國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)31號文)，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率做出了調整。
該政策的主要目的在于防止地產(chǎn)商偷漏稅
此文件一經(jīng)出臺，立刻引起了公眾和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣泛關(guān)注，公眾關(guān)注的是這一稅收政策調整之后，房?jì)r(jià)是否又會(huì )上漲，而開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是這樣一個(gè)調整會(huì )對企業(yè)的成本和利潤造成多大影響。
應當說(shuō)，這樣的一個(gè)調整，從理論上來(lái)說(shuō)對房?jì)r(jià)和開(kāi)發(fā)商不會(huì )有多少影響，因為這樣的一個(gè)調整只不過(guò)是將企業(yè)所得稅的時(shí)間進(jìn)行了小小的調整，企業(yè)的實(shí)際稅負仍然是原來(lái)的稅率，那么開(kāi)發(fā)成本就依然是原來(lái)的成本。不過(guò)這只是一種理想狀態(tài)而已，實(shí)際上這次發(fā)布的文件就是針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅現象嚴重而出臺的，這個(gè)文件不僅使得開(kāi)發(fā)商繳納所得稅的時(shí)間提前，而且針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一些偷漏稅手段，制定了一系列的監控措施，使得開(kāi)發(fā)商偷漏稅的難度大大提高。
對于那些偷漏稅嚴重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，《31號文》的實(shí)施必然會(huì )提高他們的開(kāi)發(fā)成本，當然對于每一個(gè)開(kāi)發(fā)商影響多大就要看其偷漏稅的程度了。
正是因為對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在偷漏稅現象的共識，無(wú)論是學(xué)者、消費者還是開(kāi)發(fā)商，都一致認為《31號文》必然會(huì )提高企業(yè)的成本。不過(guò)對于《31號文》對房?jì)r(jià)的影響，大家的看法卻不盡相同。有的人認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本提高，必然推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，有的則認為房?jì)r(jià)不是由成本決定，而是由供求決定。筆者認為，這兩種觀(guān)點(diǎn)都有一定道理，但是卻又不盡然。
開(kāi)發(fā)商很容易將增加的成本轉移到消費者身上
市場(chǎng)的均衡價(jià)格是由供求雙方共同決定的，供應方和需求方都不可能單方面決定市場(chǎng)價(jià)格，除非是由政府定價(jià)，而不是競爭形成價(jià)格。競爭市場(chǎng)價(jià)格的形成取決于市場(chǎng)供給曲線(xiàn)和消費需求曲線(xiàn)，供給曲線(xiàn)決定供給量，而供給曲線(xiàn)是由成本和價(jià)格決定的，消費需求曲線(xiàn)則由市場(chǎng)容量和價(jià)格決定。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格，就是使得市場(chǎng)供應量和市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格必然會(huì )受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的影響。不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的提高到底會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生什么影響，卻不是絕對的。
根據福利經(jīng)濟學(xué)的原理，從長(cháng)期來(lái)看，政府征稅會(huì )加重企業(yè)和消費者的負擔，不過(guò)負擔到底是消費者承擔的多還是企業(yè)承擔的多，就取決于需求價(jià)格彈性，如果市場(chǎng)需求彈性大，那么消費者承擔的稅收負擔就輕，企業(yè)承擔的稅收負擔就重；如果需求彈性小，消費者承擔的稅收負擔就重，企業(yè)承擔的稅收負擔就輕。而從目前的情況來(lái)看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求、供求矛盾突出，基本處于賣(mài)方市場(chǎng)的狀態(tài)，因此開(kāi)發(fā)商很容易將增加的成本轉移到消費者身上，稅收負擔的增加就很可能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
關(guān)鍵是要讓市場(chǎng)處于更加充分的競爭狀態(tài)
雖然稅收負擔的增加可能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，但是筆者仍然認為政府加強稅收征管是完全必要的。因為抑制房?jì)r(jià)上漲不可能長(cháng)期建立在房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的基礎之上，如果沒(méi)有其他措施，即使政府完全免除房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，房?jì)r(jià)也未必會(huì )降低多少。要降低房?jì)r(jià)或者防止房地產(chǎn)企業(yè)將稅負成本過(guò)多地轉移到消費者身上，關(guān)鍵的還是要增加房地產(chǎn)的供應量，讓市場(chǎng)處于更加充分的競爭狀態(tài)。同時(shí)，應當防止投機和投資需求與基本自住需求爭奪有限的供給，通過(guò)大力壓制投機性需求來(lái)降低市場(chǎng)容量。
只有這樣才能使房?jì)r(jià)回歸合理水平，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線(xiàn)更富有彈性，從而有效避免開(kāi)發(fā)商將稅收負擔過(guò)多轉移到消費者身上。
(來(lái)源：新京報 作者：周城雄）
