗啾,目前上海樓市住宅價(jià)格已明顯下跌,跌幅一般在20%左右,高的已達到30%”。
目前上海樓市網(wǎng)上可交易的商品房已達1850萬(wàn)平方米,2005年已取得預售證的樓盤(pán)但未開(kāi)盤(pán)的尚有80個(gè)左右,此外,2006年還有大量樓盤(pán)要開(kāi)。預計今年的供量可達5000萬(wàn)平方米,去年整年的銷(xiāo)售總量只有1874萬(wàn)平方米!罢麄(gè)市場(chǎng)供大于求已成定局。在1992-1998年上海樓市最低迷時(shí),空置房最高也只有1200萬(wàn)平方米,而現在的空置房遠遠大于上輪。同時(shí),投資者手中也有大量的空住房,光2003-2004年兩年合計可達1700萬(wàn)平方米,這些房子也隨時(shí)可能被拋向市場(chǎng)?梢(jiàn)上海的供應量、空置房數量將不斷擴大,而上海的人均居住面積已達24.8平方米,達到全國前列?罩寐矢,明顯標志著(zhù)供大于求。因此,必然會(huì )引起區域性房?jì)r(jià)繼續下跌!狈秱寡。
2月,上海住宅市場(chǎng)與1月的價(jià)格走勢恰恰相反,只有外環(huán)線(xiàn)以外均價(jià)出現了上揚,中外環(huán)線(xiàn)之間表現平穩,中環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊淖≌鶅r(jià)回落。內環(huán)以?xún)茸≌山痪鶅r(jià)17477元/平方米,盡管“翠湖天地·御苑”、“財富海景”等豪宅都保持著(zhù)較高的成交量,但是單價(jià)低于15000元/平方米的住宅的成交比率較上月增加了8個(gè)百分點(diǎn),導致均價(jià)下跌了4.9%。內中環(huán)間也由于中高端物業(yè)成交減少導致均價(jià)下挫11.4%。價(jià)格一向平穩的外環(huán)線(xiàn)以外區域均價(jià)上漲27.5%,這是由配套商品房成交量減少引起的。
“目前買(mǎi)房主導力量是動(dòng)遷的剛性需求。從去年下半年至今的成交量來(lái)看,大量的需求是在外環(huán)附近,屬配套商品房的范圍?梢(jiàn),空置率擴大,房?jì)r(jià)將處于穩中有跌狀態(tài)。市中心區域,部分綠化率高、結構合理、景觀(guān)配套到位的樓盤(pán)的價(jià)格大都已回歸理性,趨穩已十分明顯。那些跟風(fēng)隨漲、單棟獨幢、綠化差、結構老、無(wú)小區的樓盤(pán)必將下跌,這是大勢所趨!狈秱A測。
投資依舊:國際資本看好長(cháng)期市場(chǎng)
與上海住宅市場(chǎng)形成鮮明對比的則是,國際資本對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期投資尤其是寫(xiě)字樓項目,依然十分看好。
近日,摩根士丹利宣布,希望參與分享中國經(jīng)濟高速增長(cháng)的成果,擴大在中國的投資規模,計劃今年在中國追加投資30億美元。雖然上海房?jì)r(jià)6年來(lái)已翻漲近兩倍之多,但他們認為,如果中國經(jīng)濟能繼續保持目前的發(fā)展勢頭,上海的房地產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步上揚。
“考慮到上海新一輪經(jīng)濟啟動(dòng)的需求,上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng),特別是中心區域的高檔寫(xiě)字樓將被看好。去年以來(lái),大量境外資金紛紛進(jìn)入上海樓市,特別是中心區域的高檔寫(xiě)字樓。目前陸家嘴區域寫(xiě)字樓已處于一房難求、租金翻番、價(jià)格提高的大好時(shí)期。一方面非居住房一直不在宏觀(guān)調控政策范圍之內,而境外資金進(jìn)入上海樓市,看中的則是上海寫(xiě)字樓投資回報率——一般高檔寫(xiě)字樓租金回報率在8%,遠高于境外基金4%-5%的投資回報率;另一方面,由于目前在國際金融市場(chǎng)上,人民幣增值已成定局,也給了他們一定的利益刺激!狈秱硎。
“目前,中國有124家跨國集團在上海登記,按政府的目標,這一數字將在2007年達到150家,這就是說(shuō),近幾年還將有不斷擴大的寫(xiě)字樓需求。上海甲級寫(xiě)字樓租金僅為香港的1/3,同時(shí)還將不斷有跨國公司將地區總部設在上海,這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了上海甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繼續增長(cháng)。今年4月份將交付裝修的淮海國際廣場(chǎng),目前預租率已經(jīng)超過(guò)50%,說(shuō)明今年市場(chǎng)依然會(huì )供不應求!贝鞯铝盒袑(xiě)字樓部主管劉小華對記者表示。
2月,上海甲級寫(xiě)字樓整體租金水平節后呈現小幅回升。其中浦東的租金水平并未出現變動(dòng),與上月持平,而浦西由于人民廣場(chǎng)板塊的回升,從而帶動(dòng)了整個(gè)浦西的租金水平上漲,但距離浦西租金水平的最高點(diǎn)還有一定距離。這也表明,浦西的租金水平在今后幾個(gè)月仍有上漲的空間,浦東則呈現近乎一路上揚的趨勢。(鄧旭)