中新網(wǎng)3月31日電 據《京華時(shí)報》報道，近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%。新的征稅標準一出，立刻引起了業(yè)內的關(guān)注。預售制度是否取消的問(wèn)題再次成為討論的熱點(diǎn)。
新規凸顯兩點(diǎn)變化
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(31號文)，與2003年發(fā)布的83號文相比，最明顯的變化有兩點(diǎn)。一是將預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由過(guò)去的15%提高至20%；二是以銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點(diǎn)變化意味著(zhù)今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人表示，由于現行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進(jìn)，對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現的漏洞進(jìn)行了彌補。
稅率提高影響房?jì)r(jià)
新稅率的提出，業(yè)內反響不一，多數開(kāi)發(fā)商反映，新稅收會(huì )增加開(kāi)發(fā)成本，在市場(chǎng)供應短缺的情況下，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )將提高的成本轉嫁到房?jì)r(jià)上，但也有人表示，稅率提高不會(huì )造成成本增加。
新規定發(fā)布后，北京開(kāi)發(fā)商多持反對意見(jiàn)。認為新稅加重了開(kāi)發(fā)的負擔。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商將項目公司注冊在遠郊區縣，交納稅收后，可以獲得當地政府的返稅優(yōu)惠。新政策實(shí)施后，將提高開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。
但他也表示，對開(kāi)發(fā)商項目?jì)r(jià)格和項目公司注冊不會(huì )有太大影響。目前成本與房?jì)r(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數開(kāi)發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內不會(huì )反映到房?jì)r(jià)上。
也有業(yè)內人士表示有不同的觀(guān)點(diǎn)，認為提高稅率不會(huì )造成成本增加，相反，通過(guò)加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤是由市場(chǎng)來(lái)決定的，有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì )轉嫁給消費者，這種現象是非正常的。目前開(kāi)發(fā)商的利潤空間還很大，而且這個(gè)利潤過(guò)大，提高稅收只是在合理的范圍內平衡其利潤，使其達到一個(gè)更加合理的水平。
取消預售呼聲再起
預售征稅的提高，無(wú)疑讓房地產(chǎn)預售制度取消與否再次提上日程。之前，建設部明確表態(tài)近期不取消商品房預售制度，但是目前預售稅率提升，也從另外一個(gè)方面顯示出政府對預售制度的制約。
中國人民銀行南寧中心支行行長(cháng)白鶴祥建議取消房地產(chǎn)預售制度。他們認為，當前的期房預售制度存在法律關(guān)系復雜增加法律風(fēng)險、購房人缺乏擔保的法律保障、剝奪了購房人對實(shí)物的知悉權、從預售到現房交付期限過(guò)長(cháng)、期房交易類(lèi)似期貨交易,容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風(fēng)險主要由銀行信貸資金和購房人承擔等七大問(wèn)題，需要取消。
但是，作為一個(gè)由多家開(kāi)發(fā)商組成的聯(lián)盟組織“中城聯(lián)盟”輪值主席胡葆森認為，房地產(chǎn)業(yè)相對于其他傳統產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中必然存在很多問(wèn)題，不能因此就廢除這個(gè)制度�，F在中國的開(kāi)發(fā)商95%以上還處在一個(gè)為生存而努力的階段，這個(gè)時(shí)候如果取消了預售房制度，會(huì )有至少70%以上的開(kāi)發(fā)商要在兩年內死去。中國現在有6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，如果70%的房地產(chǎn)商也就是說(shuō)有4萬(wàn)家死去，中國的房地產(chǎn)業(yè)會(huì )釜底抽薪。(趙麗萍)
