那種高房?jì)r(jià)、高地價(jià)、高公屋率的住房發(fā)展模式不適合中國。絕大多數民眾的住房問(wèn)題，只能在政府某種政策幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決。這就要求我們不僅要調整房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結構，也得通過(guò)政策方式來(lái)調低房?jì)r(jià)。
在今年兩會(huì )上，房地產(chǎn)問(wèn)題成了代表們關(guān)注的熱點(diǎn)。對此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式來(lái)解決國內目前的高房?jì)r(jià)問(wèn)題，解決中低收入民眾的住房問(wèn)題。在2006年政府工作報告中，對房地產(chǎn)問(wèn)題也有更為詳細的闡述。如，“繼續把好土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)，堅持實(shí)行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場(chǎng)準入標準發(fā)放貸款。從嚴控制新開(kāi)工項目。繼續解決部分城市房地產(chǎn)投資規模過(guò)大和房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。要著(zhù)力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序”等。而把這些意見(jiàn)歸結到一點(diǎn)，就是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)采取何種發(fā)展模式以及中國的住房保障體系如何來(lái)建立的問(wèn)題。
政府目前對內地房地產(chǎn)發(fā)展之思路，很容易讓我聯(lián)想到香港的住房發(fā)展模式，即高地價(jià)、高房?jì)r(jià)、高公屋居住率。在這種模式下，政府以高價(jià)將土地出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以高房?jì)r(jià)在市場(chǎng)交易。在這種高房?jì)r(jià)下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供給的公屋。在這種制度安排下，盡管香港稅收十分低，但是社會(huì )絕大多數財富通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分別流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(香港的最富有的人基本上都是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)起家的)，造成了嚴重的社會(huì )財富兩極分化。同時(shí)，由于房?jì)r(jià)過(guò)高、公屋率過(guò)高，整個(gè)香港居民的住房福利水平嚴重下降。這不僅表現的香港居民的住房面積過(guò)小，而且表現在香港絕大多數居民所住房子的周邊環(huán)境惡劣�？梢哉f(shuō)，香港這種住房發(fā)展模式是香港特定條件下的產(chǎn)物。
政府目前對內地房地產(chǎn)發(fā)展之思路，處處似乎都表現出要仿照香港房地產(chǎn)的發(fā)展模式。比如，無(wú)論是去年中央政府關(guān)于宏觀(guān)調控的文件，還是“十一五規劃”關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展概要，都是以穩定房?jì)r(jià)為目的，且都顯示出中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正在走向香港模式。政府有這種思路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是盡情地發(fā)揮了。比如，以高房?jì)r(jià)來(lái)帶動(dòng)高地價(jià)；再比如，中低收入者的住房問(wèn)題基本通過(guò)政府資助來(lái)解決(建立中國的住房保障體系，加大政府對經(jīng)濟適用房與廉租屋投入……)。然而，這種模式究竟適合中國嗎？這種模式對誰(shuí)最有利？最大的受害者又是誰(shuí)？
作為一個(gè)處于轉軌過(guò)程中的發(fā)展中國家，中國絕大多數民眾目前仍處于中低收入水平的狀態(tài)下，如果絕大多數民眾的住房都要通過(guò)國家的住房保障體系來(lái)解決，政府的財政有這種承受能力嗎？如果沒(méi)有，中國住房保障體系的資金又從何而來(lái)？在目前的情況下，國家財政顯然是沒(méi)有這種能力建立香港那種龐大的公屋體系的。而且，即便是政府有能力來(lái)承擔，那么又將通過(guò)何種方式來(lái)分配呢？如果這種分配體系不能夠市場(chǎng)化，那么不就又退回到1998年貨幣化住房改革之前的老路上去了嗎？
一些人之所以要把中低收入民眾住房問(wèn)題歸結到政府責任上去，一方面是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要把中國絕大多數民眾趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也是在為推高房?jì)r(jià)提供借口。當然，這和政府目前采取的這種模仿香港的住房發(fā)展模式也不無(wú)關(guān)系。
從美國的住房市場(chǎng)來(lái)看，資助中低收入民眾購房是美國政府最基本的責任。美國政府房地產(chǎn)發(fā)展的基本宗旨就是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)民眾舒適、安全、有支付能力的住房。美國專(zhuān)門(mén)設有住宅都市發(fā)展部，其責任就是幫助中低收民眾購買(mǎi)房子。為了做到這一點(diǎn)，美國政府對兩家最大的住房按揭貸公司，即房利美公司和房地美公司其住房按揭所占比重80-90%以上，專(zhuān)門(mén)設定幾項年度統計指標。其中三大附屬指標分別為：“資助中低收入民眾購房”、“資助不發(fā)達地區的民眾購房”以及“資助貧窮家庭購房”。這些附屬指標于2005年加入，規定了各類(lèi)購房貸款總量占都市地區家庭住房貸款的目標百分比。
房利美的一名主管就表示，該公司兩項住宅資助指標都沒(méi)有達標，但僅相差不到1%。布什政府官員近來(lái)也一再強調，由聯(lián)邦政府資助的房利美與房地美必須更加努力，幫助中低收入家庭成為住房擁有者。2003年，兩家房屋貸款公司通過(guò)三項異常的巨大交易，基本上勉強實(shí)現政府設定目標。
這些信息表明，即使在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達、私有化程度高的美國，住房也并非為富人所建，而是為廣大民眾所建；美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅為富人服務(wù)，而且也為廣大民眾服務(wù)。那么，作為土地為國家所有、社會(huì )財富以公有為主的社會(huì )主義國家，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么理由只為少數人謀利、為少數人服務(wù)呢？
為什么那些希望通過(guò)種種野蠻方式來(lái)掠奪大多數人利益的觀(guān)點(diǎn)能夠在國內大行其道？這僅僅是一種觀(guān)念與觀(guān)點(diǎn)上的爭論嗎？我認為根本就不是。這是大是大非的問(wèn)題，是政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的基本宗旨問(wèn)題。如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真的只是給富人建房子，那么我們的社會(huì )及我們的政府基本的價(jià)值觀(guān)也就沒(méi)有了，這不僅遠離現代社會(huì )，而且遠離我們黨的基本宗旨與政策。對于一些打著(zhù)市場(chǎng)旗號(其實(shí)他們有哪一個(gè)人財富的獲得、生產(chǎn)要素的獲得是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的)掠奪民眾之財富、剝奪民眾的基本權利的不良商人，我們的政府應該有一個(gè)明確的態(tài)度。
政府為大多數人謀利益的方針要通過(guò)不同的方式表現在各項具體政策中。如果把中低收入者的住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)隔離開(kāi)，這種市場(chǎng)分割不僅不利于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，也將為一些主張把房地產(chǎn)市場(chǎng)變成“富人的市場(chǎng)”的人提供現實(shí)的依據。我們應該清醒地看到，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不能分為“窮人”與“富人”市場(chǎng)，也不應把為中低收入者提供住房的責任推向政府，推向住房保障體系，而是要通過(guò)制度安排，保證國內絕大多數民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
既然中低收入者要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么房?jì)r(jià)問(wèn)題自然是十分重要了。很簡(jiǎn)單，即使政府要求房地產(chǎn)貸款公司所貸款中對中低收入者保持一定比重，但是如果房?jì)r(jià)過(guò)高，民眾同樣也沒(méi)有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這里主要體現出以下兩方面的問(wèn)題：一是政府把要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)民眾有支付能力的住房作為其政策指標，并通過(guò)一定市場(chǎng)工具來(lái)調整房?jì)r(jià)。二是民眾所需要的住房問(wèn)題并非完全是由政府通過(guò)住房保障體系來(lái)解決，而是更多通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)入住房保障體系的民眾應該不超過(guò)10%，主要針對那些存在特殊困難的人群而設。
總之，香港那種高房?jì)r(jià)、高地價(jià)、高公屋率的住房發(fā)展模式不適合中國，而且這種發(fā)展模式最大的獲益者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行及地方政府。因此，中國建立住房保障體系只能是解決極少數人，而不是解決絕大多數居民的住房問(wèn)題。絕大多數民眾的住房問(wèn)題，只能在政府某種政策幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決。這就要求我們不僅要調整房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結構，也得通過(guò)政策方式來(lái)調低房?jì)r(jià)。高房?jì)r(jià)既是借制度掠奪社會(huì )財富的方式，也是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的最大障礙。
(來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報 作者：易憲容)
