中新網(wǎng)3月17日電 據《北京晨報》報道，中消協(xié)在今年“3·15”期間發(fā)布的信息顯示，去年房產(chǎn)行業(yè)投訴量出現了七年來(lái)首次負增長(cháng)。除了政府規范房產(chǎn)市場(chǎng)的利好外，業(yè)主防范意識的增強也起了關(guān)鍵作用。目前，分戶(hù)驗收制度實(shí)施，民間驗房師嶄露頭角，二者直指產(chǎn)生糾紛最多的收房問(wèn)題，業(yè)主對其寄予厚望。
但經(jīng)調查發(fā)現，政府新規和民間新招在實(shí)施和運用中并未顯現應有效用。它們究竟該起什么作用？哪些因素制約了其效用？值春季交房高峰期，本報聯(lián)合知名律師，就糾紛實(shí)例展開(kāi)探討，為購房人解惑支招。
實(shí)例解讀：新規新招怎么用？
●典型案例：王先生買(mǎi)了一套預售商品房，今年2月被通知收房。到現場(chǎng)后，客服人員提出，業(yè)主必須交完契稅和物業(yè)費才能驗房。王先生因此拒絕收房。開(kāi)發(fā)商提出，無(wú)故不收房，業(yè)主要付賠償金�！蓖ナ辗康臉I(yè)主張女士急于拿鑰匙，匆匆交錢(qián)收房，入住后才發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題，從此陷入催促和等待的苦惱中。
●維權建議：廣大(北京)律師事務(wù)所律師莊清忠結合案例解讀了新規新招的作用。
根據《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理規定》，今年1月1日起，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應當出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，并附上建設、施工、監理簽字的《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》�！霸跊](méi)收到分戶(hù)驗收表的情況下，王先生有權拒收房，并索要延期賠償金�！�
由于入住才發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題，張女士只能要求開(kāi)發(fā)商保修。若對方不予理睬，張女士可要求權威鑒定并起訴�！暗蚬偎境杀咎�，業(yè)主往往放棄。防范的辦法是，驗房師把關(guān)收房，在入住前與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決問(wèn)題�！�
另外，莊清忠指出，正確的收房程序要求業(yè)主收房時(shí)，銷(xiāo)售、客服和物管人員一同到場(chǎng)，發(fā)現工程質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可拒絕收房，直至修復后達到交房條件�！敖晃飿I(yè)費不能成為收房條件。開(kāi)發(fā)商若提出先交錢(qián)后收房，業(yè)主只要收集相關(guān)證據起訴，穩贏(yíng)。當然最好的防范辦法是在購房合同中約定收房程序�！�
分戶(hù)驗收制：開(kāi)發(fā)商極少執行
莊清忠律師說(shuō)，以前實(shí)行整棟驗收，開(kāi)發(fā)商往往提供專(zhuān)門(mén)房間對付抽檢。而分戶(hù)驗收規定提高了對建設單位工程質(zhì)量的要求，而且業(yè)主發(fā)現問(wèn)題可以找到直接責任人，因此能減少隱患，防范糾紛。
然而，《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理規定》已經(jīng)實(shí)施了3個(gè)多月，記者在對城區十余個(gè)近期交房項目的調查中卻發(fā)現，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出具《住宅工程質(zhì)量》。
是什么原因導致開(kāi)發(fā)商對新規如此置若罔然？北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭認為，“盡管分戶(hù)驗收是由建設開(kāi)發(fā)單位自檢，但出具驗收表對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，仍然不是件容易事。而且新規的要求是‘應當出具’，并沒(méi)有強制。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商便有理由繼續依照房地產(chǎn)轉讓辦法的有關(guān)規定，只出具竣工備案表、面積測繪表、質(zhì)量保證書(shū)和產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)。對拒不出具分戶(hù)驗收表的開(kāi)發(fā)商，即使業(yè)主申訴，有關(guān)部門(mén)也會(huì )遭遇執法難題�！�
民間驗房師：資質(zhì)水平無(wú)法規范
面對開(kāi)發(fā)商設置的重重“陷阱”，業(yè)主不得不想出各種防范辦法。不少人開(kāi)始邀請“懂行者”陪著(zhù)自己收房。這些人往往從事過(guò)工程建設、項目開(kāi)發(fā)，能夠幫助業(yè)主找出房屋存在的各種質(zhì)量問(wèn)題。從開(kāi)始的作為熟人幫忙，“懂行者”逐漸成為“驗房師”。
但陳旭指出，驗房師還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的資質(zhì)證書(shū)，工商部門(mén)無(wú)法給驗房機構頒發(fā)營(yíng)業(yè)執照，所以他們的工作只能屬于民間行為或咨詢(xún)業(yè)務(wù)，其報告不具備法律效力。
而且，由于缺乏市場(chǎng)規范，目前驗房師的水平難以保證�！罢嬲龑�(zhuān)家并不出面，很多咨詢(xún)機構只是對普通員工作簡(jiǎn)單培訓就派出，這些人往往僅能發(fā)現皮毛問(wèn)題，業(yè)主的權益仍然難以保障�！鼻f清忠表示。(楊舒萌）
